Можно ли продать квартиру находящуюся в ипотеке? способы продажи

Как происходит продажа бывшего залогового жилья?

Квартира считается перешедшей в собственность банка в том случае, когда она поставлена на его баланс. Это может произойти, когда квартира:

1. Не была продана на электронных торгах, при условии, что она передавалась банку решением суда.
2. Была приобретена в результате купли-продажи с бывшим залогодателем.

Такую квартиру кредитное учреждение может продавать следующими способами:

• через риэлтерское агентство;
• через собственный информационный ресурс.

Если оно занимается продажей самостоятельно, используются информационные витрины, на которых даются сведения об этом дополнительном виде услуг, предлагающих квартиры в ипотеку. Сделка может осуществляться прямой продажей объектов по ипотечному кредиту клиентам банка, и на аукционах, организованных банками, в частности – юридическим лицом «Сбербанк АСТ».

Нюансы процедуры

Рассказано, с чего начинается приобретение жилья должника, продаваемое финансово-кредитной организацией.

Если квартира выставляется на аукцион, то в предварительные действия входит подготовка лота:

1. размещение рекламы на электронном сайте;
2. описание всех технических характеристик помещения;
3. размещение его фотографий.

Здесь же указывается дата проведения аукциона и условия участия.

Важно! Когда объект предлагается без аукциона, его просто вносят в специальный реестр недвижимости банка, предлагая для просмотра потенциальным покупателям.

Также юристами учреждения разрабатываются бланки типовых договоров для продажи жилой недвижимости.

Пакет бумаг

Каждый объект обеспечивается пакетом документов, в числе которых:

• договор купли-продажи с бывшим собственником или решение суда;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт.

Кроме этого юридическое лицо обязано приложить:

• пакет учредительной документации;
• доверенность, удостоверяющую полномочия представителя на продажу;
• паспорт представителя банка.

Доверенность представителя банка должна быть выдана генеральным директором банка и удостоверена нотариусом.

Сроки

• на регистрацию участников;
• внесение предварительного взноса для участия;
• проведение мероприятия;
• оформление договора купли-продажи в случае выигранного лота;

А также установленный законодательством срок на регистрацию сделки в Росреестре.

При участии в электронных торгах Сбербанка АСТ, лот можно приобрести простым кликом. Если желающих на приобретение одного лота несколько, то срок участия в торгах может занять сутки. После этого требуется провести те же процедуры, что и при прямой продаже:

1. оформить договор купли-продажи;
2. зарегистрировать сделку в Росреестре.

Внимание! Регистрация сделки в Росреестре потребует от 10 дней до 1 месяца, в зависимости от обстоятельств, сопутствующих сделке.

Обычно банки продают своё имущество на выгодных условиях, при предоставлении ипотеки:

• со сниженной процентной ставкой;
• со сниженным предварительным взносом;
• без предварительного взноса.

Кредитный договор по ипотеке оформляется вместе в договором купчей.

Правовые последствия

Если квартира должника перешла банку: по заключению договора купли-продажи, соглашения с должником, или по решению суда, то после её сбыта на торгах или путём прямой продажи, наступают следующие правовые последствия:

• деньги, полученные при продаже жилья, переходят банку;
• банк проводит расчёт по остатку ипотечного долга;
• ипотечные долги погашаются из средств, полученных по сделке;
• из остатка денежных средств оплачиваются расходы организаторам торгов, и иные расходы, сопутствующие продаже залогового объекта.

Для должника эта процедура завершается следующими результатами:

1. Прекращается его право владения квартирой. Он обязан выписаться сам и выписать членов своей семьи.
2. Обязан освободить жилое помещение.
3. Выплата ипотеки прекращается, кредит считается погашенным. Если после расчёта и проведения удержаний остались деньги, они возвращаются ему в полном объёме.

Важно! В случае неправомерных удержаний и передачи несуществующего долга коллекторам, граждане могут обращаться в суд или в прокуратуру.

Квартира, оформленная в ипотеку, может быть продана залогодержателю. Тот, в свою очередь, может выставить её на торги или продать самостоятельно на аукционе или путём непосредственного оформления ипотеки своему клиенту. Покупатель становится должником банка до тех пор, пока им не будет полностью погашен ипотечный кредит.

Плюсы и минусы купли-продажи квартиры по ипотеке

Тот факт, что покупатель не сразу оплачивает сумму в момент сделки, заставляет отказываться от заемщиков самых осторожных продавцов. На самом деле у такого способа продажи есть свои преимущества и недостатки. Чтобы оценить выгоду или опасности приобретения или продажи имущества с использованием кредитных средств, стоит взвесить все «за» и «против».

К недостаткам оформления сделки через ипотеку относят следующие параметры:

1. Длительный процесс подготовки. Если для продавца сделка начинается с момента появления покупателя, то последнему предстоит договариваться с банком и получать одобрение кредитной линии.
2. Банк может затребовать дополнительные бумаги, чтобы быть уверенным в безопасности сделки. Часто при покупке квартир в ипотеку на вторичном рынке у пожилых граждан в «Сбербанке» просят представить справку о дееспособности. Сбор основной документации на объект продажи ничуть не сложнее, чем при переоформлении жилья без привлечения заемных средств.
3. Серьезное ограничение возможностей продажи для вторички. Если дом старый, с высокой степенью износа, относится к категории ветхих и аварийных строений, продать в ипотеку не получится. Кредитора интересует только ликвидность объекта залога, т. е. возможность быстро продать, если заемщик перестанет справляться с платежами. Перспективы ипотечной сделки подойдут для собственников относительно новой недвижимости.
4. Жесткая привязка к оценочной стоимости. Стороны могут договариваться о любой цене, но в конечном итоге выдача средств банком будет основана на заключении оценщика. Часто его выводы о стоимости делаются по минимальной планке среднерыночных цен. Даже если стороны будут согласны на более высокую стоимость, банк сделку не пропустит.
5. Риск срыва ипотечной сделки из-за внезапных проблем на завершающем этапе. Поскольку процесс согласования кредита длительный, за время поиска жилья финансовое положение заемщика может измениться (потеря работы, сокращение, болезнь). В результате банк отклоняет сделку по причине несоответствия заемщика необходимым критериям.
6. Деньги получают не сразу, а только после проведения сделки и выдачи выписки, а это занимает некоторое время.

Несмотря на обширный список недостатков по ипотечной продаже, они могут быть компенсированы преимуществами, которые извлекает продавец:

1. В том, что в сделке участвуют кредитные средства, есть свои плюсы. Такие сделки Росреестр регистрирует в первую очередь, поскольку расчеты с продавцом напрямую зависят от скорости получения новой выписки. В результате обычный покупатель будет ждать завершения сделки выпиской из ЕГРП в течение месяца, тогда как сделки с обременением регистрируют за 5 рабочих ней.
2. Отсутствуют проблемы с пересчетом и проверкой наличных средств, переданных из рук покупателя. Поскольку сделку финансирует банк, он же выступает гарантом подлинности купюр и правильности расчетов.
3. Лучшая цена и выше скорость продажи. Найти покупателя, готового выложить крупную сумму наличными, встретить непросто. Такие покупатели будут отстаивать в цене каждую копейку, не соглашаясь на большую стоимость. Работать с ипотечниками проще, поскольку их просто больше. Потребность в прохождении этапа оценки недвижимости избавляет от сомнений относительно реальной стоимости объекта, поэтому риски продать дешевле, чем рыночная стоимость, минимальны.

Пройдя хотя бы раз через ипотечную сделку без риелтора, продавец поймет все особенности процесса и в следующий раз вряд ли станет отказываться от такого варианта расчетов. Ненамного увеличив срок согласования сделки и ожидания средств, продавец выигрывает в вопросах цены, безопасности расчетов, юридической защите. Поскольку людей, способных купить за наличные, становится все меньше, в 2020 году ожидается, что доля ипотек только увеличится.

Процедура продажи

При условии, что заёмщик хочет самостоятельно оформлять сделку о продаже, необходимо следующее:

1. Согласовать решение о продажи с сотрудником Сбербанка.
2. Составитьзаявление о расторжении соглашения, предоставить документы.
3. Найти покупателя.
4. Уплатить сумму долга банку.
5. Если сумма недвижимости превышает сумму долга, то часть денег отдать банку, часть – передать продавцу.
6. Получить закладную и документ, подтверждающий отсутствие задолженности после погашения долга.
7. Снять обременение с жилья.

Есть ещё способ – продать ипотечную задолженность, то есть перевести ее на другое лицо. В случае продажи – на покупателя. Получается, что он добровольно берет на себя долговые обязательства перед банком, получая взамен права собственности на квартиру. Вся процедура оформляется по закону, у сторон есть соответствующие документы, так что риски быть обманутым не так уж велики. Однако банк согласится на подобную сделку только в том случае, если покупатель соответствует всем требованиям, а именно: имеет достаточный стабильный доход, официально трудоустроен. Это означает, что он сможет погасить задолженность.

Обратите внимание, что при переоформлении задолженности условия для нового заёмщика не всегда останутся прежними. Например, условия ипотеки для молодой семьи не совпадают с условиями для других категорий граждан

Нелишним будет обращение к риэлтору, ведь в таком случае можно рассчитывать на профессиональный подход к вашей ситуации. На особых условиях реализуется недвижимость, купленная с привлечением материнского капитала. Это достаточно сложно. Хотя алгоритм действий тот же.

Совсем по-другому нужно действовать при продаже квартиры в военной ипотеке.

1. Оповестите банк и Росвоенипотеку о желании снять обременение с целью продажи недвижимости.
2. Подайте заявление на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, тогда будет возможность повторно приобрести квартиру по военной ипотеке.
3. Выясните у сотрудников банка оставшуюся сумму долга.
4. Получите документы о снятии обременения.
5. Получите свидетельство о собственности в ЕГРП.

Всегда будьте внимательны, не забывайте перечитать договор перед его подписанием.

Особенности сделки с ипотечной квартирой

После того, как вы приняли решение продать или купить ипотечную квартиру, будьте готовы к тому, что здесь есть несколько особенностей, отличающих такую сделку от среднестатистической работы с необремененными квартирами.

• Если вы каким-то образом попытаетесь совершить сделку без согласия банка, вас ждет соразмерная ответственность. Во-первых, Росреестр гарантировано не зарегистрирует такой договора. Во-вторых, даже если вы введете в заблуждение сотрудников регистрационной службы, когда махинация вскроется (а это лишь вопрос времени) сделка будет признана недействительной, а продавец будет обязан вернуть деньги. Вернуть их назад добросовестному покупателю будет очень сложно. Даже при обращении в суд вероятность получить всю затраченную сумму полностью и сразу — крайне спорная.

• Если представитель банка сможет доказать, что покупатель был осведомлен о наличии залога и обязательств перед банком, но все равно стал стороной по сделке, он может нести перед законом такую же ответственность, как и продавец.

• Стоимость квартир в ипотеке на рынке недвижимости значительно дешевле их свободных собратьев. Скидка на них может достигать 20%. В противном случае, можно просто не найти покупателя.

• Все чаще банки отказываются от системы ячеек в пользу аккредитивных счетов. Это также удорожает стоимость обслуживания сделки.

• В случае, если при покупке жилья использовался маткапитал или другие средства государственной поддержки, представленный алгоритм изменится с учетом количества несовершеннолетних собственников и величины площади, которая им выделена. Для этого потребуется разрешение территориальных органов опеки и попечительства.

Способы самостоятельной продажи

Не всегда необходимо привлекать банк для продажи жилья, находящегося в ипотеке, так как это предполагает некоторые условности совершения такой сделки. Для начала придется заняться поиском лица, заинтересованного в покупке недвижимости. После чего следует проделать следующие шаги:

1. Взять выписку об оставшейся сумме задолженности в банковском отделении, где оформлялся кредит.
2. Провести заключение между участниками сделки предварительного договора в нотариальном порядке.
3. Произвести передачу средств от продавца покупателю. Эту процедуру будет надежнее осуществить при помощи банковской ячейки.
4. После чего нужно закрыть существующее кредитное обязательство перед банком путем оплаты всей суммы средств по кредиту.
5. Дождаться снятия банковского запрета с жилья и получить документ о погашении долга по ипотеке.
6. Провести регистрацию снятия запрета.
7. Правомерно переоформить квартиру у нотариуса на нового владельца путем подписания договора о купле-продаже недвижимого имущества.

Другой ответ на вопрос: можно ли продать ипотечную квартиру сбербанка, предусматривает переоформление долга по ипотеке на заинтересованного клиента. В этом случае долговое обязательство просто переходит к другому лицу. При этом новый владелец берет на себя переоформление кредитного договора и выплачивает необходимую сумму средств прежнему хозяину. Такой вариант предусматривает не продажу жилья, а выплату оставшегося долга по кредитному обязательству, до погашения которого квартира считается собственностью банка.

Как правило, условия кредита могут отличаться от тех, что предоставлялись прежнему заемщику. Это может выражаться в повышенных ставках по кредиту.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

• Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
• Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
• Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

• Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
• Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
• Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Можно ли продать дом, купленный в ипотеку?

Все вопросы, связанные с ипотекой, регламентированы Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем прямо указано, что предметом залога по договору является приобретаемая таким образом недвижимость (собственно, в этом состоит одно из отличий ипотечного кредита от обычного).

По этой причине продать квартиру или дом с обременениями без разрешения банка продать невозможно. Если это ограничение каким-либо образом было нарушено, то у банка есть один из двух вариантов решения проблемы:

• признание сделки недействительной. При этом продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель – дом;
• досрочное исполнение обязательств по ипотечному договору.

На недвижимость, взятую в ипотеку, наложены обременения. По этой причине продавец обязательно должен получить согласие банка на ее отчуждение.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

• покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
• продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
• затем он же снимает обременение с квартиры;
• после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
• происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства. Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий. Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

1. Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

   Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

2. Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
3. Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.

Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

Способ №3. Реализация банком

По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту. В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия. Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

Способы продажи

Существует несколько законных вариантов выполнения данной процедуры. Остановимся на них более подробно.

За наличные

Такая схема продажи квартир для их владельцев, безусловно, выгодна. Правда, обременение не является благоприятным фактором: каждый хочет приобрести жильё безо всяких обязательств и долгов. А найти такой объект на вторичном рынке достаточно просто. Этапы сделки следующие:

• Между заёмщиком и покупателем оформляется нотариально заверенное соглашение. Второй вносит сумму, объём которой достаточен для полного погашения ипотечной ссуды.
• После закрытия долга с последующим снятием обременения участники сделки оформляют в Регистрационной палате договор купли-продажи.
• Если объект ещё не был введён в эксплуатацию, вместо купчей переоформляется договор долевого строительства.

Передав долговые обязательства

Другое название продажи квартир по ипотеке в банке ВТБ24 таким способом – перезаем.

Будущий владелец должен иметь стабильный доход и незапятнанную кредитную историю. Новый договор будет оформлен только при соблюдении этих условий. Жильё при этом будет продолжать оставаться в залоге у банка, однако перезаёмщик имеет право погасить кредит досрочно.

Через финансовое учреждение

Каждый заёмщик имеет право отказаться от принятия участия в продаже квартиры. Ему просто может не хватать времени, или он переехал в другой город, ввиду чего присутствовать лично при оформлении сделки не может. Снятием обременения и другими этапами данной процедуры в этом случае занимаются сотрудники банка и покупатель. Его находит тоже финансовая организация.

Денежный остаток от операции (если таковой имеется) составляет разницу между ценой недвижимости и суммой ипотеки. Эти деньги помещаются в депозитную ячейку банка, а бывший хозяин квартиры заберёт их после того, как будет подписан документ купли-продажи.

Продать самостоятельно

Этот способ осуществляется несколько быстрее, но поиск покупателя – дело непростое. Однако банк даст разрешение, если заёмщик без задержек выплачивал ипотеку.

Сделка состоит из следующих этапов:

• покупатель обращается в банк на предмет приобретения квартиры;
• специалисты финансовой организации оформляют предварительный договор. Заверить его надо нотариально;
• покупатель вносит в сейфовую ячейку №1 сумму оставшегося долга по ипотеке, а в ячейку №2 – денежные средства, причитающиеся заёмщику;
• снятие с объекта обременения;
• в Росреестре фиксируется продажа жилья;
• банк и продавец забирают средства из ячеек.

Как показывает практика, этот способ наиболее выгоден для продавца. Так он сможет получить за квартиру хоть какие–то деньги.