Как заемщику продать квартиру в ипотеке сбербанка

Продажа по переуступке в ипотеку

Иногда возникают совсем запутанные ситуации. Допустим, заемщик оформил ипотеку на квартиру в недостроенном доме. Поэтому на тот момент она еще не была сдана в эксплуатацию. Заемщик полностью погасил кредит, а новостройка еще не достроена. Но он хочет продать свою квартиру. Что делать в сложившейся ситуации, если у продавца отсутствует право собственности, а сама недвижимость принадлежит застройщику?

Стандартную продажу в данном случае осуществить невозможно. Зато разрешается уступить права требования на жилую площадь. То есть, когда строительство новостройки завершится и квартиру сдадут в эксплуатацию, ее забирает покупатель.

Реализуя квартиру по переуступке, придется получить одобрение застройщика, как владельца имущества, и банка, как кредитора для покупателя.

Но могут возникнуть сложности с одобрением. Банки нечасто соглашаются кредитовать сделку по переуступке прав требований. Чтобы решить проблему, стоит заранее обзвонить банки и поинтересоваться, кто их них согласится на подобную сделку.

Бывают случаи, когда и сам застройщик отказывается одобрить соглашение. В этом случае нужно обратиться к нотариусу за консультацией. Особенно, если застройщик не может назвать внятную причину отказа. Нужно разобраться, какие «подводные камни» у этой сделки.

Когда квартира продается без разрешения

Продать недвижимость, приобретенную в ипотеку, сегодня можно даже без разрешения в банке

Однако при этом важно обратиться к тому покупателю, которого будут устраивать все особенности заключения такого соглашения. Для торговли квартирой таким образом потребуется выполнить следующее:

• Обратиться в банк для уточнения полной суммы задолженности по кредитному договору. При этом имеется возможность получить документы, подтверждающие ее точные показатели, чтобы покупатель их знал;
• Заключить предварительное соглашение и заверить его при помощи нотариуса;
• Обсудить с покупателем получение средств, которые требуются для погашения задолженности перед банком. Для хранения средств доступны комфортные в использовании банковские ячейки;
• Погасить задолженность по ипотечной ссуде. Это может сделать сам заемщик или покупатель жилья. В этом случае у последнего будут выписки, что он принимал участие в погашении ссуды;
• Снятие обременения с квартир, которое инициируется и проводится банком автоматически после внесения клиентом последнего платежа или погашения кредитного долга. Кредитное учреждение выдает документы, которые являются подтверждением, что имущество больше не находится в залоге, и с ним можно производить самые разные сделки;
• Бумаги, выданные кредитной организацией, используются для отмены ограничений по сделкам с недвижимостью. Их нужно зарегистрировать;
• Обратиться в нотариальную контору для заключения соглашения с покупателем.

Особенности продажи ипотечной жилплощади

Если владелец приобрел недвижимость при участии государства, используя материнский капитал или ипотечную программу для военнослужащих, продать квартиру с долгами перед Сбербанком будет трудно.

Ипотечное кредитование для военнослужащих

Если квартира военного находится в ипотеке Сбербанка, продать ее можно по усложненной процедуре:

1. Написать заявление в Росвоениипотеку, в котором указать причину прекращения уплаты по кредиту, изложить просьбу снятия отметки об обременении.
2. Подать заявку на повторное участие в НИС для сохранения права на получение льготного ипотечного кредитования.
3. Запросить в кредитном учреждении уведомление в Росвоенипотеку о долговом остатке. В документе прописывается график платежей, выписка по счету займа.
4. Полностью погасить задолженность по ипотеке. Оплата производится за счет владельца квартиры. Деньги, полученные из бюджета по госпрограмме, переводятся на индивидуальный счет заемщика.
5. Дождаться снятия обременения с собственности.

Покупка жилплощади на материнский капитал

Согласование с банком сделки продажи жилплощади, приобретенной за счет маткапитала, возможно при соблюдении требований:

1. Органы опеки дали официальное разрешение на продажу квартиры после изучения дела. Важным условием для одобрения является соблюдение прав детей, исключение их ущемления.
2. Продажа ипотечной недвижимости с целью покупки квартиры с улучшенными жилищными условиями, в новостройке, для строительства собственного дома. Разрешается размещать деньги, вырученные с реализации недвижимости, на индивидуальных счетах детей.
3. Владельцы жилплощади определили доли для каждого члена семьи независимо от возраста, статуса.

Если органы опеки и попечительства не дадут разрешение на продажу ипотечной квартиры, его реализация будет невозможна.

Порядок действий при осуществлении сделки следующий:

1. Получить разрешение от ООиП. Бумага должна быть оформлена в письменном виде.
2. Согласовать сделку со Сбербанком.
3. Найти покупателя, который захочет купить квартиру с ипотечным долгом.
4. Погасить остаточную задолженность. Для актуализации данных используется ссудный счет.
5. Удостовериться в снятии обременения.

После окончания процедуры заемщик должен купить новую квартиру или дом.

Когда в квартире есть дети до 18 лет

Если с взрослыми проживают несовершеннолетние дети, продавец обязан получить разрешение от органов опеки и попечительства на реализацию жилплощади.

В ООиП создается специальная комиссия, которая анализирует условия проживания детей, жилищно-коммунальную обстановку в квартире (доме). Если после осмотра выносится вердикт, что дети нуждаются в улучшении жилищного вопроса, владелец получает добро на продажу.

В случае, если условия находятся в пределах допустимых норм, права несовершеннолетних членов семьи не ущемляются, квартира находится в благоприятных условиях для проживания, в реализации жилища будет отказано.

Как продать ипотечную жилплощадь при расторжении брака

Перед сделкой купли продажи, супругам надо узнать отношение банковской организации к продаже их ипотечной недвижимости, какие условия предлагает. Если предложение не устроит, единственный способ при разводе решить вопрос с ипотекой – разделить кредитные обязательства на двоих.

Перед началом бракоразводного или судебного процесса супруги должны оповестить кредитора. Если квартира была куплена в ипотеку до брака, обязанности по погашению долга возлагаются на заемщика в полной мере. Второй супруг имеет право взыскать половину средств, потраченных после свадьбы во время совместного проживания на выплату долга.

Продажа после получения согласия банка

Чтобы получить согласие банка на продажу квартиры под ипотекой, требуется встретиться с его сотрудником и предоставить ему документы, доказывающие невозможность дальнейшей выплаты займа. Если аргументы заемщика покажутся убедительными, банк сам предложит, как продать ипотечную квартиру наиболее рационально. Возможны два варианта:

• продажа жилья новому владельцу;
• переоформление на него ипотечного кредита.

Оба варианта имеют положительные и отрицательные стороны для всех участников сделки, включая и сам банк.

Продажа при участии банка

При таком варианте продажи ипотечной квартиры потенциального покупателя также ищет сам клиент. Если покупатель найден и готов сразу заплатить сумму, равную стоимости объекта недвижимости, то дальнейшая последовательность действий следующая:

• заемщик получает в банке выписку о сумме ипотечной задолженности;
• участники сделки арендуют две банковских ячейки. В одну закладывается сумма, соответствующая остатку долга по ипотеке, в другую сумма, равная стоимости квартиры за вычетом задолженности;
• документы на снятие обременения с квартиры подаются в регпалату, и она снимает это обременение;
• оформляется договор купли-продажи через нотариуса, выбранного Сбербанком;
• только после этого продавец получает доступ к банковским ячейкам, отдает долг банку и забирает себе деньги из второй ячейки.

Преимущество этого типа сделки для покупателя очевидно – при несостоявшейся сделке он может легко забрать все свои деньги. Для продавца есть небольшой риск, что банк могут лишить лицензии, что приведет к потере и денег, и квартиры. Но в случае со Сбербанком вероятность такого исхода крайне мала.

Продажа ипотечного кредита

Если покупатель найден, но требуемой суммы на покупку данного жилья у него нет, то можно договориться о покупке не самой квартиры, а ипотечного кредита.

Но в этом случае потенциальному покупателю придется собирать те же документы, которые собирал предыдущий ипотечный заемщик, в том числе и документы, подтверждающие его платежеспособность. Банк их внимательно изучит и выдаст свое решение.

Однако оно может быть и отрицательным. Также банк может изменить процентную ставку по кредиту для нового заемщика, что может его не устроить. Поэтому такой вариант достаточно сложен в реализации. Но если все-таки сделка совершилась, продавец получает сумму за квартиру за вычетом задолженности по кредиту, которую теперь будет выплачивать новый заемщик.

Продать квартиру под ипотекой сложно, но все-таки возможно. Покупателя может привлечь ее низкая стоимость. А банк, рассмотрев документально подтвержденное заявление, скорее всего, пойдет навстречу заемщику, чтобы не допускать просрочек/невыплат ипотеки.

https://youtube.com/watch?v=DkOeI_DrsVw

Важнейшие нюансы и особенности продажи квартиры в ипотеке СБ

Прежде чем выставить на продажу ипотечное имущество, изучите все нюансы процесса

Следует учесть, что существует масса банковских программ, участие в которых требует соблюдения ряда условий и взятия во внимание ряда ограничений

Если жилплощадь приобреталась в рамках различных видов государственной поддержки, с участием материнского капитала, в военную ипотеку, и если одним из собственников является несовершеннолетний ребёнок, есть нюансы, без учёта которых невозможно осуществить сделку купли-продажи.

Как продать недвижимость, приобретённую в военную ипотеку?

Когда в роли продавца выступает военный, приобретший жильё в военную ипотеку, оформленную в СБ, его действия должны быть такими:

1. В Росвоенипотеку пишется заявление с просьбой снять обременение с приобретённой с использованием бюджетных средств жилплощади. Подробно разъясняется ситуация.
2. Параллельно, если позволяют выслуга и возраст, пишется заявление на повторное принятие участия в НИС.
3. Из СБ в Росвоенипотеку направляются сведения об остатке долга, также предоставляется выписка со счёта военнослужащего и график платежей.
4. Заёмщик погашает остаток, используя собственные сбережения, в то время как средства из бюджета зачисляются на его счёт в Сбере.
5. Банк снимает с квартиры обременение.

В том случае, если соискатель не располагает необходимым количеством средств, допускается оформление нового ипотечного соглашения с другим финансовым учреждением.

Также можно пойти путём переуступки прав иному участнику НИС.

Как продать ипотечную недвижимость, купленную с использованием маткапитала?

Есть ряд нюансов, делающих проблематичной продажу недвижимости, купленной в ипотеку с участием материнского капитала. Это:

1. Жилплощадь разделена на доли, каждая из которых принадлежит отдельным членам семьи, в том числе и детям до 18 лет.
2. Маткапитал можно использовать только для оговорённых в законодательстве целей. Продажа ипотечного имущества разрешена, если деньги, вырученные в результате сделки, будут потрачены на строительство дома для семьи, покупку нового жилья или будут размещены на счету ребёнка.
3. Сделка возможна только при наличии разрешения от органов опеки и попечительства.

Чаще всего купленную с использованием материнского капитала недвижимость продают с целью улучшения жилищных условий.

При продаже описываемого типа жилых площадей следует придерживаться таких шагов:

1. Получается письменное разрешение в Сбере и параллельно в ООиП.
2. Находится покупатель, готовый совершить покупку обременённой жилплощади.
3. Заключается договор купли-продажи.
4. В банке получается выписка, и погашается указанная в ней задолженность.
5. Снимается обременение.
6. Ищется новое жильё и покупается.

Как быть с несовершеннолетними собственниками?

Обращаться в органы опеки и попечительства нужно и в том случае, если в числе собственников продаваемого недвижимого имущества есть дети, недостигшие совершеннолетия.

Основная задача органа состоит в том, чтобы защищать детские права. Его сотрудники изучают условия сделок и условия, в которых предстоит жить несовершеннолетним. Специалисты органов опеки проверяют, есть ли необходимые для нормальной жизни санитарно-гигиенические условия, не станет ли доля ребёнка меньше, и не аннулируют ли её родители.

В большинстве случаев работники ООиП лично посещают будущее место проживания детей и делают заключение о возможности или невозможности приобретения осмотренной квартиры.

Продажа с помощью риэлтора

Времена «чёрных» риэлторов позади, потому обращение к специалистам по продаже недвижимости приветствуется. Обращение к профессионалу, который изучит все нюансы и предпримет поиск оптимального решения, поможет не допустить ошибок и совершить выгодную сделку.

Продажа квартиры в случае развода

Если ипотечная квартира продаётся по причине развода собственников, порядок продажи ничем не отличается от стандартной процедуры. Разница лишь в том, что банк предварительно должен быть поставлен в известность о том, что причиной сделки служит развод и раздел имущества.

Как продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка

Если Сбербанк не предоставил согласие на продажу квартиру, то необходимо погасить ипотеку исключительно за счет прибыли. Для этого установите стоимость жилья, которая позволит:

• Оплатить имеющийся займ;
• Погасить начисленные проценты за использование кредита;
• Внести установленную договором сумму за досрочную оплату займа (если она присутствует).

Только при выполнении вышеперечисленных пунктов квартира освобождается от обременения.

Важный факт: заемщик обязан досрочно погасить кредит до заключения договора о продаже квартиры. Для реализации цели ему требуется:

• Найти покупателя, согласного на оплату большей части квартиры до момента оформления основного соглашения;
• Заключить предварительный договор и получить деньги;
• Выплатить всю сумму ипотеки;
• Заключить основной договор. После этого бывшему заемщику передаются оставшиеся средства, а покупатель приобретает всю совокупность прав на квартиру.

В результате каждый участник посредством соглашения получает желаемое. Продавец — деньги за квартиру, покупатель — собственную недвижимость, а организация — выплату ипотеки без задержки и иных проблем. При осуществлении данного метода согласие сотрудников Сбербанка не требуется.

Покупатель и продавец – клиенты разных банков?

В случае проведения сделки по продаже залоговой квартиры в ипотеку возможны два основных сценария: один, более простой, когда покупатель и продавец являются клиентами одного банковского учреждения, и второй, более сложный, когда кредитуются они в разных банках.

Продажа залоговой квартиры в ипотеку клиенту другого банка – довольно трудновыполнимая задача, но все же реальная. Сергей Слободянюк подчеркивает, что безопасный вариант такой сделки существует: «Теоретически как продавец, так и покупатель могут быть участниками ипотечных схем, и можно организовать сделку, если квартира в ипотеке, а покупатель берет кредит в другом банке

Важно, чтобы у покупателя собственных средств было больше, чем задолженность по кредиту у продавца. Однако я очень сомневаюсь, что серьезный банк будет рассматривать в качестве залога квартиру, уже находящуюся в залоге

Если же банк покупателя не возражает, безопасную схему покупки и расчетов можно продумать и осуществить. Занимаясь подобными сделками с начала кризиса 2008 года, мы проработали различные безопасные схемы приобретения ипотечных квартир».

Наталья Ермолаева, директор ипотечной брокерской компании «Гарант-Кредит» (уполномоченный партнер корпорации «Адвекс. Недвижимость»), отмечает трудность продажи залоговой квартиры в ипотеку и приводит в пример два возможных пути, по которому могут пойти банки, согласившись на подобную сделку: «Когда речь идет о разных банках, то ситуация значительно осложняется. Первый вариант: процедура двойного обременения: для этого банк-залогодержатель должен дать разрешение и это второе обременение наложить. Или же второй вариант: полное досрочное гашение кредитного остатка с последующим снятием обременения. Для этого необходимы свободные средства. Ранее в банках можно было найти такую схему, сегодня таких предложений нет. Если же эти средства вносит покупатель в счет погашения кредита продавца, то тут и возникают высокие риски, необходимо привлекать грамотного риелтора, который поможет, насколько возможно, обезопасить интересы покупателя».

Таким образом, приобретение квартиры в ипотеку, которая находится в залоге у другого банка, может быть осуществлено – для этого и продавец, и покупатель должны убедить свои банки в безопасности сделки. Самым простым выходом из ситуации будет полное погашение задолженности продавца и снятие обременения, а после этого – продажа квартиры в ипотеку. Однако в большинстве случаев у продавца нет достаточных средств для закрытия ипотеки, и он обращается к покупателю, чтобы тот выплатил за него оставшуюся часть, а после этого приобрел жилье. Но в такой ситуации, по словам Натальи Ермолаевой, покупатель и рискует больше всего – ведь он может внести необходимую сумму, а после этого продавец просто не будет выходить на сделку.

Риски продавца

Когда обсуждается продажа квартиры под ипотеку, риски продавца имеют большое значение. Дело в том, что банк, участвующий в этом процессе, снижает риск какого-либо обмана. Продавец может не бояться того, что не получит деньги от покупателя, потому что банк переводит эти средства. Таким образом, заёмщик не сможет повлиять на ситуацию, лишив вас денег.

Банк выплачивает всю сумму за квартиру продавцу не сразу после подписания (заключения) договора, необходимо подтвердить переход права собственности. Продавец сможет спокойно распоряжаться деньгами только после того, как произойдёт перерегистрация квартиры на заёмщика.

Риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, заметно сокращаются. Стоит выделить и то, что продавец не может получить деньги за квартиру поддельными купюрами, так как большинство выплат производит банк. Не стоит бояться и остальных выплат, которые совершает заёмщик во время оформления кредита наличными, потому что банк по вашей просьбе может проверить их на подлинность при помощи специальных устройств (если этого нет в договоре, то следует настоять на заключении дополнительной услуги, ведь таким образом вы обезопасите себя).

Иногда происходит такое явление, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риск продавца в таких ситуациях немного возрастает, потому что от вас могут потребовать вернуть больше, чем оплатили, если по каким-то причинам сделка будет внезапно отменена.

Единственным риском, о котором стоит переживать, является неодобрение банком сделки. Вы даже не сможете узнать причину, потому что банки предпочитают не разглашать таких подробностей.

Рассмотрим подробнее ситуацию со Сбербанком, в который обращаются многие заёмщики для взятия ипотечного кредита

Продавцу необходимо обратить внимание на несколько моментов:. Предоставление оригиналов документов

Не соглашайтесь отдавать оригиналы документов на квартиру заёмщику на руки. Самый лучший вариант — отнести всё в банк самостоятельно. Так вы предотвратите возможные проблемы

Предоставление оригиналов документов. Не соглашайтесь отдавать оригиналы документов на квартиру заёмщику на руки. Самый лучший вариант — отнести всё в банк самостоятельно. Так вы предотвратите возможные проблемы.

Признание сделки недействительной. Такая проблема возникает крайне редко, чаще всего это происходит по вине заёмщика из-за нарушений каких-либо договорённостей. Узнайте побольше о том человеке, который собирается приобрести вашу квартиру в ипотеку!

Как продать квартиру под ипотеку Сбербанка

Высокая стоимость жилья на рынке и широкая распространенность услуг ипотечного кредитования являются причиной, по которой собственники жилья, желающие выставить его на продажу, все чаще получают предложения не продавать квартиру за наличные, а воспользоваться услугами Сбербанка и продать квартиру с использованием механизмов ипотеки.

Такая сделка имеет ряд отличий от обычного договора купли-продажи жилья:

1. Нужно собрать больший пакет документов.
2. Сделка заключается за более протяженный срок.
3. Минимальные риски для всех участников сделки, поскольку все документы, сопровождающие сделку, проходят дополнительную экспертизу в банке. Банк же крайне заинтересован в правильности и законности проведения процедуры.

Единственно возможный риск в процессе заключения подобной сделки – возможность лишения банка лицензии. Но подобные случаи встречаются совсем нечасто, а в случае продажи квартиры под ипотеку Сбербанку такое развитие событий практически невероятно.

Если вы решили продать квартиру под ипотеку Сбербанка, вам необходимо предпринять следующие шаги:

• Найти покупателя и, обсудив с ним все детали будущей сделки, заключить устную договоренность. На этой стадии желательно сразу разрешить все спорные вопросы и добиться максимального понимания всеми заинтересованными сторонами всех деталей предстоящей продажи.
• Заключить предварительный договор о купле-продаже квартиры, получить от покупателя аванс.
• Передать покупателю все необходимые документы на объект недвижимости – свидетельство о праве собственности, ксерокопии паспортов или других документов всех собственников жилья, технический план и паспорт квартиры, выписку из домовой книги, справку из бюро технической инвентаризации, копию лицевого счета.
• Покупатель должен представить документы в банк. После этого банк проверит документы и саму квартиру и составит отчет об оценке, на основании которого будет приниматься решение о согласии на сделку. Все эти операции занимают много времени, придется запастись терпением.
• Банк подготавливает основной документ купли-продажи квартиры, который и должны подписать покупатель и продавец.
• Договор регистрируется банком.
• Продавец получает от банка стоимость квартиры. При этом продавец пишет расписку о получении всей суммы. Покупатель получает документы, подтверждающие право собственности на жилье и становится участником программы ипотечного кредитования Сбербанка.

Как видите, продать квартиру под ипотеку Сбербанка не так сложно, как кажется вначале. Если же возникают трудности, всегда можно обратиться за консультацией к специалистам Сбербанка, которые помогут правильно составить договор и объяснят, какие документы необходимо собрать.

Важные мелочи при продаже квартиры под ипотеку Сбербанку:

1. Не отдавайте покупателям оригиналы документов на квартиру! Для решения о предоставлении ипотеки банку достаточно ксерокопий.
2. Выясните, был ли покупатель в каком-нибудь банке, одобрена ли ему ипотека. Нередко покупатели, не до конца осознавая тонкости процедуры, находят продавца, а потом, обратившись за ипотекой, узнают, что им в силу каких-либо причин банк не может одобрить открытия ипотечного кредита или готов предоставить только гораздо меньшую сумму.
3. Не доверяйте продажу своей квартиры и составление пакета документов посторонним людям.
4. Не соглашайтесь переводить свою квартиру в залог до полного расчета и оформления купли-продажи.
5. При наличии сомнений в деталях договора лучше проконсультироваться у юриста или в уважаемой риэлтерской компании. Такая консультация может быть платной, но лучше потратиться на гонорар юриста, чем потерять большую сумму из-за нарушений в оформлении договора.

Продажа без разрешения банка

Разрешение банка не требуется, если заемщик сразу погасит всю сумму кредита и снимет обременение с продаваемого объекта недвижимости. Одновременно погасить задолженность можно только в случае, если это не запрещено в рамках договора на ипотеку.

Однако такие запреты практически не встречаются.

Для того чтобы погасить долг, заемщик должен найти необходимую сумму. Он может это сделать несколькими способами:

• взять потребительский кредит, если оставшаяся сумма небольшая;
• найти покупателя, готового погасить ипотечный долг, чтобы оформить договор купли-продажи позднее, когда банк снимет обременение.

Последний вариант довольно сложный. Продать ипотечную квартиру, кредит на которую выдал Сбербанк, нелегко. Тяжело найти человека, готового сначала погасить долг, особенно если речь идет о крупной сумме, а затем оформить покупку данного объекта недвижимости. Но такой вариант продажи предполагает, что стоимость квартиры будет ниже стоимости аналогичного жилья, необремененного ипотечным договором. Поэтому покупатели могут найтись, и такая сделка будет возможна. Особенно часто такие сделки заключаются между родственниками.

Если человек, готовый приобрести данное жилье, найден, далее следует:

• получить в банке выписку о сумме задолженности по ипотеке;
• оформить с покупателем предварительный договор купли-продажи жилья;
• получить от покупателя сумму, равную всей стоимости объекта недвижимости;
• выплатить из нее ипотечный долг, а остальную сумму положить в банковскую ячейку. Погасить долг может и сам покупатель, а оформленные на него платежные документы будут доказательством его участия в сделке;
• дождаться снятия банком обременения, получить соответствующую справку и подать документы в регпалату на оформление прав владения собственностью;
• получив права на недвижимость, оформить с покупателем окончательный договор купли-продажи;
• забрать деньги из банковской ячейки.

Его сотрудники сами будут контактировать с банком и покупателем, а также заниматься оформлением необходимых документов. Их услуги обойдутся продавцу в 5%…10% от стоимости продаваемого жилья. Зато это существенно сэкономит его время и сбережет нервы.

Как продать квартиру, не уведомляя банк

Федеральным законом «Об ипотеке» строго определено, что продать залоговое имущество можно только с разрешения банка как заинтересованного лица. Однако не всегда продавец обращается за ним в финансовую организацию. В некоторых случаях стороны по сделке прибегают к схемам, в которых отсутствует такая составляющая, как согласие банка. Как это происходит? Это возможно, если у покупателя есть вся сумма для покупки недвижимости. В этом случае между сторонами оформляется договор задатка. (Подробно о нюансах составления такого документа мы писали здесь — Договор задатка при покупке квартиры). По этому соглашению покупатель передает продавцу сумму, которая необходима для погашения остатка задолженности по кредиту. Продавец с этими деньгами направляется в банк, погашает ипотеку и получает закладную на руки. После этого заключается основная сделка, в которой указывается сумма внесенного задатка и остаток. Этот договор регистрируется в Росреестре, и каждый получает желаемое: продавец – освобождение от ипотечного ярма и какую-то сумму на руки, а покупатель – понравившуюся ему квартиру.

У такого способа есть существенные минусы.

• Недобросовестный продавец после получения задатка может перестать выходить на связь, или продать квартиру другому претенденту. Свой задаток покупателю придется выбивать в судебном порядке.
• Некоторые банки накладывают запрет на досрочное погашение ипотеки или берут за это штраф. Учитывая российский менталитет подписывать договоры, не читая, вполне вероятно, что продавец может и не знать об этом. К моменту, когда становится ясно, что сделки не будет, время уже упущено, деньги могут потерять в цене, и покупатель может упустить другой подходящий вариант.
• Этот способ может использоваться только, если остаток по кредиту небольшой. Ни один покупатель, будучи в трезвом уме и здравой памяти, не согласится в качестве залога отдавать больше определенного процента от общей стоимости квартиры. Как правило, этот порог не превышает 15-20%.

Есть ситуация, когда продавец может и продать квартиру, и не привлекать банк, не подвергать риску покупателя, и при этом не оказаться мошенником со всеми вытекающими последствиями. В этом случае остаток по кредиту гасится за счет личных средств держателя ипотеки. Деньги можно занять у банка (потребительский кредит) или взять в долг у сердобольных обеспеченных родственников или знакомых. В этом случае можно погасить кредит, спокойно продать квартиру без участия третьих лиц, вырученными средствами погасить потребительский кредит или долг, остатком распорядиться по желанию. К сожалению, такое развитие ситуации в современных экономических условиях маловероятно.

В ситуации с гашением кредита средствами залога для покупки квартиры, на наш взгляд, минусы значительно перевешивают любые плюсы по подобной сделке. Зачем обрекать себя на такой риск и потенциальные судебные тяжбы, если можно воспользоваться вполне законными методами, о которых – ниже.

Причины

Конечно же, никому бы не хотелось заниматься продажей квартиры, которая еще находится в ипотеке, ведь данная процедура достаточно сложная. Однако иногда случается так, что действовать иначе, просто не получится. Обычно продают квартиры в ипотеке по следующим причинам:

• Стало очень тяжело платить ипотеку. Никто не может гарантировать, что через несколько лет его финансовое положение не изменится. Если в самом начале ежемесячные выплаты совсем не напрягали, то через пять лет всё может очень сильно измениться. Для того, чтобы не портить свою кредитную историю и не влезать в долги, люди решают продать недвижимость и полностью погасить ипотеку.
• Продажа квартиры, купленной в кредит, может стать необходимостью в том случае, если происходит развод. Очень сложно будет поделить недвижимость, находящуюся в ипотеке, поэтому идеальным вариантом является просто продать жилье.
• Переезд в другой город или страну. Совсем не хочется платить ипотеку за квартиру, в которой вы больше не будете жить. Именно поэтому лучше всего продать её, погасить кредит, а уже на новом месте приобрести другое жилье.
• Изменились жизненные обстоятельства, и требуется купить другую квартиру больше. Это может произойти в том случае, если в семье родился ребенка. Если двум супругам хватало однокомнатной квартиры, то для семьи с ребенком такого жилья явно будет недостаточно.

Вне зависимости от причин, процедура продажи квартиры, находящийся в ипотеке, будет идентичной – по документам и срокам. Именно поэтому на данном пункте не стоит слишком долго останавливаться. Лучше всего изучать непосредственно сам вопрос, чтобы разобраться во всех нюансах. Однако помните, что причина для продажи должна быть, действительно, уважительной, как указано выше. Только в таком случае банк разрешит вам проводить сделку.