Предварительный и основной договор купли продажи квартиры по ипотеке сбербанка: образец 2021 года

Основные пункты и содержание ипотечного договора

Стороны соглашения исполняют свои обязательства на основании заключенного договора, в котором содержится следующая информация:

• Полная стоимость договора;
• Сумма заемных средств, период действия договора, валюта;
• Процентная ставка за пользование финансами;
• Количество и размер платежей, условия досрочного и частичного досрочного погашения;
• Обязанности заемщика по оформлению страховки, предоставлению документов по обеспечению;
• Ответственность заемщика, штрафные санкции за нарушение условий договора;
• Порядок предоставления кредита (перечисление на расчетный счет, использование банковской ячейки и т.д.)
• Согласие на обработку персональных данных и предоставление информации третьим лицам.
• Гарантии.

Оформление предварительного ипотечного договора

Чтобы понять, как происходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке в Сбербанке с приобретением вторичного объекта недвижимости, стоит рассмотреть процедуру составления предварительного договора. Ведь именно эти обязательства оформляются в первую очередь. Следует знать, что Сбер предъявляет определенные требования к оформлению данной бумаги.

Предварительный договор имеет ряд преимуществ

Главные требования

Чтобы правильно были оформлены все необходимые договоры, и приобретение вторичного жилища прошло без проблем, стоит знать, какие документы нужны нужно собрать для оформления займа. Портфель ипотечной документации состоит из следующих бумаг:

• паспорт РФ;
• документы, подтверждающие доходность;
• документы от созаемщиков (если они имеются);
• сведения об уровне доходов близких родственников;
• любые бумаги, дающие прав заемщику на получение льгот по ипотеке.

Важным нюансом становится правильный подбор программы ипотечного кредитования. Причем подобрать для себя подходящую программу можно и после оформления предварительного договора. Ведь вариантов приобретения жилья достаточно много, помимо вторички рассматриваются предложения и по объектам новостроек, отдельных домов, таун-хаусов.

Образец оформления

Чтобы не ошибиться при составлении этой бумаги, можно вооружиться предоставленным ниже образцом:

Образец предварительного договора

Но каждому заемщику стоит предварительно знать о тех пунктах, которые прописываются в этой бумаге в обязательном порядке. Кстати, предварительный договор оформляется уже после полного сбора всей необходимой документации и после проверки со стороны банковской структуры данных, относительно выбранной вторичной квартиры. Таких, как:

• стоимость жилья;
• количество зарегистрированных человек;
• существование частичной собственности;
• отсутствие уже имеющихся залоговых обязательств.

Только после полноценной проверки, происходит составление, подписание и нотариальное заверение договора предварительного соглашения. А когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу, проводится сделка по продаже. В самом теле договора, прежде всего, прописывается следующее:

1. Время и место составления документа.
2. Личные данные обеих сторон (паспортные, контактные, Ф.И.О., даты рождения, место регистрации и проживания).

Затем идет указание тему договорных обязательств. Они включают в себя следующие пункты:

1. Предмет договорных обязательств.
2. Условия проводимой сделки. В этом пункте прописывает стоимость, и порядок ее выплаты.
3. Сроки, а также гарантии продажи. Здесь необходимо отметить, что договорные обязательства носят предварительный характер, которые несут в себе все те условия, которые будут отмечены в основном договоре.
4. Иные положения. Сюда прописывается период (дата), когда соглашение вступает в официальную силу.
5. В завершении предварительный договор на покупку вторичного жилья фиксируется подписями со стороны обоих представителей и датой оформления.

В чем особенности договоров Сбербанка

Этот договор состоит из двух частей:

• заявления клиента на обслуживание;
• публичных условий обслуживания Сбербанка, с ними еще можно ознакомиться на сайте учреждения.

Это достаточно объемный документ: вместе с приложениями он занимает 71 страницу.

Содержание разделов

Для удобства пользования договором он состоит из 9 разделов и имеет следующую структуру:

1. общие положения;
2. основные термины и понятия;
3. правила пользования различными банковскими продуктами и услугами;
4. операции по вкладам и счетам;
5. ответственность сторон;
6. условия предоставления информации в случае ее изменения, например: семейного положения, адреса, места работы и т. д.; возможность проведения видеонаблюдения и записи в помещении банка с целью безопасности клиента;
7. другие условия, которые нельзя отнести в предыдущие разделы;
8. срок действия и правила расторжения договора и закрытие счетов;
9. перечень приложений.

Неотъемлемой частью договора являются 5 приложений:

• условия пользования пластиковыми картами;
• условия пользования дистанционными банковскими услугами;
• памятка по правилам безопасности при удаленном пользовании услугами учреждения;
• правила электронного взаимодействия;
• регламент предоставления индивидуальных сейфов в аренду.

Сам образец договора банковского счета Сбербанка можно скачать прямо из сайта банка.

Какие услуги регулируются договором

Этот документ регламентирует предоставление таких видов банковского обслуживания:

• эмиссия и обслуживание национальных и международных пластиковых карт;
• депозитные операции;
• правила пользования обезличенными металлическими счетами;
• предоставление в аренду индивидуальных сейфов;
• осуществления операций через дистанционные каналы обслуживания;
• регламент депозитарных операций;
• правила осуществления брокерских услуг.

Что понимается под договором ипотечного кредитования

Договор ипотечного кредитования – официальный документ, созданный банковской организацией для регулирования прав и обязанностей заемщика и кредитора, регламентации процесса выдачи средств на покупку недвижимости. Базируется на следующих нормативных актах:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Федеральный закон №102 «Об ипотеке».
3. Жилищный кодекс Российской Федерации.
4. Федеральный закон №122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ипотечный договор, обладающий полной юридической силой после подписания обеими сторонами, регистрируется в Росреестре.

Не стоит путать предварительный договор сделки купли-продажи объекта (ПДКП), который оформляется между продавцом и покупателем квартиры, с предварительным договором ипотеки от банка.

Первый, составляется для закрепления достигнутой договоренности по покупке жилья.

На его основе заключается ипотечный контракт, включающий все данные заемщика, указанные в заявке на ипотеку, основные параметры кредита, наказание за неуплату ежемесячных платежей, взаимные права и обязанности двух сторон.

Состоит из двух разделов:

1. «Общие условия» — идентичны для всех клиентов.
2. «Индивидуальные условия» — прописываются для каждого заемщика.

Что это такое

Договор ипотеки является соглашением, согласно которому одна сторона (кредитор) передает другой стороне в залог недвижимое имущество как гарантию, обеспечение исполнения взятых на себя обязательств перед кредитором.

Нотариальное удостоверение ипотечного договора совершается за местонахождением недвижимости, которая является предметом ипотеки, или по нахождению заемщика либо кредитора.

Первоначальные понятия

Ипотека
Вид залога, когда заложенное недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании дебитора (закладчика), а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает реализации данного имущества
Ипотечное кредитование (в народе «ипотека»)
Долговременный кредит, который предоставляется банком юридическому или физическому лицу под залог недвижимости (земли или сооружений разного характера и назначения). Наиболее популярная форма использования ипотечного кредитования в Российской Федерации — это приобретение физическим лицом жилья в кредит

Обратите внимание, что понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» носит разное значение. Во втором случае ссуда предоставляется банком под залог недвижимого имущества
Ипотечный кредит
Это один из компонентов всей ипотечной системы

Другими словами, после получения согласия банка выдать вам кредит на имущество, это же имущество и будет залогом банку как гарантия выплаты кредитных средств

Назначение соглашения

Договор ипотеки – это правовой документ по кредиту на приобретение недвижимого имущества.

Отличительное свойство данного договора основывается на том, что в нем залогом выступает жилой дом, квартира или другое недвижимое имущество.

Данное соглашение обеспечивает права и обязанности сторон при оформлении кредита на приобретение недвижимости.

Соглашение не подлежит обязательной регистрации в определённых учреждениях. Но чаще всего, чтобы застраховать свои риски, банк-заимодатель обычно настаивает на обязательной регистрации ипотечного соглашения в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Обратите внимание — случае, если договор не зарегистрирован в регпалате, то заемщик сможет владеть своей собственностью, которая находится в залоге

Действующие нормативы

Все вопросы, связанные с ипотечным кредитованием можно урегулировать с помощью следующих федеральных законов:

1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», N 102-ФЗ от 16.07.1998.
2. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.12.2017).
3. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «О государственной регистрации недвижимости».
4. Федеральный закон от 30.12.2004 N 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О кредитных историях».

Также существует множество социальных программ. В 2020 году в Российской Федерации предоставляется несколько популярных проектов ипотечного кредитования разным категория населения.

Среди них «Молодая семья», «Кредитование военнослужащих», «Помощь молодым ученым и педагогическим работникам», «Материнская ипотека».

Главные условия типового договора

Итак, в плане подготовки к сделке рассмотрим подробнее договор ипотечного кредитования Сбербанка. Образец расположен на сайте банковской организации. Кроме того, его можно получить, обратившись в ипотечный отдел банка. Шаблон данного документа не является коммерческой тайной и может быть предоставлен любому желающему.

Требования

Поскольку форма ипотечного договора строго регламентирована перечисленными выше законодательными актами, заемщику следует понимать, какие пункты этого документа являются обязательными и не подлежат исключению.

1. Реквизиты сторон – титульного заемщика, а также (при наличии) созаемщиков и поручителей с одной стороны, и банка-кредитора с другой. Для физических лиц указываются ФИО, адрес, ИНН и контактные данные. Для банка – наименование, действующие реквизиты, номер отделения, в котором происходит кредитная сделка, а также ФИО специалиста, который ее проводит.
2. Предмет договора – подробное описание объекта недвижимости, приобретаемого за счет кредитных средств. Здесь указываются все характеристики квартиры (адрес, площадь, комнатность, инвентаризационная стоимость и т. д.), а также цена покупки и доля собственных средств клиента.
3. Условия предоставления займа.
4. Порядок использования кредитных средств. Здесь же указывается порядок погашения займа, правила расчета ежемесячного платежа, сроки его внесения и т. д.
5. Гарантии – обязательно указывается, что приобретаемая недвижимость переходит в залог к Сберу в качестве обеспечения возврата заемных средств.
6. Описание порядка передачи прав собственности (может варьировать, в зависимости от нюансов сделки).
7. Возможность отчуждения квартиры в случае неисполнения заемщиком его обязательств. Прописывается порядок отчуждения, возможные причины для этого.
8. Ход расчетов между сторонами. Здесь указывается, как и в каком порядке продавец жилья получит свои деньги (соотношение аванса и основной выплаты, суммы, порядок передачи средств – наличными или безналом и т. д.).

Поясним некоторые разделы. К примеру, пункт 4 может меняться, в  зависимости от того, участвуют ли в сделке государственные сертификаты. Так, порядок использования материнского сертификата предполагает, что продавец передает право собственности покупателю в момент предоставления средств маткапа, но налагает на жилье обременение до полного расчета. При обычном течении сделки смена права собственности происходит только после полного расчета сторон друг с другом.

Важно! Для вступления в законную силу необходимо подписание кредитного договора по ипотеке в Сбербанке всеми сторонами сделки. А именно: титульным заемщиком, всеми созаемщиками и поручителями, всеми продавцами-совладельцами квартиры (или их законными представителями, если в сделке участвуют несовершеннолетние), а также представителями банка-кредитора

Права и обязанности сторон

В данном разделе обычно указываются такие моменты, как:

• обязательное сообщение заемщиком кредитору об изменении личных данных;
• необходимость ежемесячного продления заемщиком страхового договора;
• возможность кредитора изменить процентную ставку по займу или востребовать остаток долга целиком;
• возможность для заемщика досрочного погашения кредита (с указанием лимитов на эту операцию и ее стоимости).

Словом, данный пункт является особенно интересным для получателя кредита. Именно знание его положений дает возможность сохранить свою кредитную историю незапятнанной и  быстро расправиться с выплатой займа.

Важно! Стоит также подробно изучить раздел о штрафных санкциях за несоблюдение договора. Поскольку заключение сделки предполагает обоюдную ответственность сторон, следует знать заранее не только размер своей пени за просрочку, но и риски банка за несоблюдение условий сделки

https://youtube.com/watch?v=MAHC328RetE

Как заключить кредитный договор со Сбербанком?

Документ содержит следующие разделы:

1. Термины и определения, используемые в договоре (с расшифровкой).
2. Порядок предоставления кредита.
3. Порядок использования кредитных средств и их возврата.
4. Права и обязанности каждой из сторон.
5. Основания и процедуру расторжения договора.
6. Прочие условия.

Если говорить о нюансах документа, то можно отметить следующее:

Имеются пункты со сносками, разъяснение которых выполнено мелким шрифтом

На это необходимо обращать внимание еще до того, как вы поставите подпись.
Приводится несколько формул расчета платежей. Рекомендуем разобраться, из чего формируется оплата по кредиту.
Четко прописана возможность передавать задолженность на взыскание третьим лицам без уведомления заемщика.

Далее проанализируем более тщательно несколько конкретных разделов.

Ознакомиться с документом можно на официальном сайте банковской организации. Если изучать документ, можно выделить интересную особенность: для заемщика зафиксирован только перечень обязанностей.

Кроме того, вы обязаны уведомлять банк, если очередной платеж по кредиту за вас будет вносить третье лицо (когда вы сами по объективным причинам не можете посетить банк).

Теперь подробнее о правах и обязанностях кредитора. Здесь перечень довольно обширный. Итак, банк обязан:

1. Выдать вам одобренную сумму кредита.
2. Зачислять поступающие ежемесячные платежи на свой счет.
3. Информировать вас о наступлении просрочки.
4. Предоставлять вам информацию о наличии задолженности, а также дате и сумме платежей.

Список прав тоже впечатляет. Вот некоторые пункты:

1. Единолично производить снижение процентной ставки.
2. Единолично уменьшать сумму неустойки.
3. Требовать от вас досрочного возврата задолженности.

До момента непосредственного заключения кредитного договора с учреждением заемщику нужно пройти несколько этапов:

1. Выбрать интересующий кредитный продукт.
2. Тщательно изучить все условия его предоставления.
3. Подать заявку на получение средств (в офисе банка либо в режиме онлайн).
4. Дождаться решения по заявке (срок рассмотрения варьируется от нескольких часов до нескольких дней).
5. Подписать кредитный договор.

Если есть возможность ознакомиться с кредитным договором дома, лучше не пренебрегать этим. При изучении документа в офисе банка выясняйте сразу все непонятные моменты у специалиста.

Поэтому тщательно взвесьте свои возможности, а только потом ставьте подпись на договоре кредитования.

В первую очередь при обсуждении кредитного договора Сбербанка по ипотеке необходимо упомянуть, что договор разбит на две части

• Общую, которая состоит из обобщенных условий и нюансов и стандартна для каждого из кредитных договоров данного типа. Она в любом случае будет стандартной, а положения в ней относятся либо к любому виду ипотеки, либо к конкретному продукту (военная ипотека, ипотека под материнский капитал и прочие
• Индивидуальную. Здесь уже содержатся такие параметры оформляемого кредита, как его сумма, процентная ставка по Вашим условиям, срок кредитования, обеспечение кредита (страховка и пр.), а также иные итоги расчетов по конкретно Вашему кредиту.

Стандартные условия, которые предоставляются Сбербанком России, можно почитать на его официальном сайте. В каждом из разделов указаны не только базовые требования, но и анкета для предварительных данных. Вы всегда можете ввести требуемые значения и выяснить, каким примерно будет платеж, какими могут быть процентная ставка и сумма переплаты.

Перед тем как заключить соглашение на ипотеку в Сбербанке следует обязательно ознакомиться с тонкостями предоставления кредитного займа.

Предлагаем ознакомиться: Берут ли в армию с погашенной судимостью

Процедура подготовки к сделке заключения кредита занимает по разным подсчетам до четырех месяцев.

За этот период заемщик определяется с ипотечной программой, согласно которой будет оформлен кредит и подбирает себе подходящий объект недвижимости. Со стороны кредитора (в нашем случае Сбербанка) происходит оценка выбранного объекта – для этого собирается специальная комиссия. По ее результатам банк выносит вердикт о возможности оформления ипотечного займа для субъекта.

Пример действий для оформления ипотечного кредита в банке.

С договором купли-продажи от Сбербанка можно ознакомиться во

вложении

Важнейшие условия договора ипотеки

Перед подписанием долгового соглашения в Сбербанке на приобретение недвижимости следует особое внимание уделить таким условиям:

Соответствует ли размер годовой процентной ставки тому, который предлагался на первоначальном этапе обращения в банковскую компанию

Нередко клиенты обращают внимание на повышение ставки уже после заключения долгового соглашения;
Наличие ограничений на залоговое жилое помещение. Например, нет возможности сдать жилье в аренду

Соответственно, если планируется получать прибыль от данного рода деятельности, следует сразу уточнить все условия;
При выдаче заёмных средств в иностранной валюте следует сразу уточнить порядок роста или снижения выплат в связи с изменением курса;
Есть ли наложение дополнительных комиссионных сборов, в том числе за осуществление операции по внесению ежемесячного платежа;
Несение дополнительных финансовых нагрузок за использование услуг третьих лиц. К данному аспекту относятся страховые и оценочные компании, которые не всегда прописаны в долговом соглашении на приобретение недвижимости;
Размеры и порядок применения штрафных санкций за несоблюдение условий договора ипотеки Сбербанка;
Возможность внесения платежей по частичному или полному досрочному погашению задолженности без начисления комиссионных сборов.

Стоит ли заключать брачный контракт?

Большая часть официальных браков в Российской Федерации заканчивается разводами. Любовь, когда-то скреплявшая семейный союз, превращается в лютую ненависть. Бывшие супруги начинают активно делить общие ценности. Передел собственности часто превращается в настоящую драму.

Кто-то обращается в суд и пытается защитить свои активы законными способами. Другие используют незаконные методы, оказывая психологическое и физическое давление на оппонента. Дети часто становятся невольными участниками родительских распрей. Некоторые родители вынуждают своих отпрысков занимать «правильную» позицию в отношении второго супруга.

Вовлечение детей в семейные конфликты приводит к тяжёлым психологическим травмам, которые остаются с маленькими людьми на всю жизнь. Поведение родителей формирует неправильное понятие о семейных отношениях. Дети, выросшие в неполных семьях, копируют несчастную жизнь своих папы и мамы.

Контракт не гарантирует «любви до гроба», но он позволяет избежать разногласий при использовании совместного имущества. Эту бумагу можно подписать как до бракосочетания, так и после свадьбы. Документ приобретает юридическую значимость только после государственной регистрации. Нотариус заверяет соглашение после оплаты госпошлины, размер которой определяется Налоговым кодексом РФ.

Соглашение может быть аннулировано по решению сторон в любое время. Психологи и юристы утверждают, что грамотно составленный контракт значительно укрепляет отношения. Не следует составлять БК самостоятельно. Лучше доверить эту работу опытному юристу или адвокату. В Европе и Америке заключение специального контракта между супругами является распространённой практикой. В России БК заключают менее 5% вновь образовавшихся пар.

Чаще всего семейный контракт подписывают состоятельные граждане. Они хотят защитить свои активы от расчётливых мошенников. Существуют целые преступные группировки, специализирующиеся на фиктивных браках. В их состав входят «профессиональные невесты», которые «охотятся» на состоятельных мужчин. После того как предприниматель или топ-менеджер поддастся на чары обольстительницы и заключит брак, «жена» подаст в суд на развод и раздел «совместно нажитого» имущества.

Сомнительным бизнесом занимаются не только представительницы прекрасного пола. Некоторые мужчины живут несколько лет за счёт своих состоятельных жён, а затем подают на развод с целью присвоения чужой собственности. С формальной точки зрения бракоразводный процесс не является уголовно наказуемым деянием. Именно поэтому многие аферисты безнаказанно превращают разводы в постоянный источник дохода.

Какие условия прописываются в договоре

Сбербанк – крупнейший отечественный банк. Именно здесь оформляется больше, чем в любом другом кредитном учреждении, ипотечных займов. Причем банк стремится сделать условия кредитования максимально понятными и открытыми для потенциальных клиентов. Так, все типовые условия ипотечного договора размещены на сайте Сбербанка в открытом доступе.

Вообще, любой кредитный договор содержит в себе 2 типа условий:

Общие. Они отображают общие параметры кредитования, которые неизменны для всех граждан. С течением времени эти сведения могут меняться, обо всех изменениях банк оповещает потенциальных клиентов заблаговременно. Ознакомиться с условиями типового договора можно и в офисе банка.

Индивидуальные. Они в типовом договоре не прописываются, т. к. относятся к конкретному заемщику. Это те условия кредитования, которые меняются в зависимости от статуса клиента, сделки и других параметров. Например, сюда относится сумма ипотеки, устанавливаемая процентная ставка, срок погашения задолженности. Предварительно эти данные тоже можно узнать, но только у специалиста банка. Точные значения уточняются и прописываются в договоре

Важно проверить их правильность до того, как будет поставлена подпись.