Как правильно оценить свою квартиру, чтобы и продать быстро, и не потерять много?

Сравнительная оценка

Чтобы правильно оценить свою приватизированную квартиру перед продажей, нужно самостоятельно провести сравнительный анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости. Для этого следует посмотреть объявления о продаже квартир в том же районе и со схожими характеристиками. Для сравнения подойдут любые ресурсы, будь-то интернет, газеты или же уличные объявления на специальных досках.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Что происходит сейчас?

Продавец заходит на площадки объявлений, смотрит аналогичные квартиры; прикидывает, сколько могла бы стоить его квартира, и выставляет цену по верхней планке, так как его недвижимость обязательно лучше. Знакомая история? Есть еще два варианта развития действия.

Первый: человек купил квартиру несколько лет назад в долларах и сейчас хочет продать за ту же сумму в той же валюте, не учитывая, что курс сильно изменился. Второй: продавец на все 100% уверен, что квартиры не могут дешеветь. Если я купил за 10 млн руб. вчера, значит, сегодня я должен продать за 12 млн. Конечно, недвижимость — это хорошее инвестиционное вложение, и на ней можно заработать, продав дороже, но опять же… если правильно провести ее оценку.

Что в итоге? Звонков нет, просмотров реальных покупателей нет. Продавец ждёт месяц-два, снижает немного цену, потом еще немного и в итоге продает только через год-два.

Суть

Оценка недвижимости часто основана на стратегиях, аналогичных анализу капитала. Другие методы, помимо метода дисконтированного NOI и множителя валового дохода, также часто используются. Некоторые отраслевые эксперты, например, обладают активным практическим знанием моделей миграции и развития городов.

В результате они могут определить, какие районы с наибольшей вероятностью получат самую высокую оценку. Независимо от того, какой подход используется, наиболее важным показателем успеха стратегии является то, насколько хорошо она исследована.

Статья подготовлена NESrakonk.ru

#К

Штудируем профессиональные интернет-ресурсы, где есть базы объявлений по продаже недвижимости

Первым делом открываем интернет-ресурсы, где физические лица размещают свои объявления о продаже недвижимости. Подойдут и печатные издания, но там, как правило, информация не такая актуальная. Посмотрите на сайтах квартиры, которые находятся в вашем районе и у которых приблизительно такие же технические характеристики. Ориентируйтесь на них в первую очередь. Полезным будет позвонить по этим объявлениям, уточнить нюансы. В принципе, не является чем-то преступным даже съездить и вживую посмотреть объект.

Обязательно обратите внимание на то, сколько времени объявление находится на сайте. Если речь идет о сроке в полгода, то цена на объект явно завышена

Иначе на нее бы был спрос. Изначально поймите, что рыночная цена — это та, за которую люди готовы покупать. Вполне может быть, что вы покупали свою квартиру за одну стоимость, но на рынке поменялись условия, и теперь она стоит дешевле. Ждать, пока найдется ваш уникальный покупатель, который будет готов приобрести вашу недвижимость по завышенной цене, нет смысла.

Оцениваем свою квартиру самостоятельно

Не очень добросовестные агенты, при этом, могут сознательно завышать стоимость квартиры, мотивируя владельца обратиться именно к ним. А когда продажа квартиры по такой цене затягивается, риэлтор убеждает Продавца быть разумным и снизить цену. Это нужно иметь в виду, и не прыгать от счастья, когда риэлтор неожиданно называет стоимость вашей квартиры заметно выше, чем ваша собственная расчетная цена.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Для чего производится оценка недвижимости

В каждом случае, когда человек намерен изменить статус собственной недвижимости или, наоборот, приобрести новое имущество, необходимо четко представлять цену будущей сделки. Причем для продажи или другой формы возмездной передачи недостаточно знать лишь стоимость помещения при первичном приобретении или суммарную величину затрат на строительство.

Оценка недвижимого имущества проводится, например, при постановке объекта на балансовый учет. Кроме того, оценочные мероприятия, как правило, помогают определить:

• текущую балансовую и ликвидационную стоимость;
• справедливую цену продажи или приобретения;
• залоговую стоимость для обеспечения кредитных обязательств;
• рыночную цену для выкупа части объекта, если недвижимость находится в совместном владении.

В зависимости от целей собственника выбирается конкретная методика оценки недвижимости. В некоторых случаях целесообразно комбинировать подходы либо использовать сравнительные таблицы результатов.

Варианты оценки

Оценить стоимость жилплощади, выставленной на продажу. можно самостоятельно или с привлечением профильных специалистов. В первом случае полученный результат не имеет юридической силы, потому что доморощенный оценщик является заинтересованным лицом. Но это поможет определить приблизительную стоимость квартиры.

Воспользовавшись услугами профессионалов, собственник получает на руки заверенный печатью акт оценки, который принимают в любой организации, включая коммерческие. В любом случае оценка рыночной стоимости происходит тремя способами:

Сравнительный способ оценки

В основе этой методики лежит аналогия. Оценщик ищет объекты недвижимости со схожими параметрами и выявляет среднее значение цены. Способ эффективен лишь в отдельно взятом регионе. Согласитесь, что сравнивать стоимость трёхкомнатной квартиры в Москве, с аналогичным жильём в Воронеже, это даже не смешно.

Кроме того, при оценке жилья для продажи сравнительным методом, необходимо учитывать все параметры. Например, двухкомнатная квартира с кухней в 6 метров, стоит дешевле аналогичного жилья с кухонным помещением в 9 «квадратов». Сравнительный метод применяется в основном риелторами и считается самым неэффективным. Кроме того, если на рынке недвижимости отсутствуют схожие объекты, то сравнивать просто не с чем.

Затратный способ оценки

В основе этого метода лежат затраты на возведение объекта. Сюда входит стоимость земли, строительных материалов, расходы на зарплату и другие ключевые факторы. Такой способ самый актуальный, но при этом довольно сложный, поэтому используется редко.

Доходный способ оценки

Этот способ используется для оценки коммерческих объектов недвижимости. Для определения стоимости квартир, выставленных на продажу, он не подходит по специфике проведения. В основе доходного способа оценки лежит подсчёт будущих доходов, которые принесёт недвижимость.

Инвентаризационный способ оценки

Использовать такой способ рекомендуется для определения налога на имущество. Полученные цифры сильно разнятся с реальной рыночной стоимостью. Здесь также берутся за основу материалы и расходы, затраченные на строительство. При этом действуют два коэффициента: рост инфляции и степень износа здания.

Отдельно стоит упомянуть о том, как оценить долю в квартире. Если недвижимость для продажи находится в долевой собственности, определение стоимости происходит с учётом следующих факторов:

• размер доли. Если принадлежащая собственнику часть квартиры составляет отдельную комнату, например, 1/3 в трёхкомнатной квартире;
• количество собственников жилья;
• наличие несовершеннолетних детей.

Как проверить риэлтора при покупке квартиры

Если в случае приобретения квартиры Вы обращаетесь за помощью к риэлтору, его также понадобится проверить на предмет благонадежности и ответственности. Для этого понадобится задать специалисту следующие вопросы:

1. Сколько лет риэлтор трудится на рынке?
2. Сколько успешных сделок купли-продажи недвижимости риэлтор заключает в год? Если специалист отвечает уклончиво или приводит незначительную цифру (1-2 сделки в год), это повод отказаться от сотрудничества.
3. Какие именно услуги предоставляет риэлтор? Ответ должен быть конкретизированным и четким.
4. Какую ответственность понесет риэлтор в случае, если исполнит свои обязанности ненадлежащим образом?*

*Обычно честные компании и работники ручаются «головой». Например, в клиентском договоре прописывается, что риэлтор будет отвечать за убытки своего заказчика в случае проведения неграмотной правовой экспертизы, в случае недостаточной проверки юридической чистоты квартиры и пр.

Даже если в сделке участвует посредник, представляющий Ваши интересы, Вам все равно следует лично отслеживать и курировать процесс купли-продажи. Случается так, что даже при большом денежном вознаграждении риэлторы обманывают своих клиентов или выполняют работу некачественно.

Чтобы выбрать профессионального и опытного риэлтора, Покупателю следует придерживаться следующих рекомендаций:

1. Не доверять первому впечатлению. Часто мошенники специально арендуют дорогие помещения, чтобы завлечь доверчивого клиента.
2. Уточнять, работает ли данное риэлторское агентство с банками, юристами и нотариальными конторами. Как правило, крупные компании имеют большой список партнеров.
3. Изучать отзывы о риэлторских агентствах на специализированных Интернет-сайтах.
4. Не передавать риэлтору предоплату, тем более, если это не подкрепляется никаким соглашением.
5. Внимательно и неспешно изучать текст основного договора, заключаемого с риэлтором. Вполне возможно, что «между строк» в нем содержатся невыгодные для клиента условия.
6. Искать таких риэлторов, которые работают по фиксированной денежной ставке в качестве вознаграждения. Если сумма вознаграждения имеет процентный формат и зависит от стоимости квартиры, риэлтор может специально искать более дорогостоящие варианты жилья.
7. Проверять документы риэлтора или риэлторского агентства. Вам должны предоставить свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя, свидетельство о постановке на налоговый учет, а также персональные документы – паспорт, диплом о профильном образовании, сертификаты о повышении квалификации.

Покупка квартиры на вторичном рынке – сложная процедура, включающая в себя множество аспектов. Документы на недвижимость, личность Продавца, техническое состояние помещения и дома, репутация и результативность нанятого риэлтора – все это потребуется проанализировать самым тщательным образом. Не знаете, как избежать рисков и подводных камней конкретно в Вашем случае? Юрист сайта бесплатно проконсультирует Вас и ответит на все интересующие вопросы

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:Москва и Область
3. Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Анонимно

Информация о вас не будет разглашена

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расскажите друзьям

Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи

Максим Привалов

Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Рейтинг автора

Написано статей

609

Процесс оценки пригородной недвижимости

Проведение оценки подразумевает под собой наличие всех прав на строение и участок. Согласно кодексу Российской Федерации, права собственности включают в себя возможность владения, использования, а также распоряжения. Владелец имеет полное право совершать любые действия по отношению к жилищу. Если же была произведена процедура оценивания строения, тогда специалист выдает отчет о проделанной работе и удостоверяет, что он лично проводил работу, и факты соответствуют действительности. Подобная операция с архитектурными конструкциями происходит таким образом:

1. заключается договор с заказчиком;
2. затем собирается необходимая информация, для проведения требуемых работ;
3. после того изучается вся документация, представленная заказчиком;
4. устанавливаются характеристики жилища;
5. проводится мониторинг рынка;
6. определяется метод проверки;
7. обобщаются все результаты, и определяется конечная стоимость;
8. составляется отчет для заказчика.

Основная цель определения рыночной стоимости частных домов заключается в выявлении справедливой оценки стоимости объекта. Если обе стороны (продавец и покупатель) с оценкой будут согласны, то сама сделка купли-продажи не доставит неприятных сюрпризов, достаточно будет оформить все бумаги. В противном случае (если оценку не провести) при разногласии сторон могут быть самые разные последствия — от финансовых потерь вплоть до суда.

Бесплатные способы оценки

У многих возникает логичный вопрос: а можно ли самостоятельно оценить стоимость своей квартиры перед продажей? Первый и самый доступный способ оценить реальное состояние рынка недвижимости в своем городе – отсмотреть все близкие и похожие варианты квартир по объявлениям и онлайн-сервисам.

Лучше всего начать с анализа предложений на рынке, советует Оксана Васильева из Финансового университета. Чтобы примерно понять, чего стоит ваша квартира, нужно оценить следующее:

• проверить цены на аналогичные или похожие квартиры через ЦИАН, Авито или ДомКлик;
• на большинстве сервисов можно отслеживать объявления прямо на карте – так проще всего найти свой район или даже свой дом (если в нем кто-то продает квартиру);
• можно посмотреть цены на квартиры в соседних домах и в пределах района – обычно они сильно не отличаются.

Но чтобы полученные результаты были адекватны, их стоит условно скорректировать. Например, первый и последний этажи считаются не лучшими покупками, иногда покупатели не хотят смотреть угловые квартиры. Жилье в доме, который стоит в глубине района, будет стоить меньше, чем в доме возле остановки транспорта и недалеко от центров деловой активности. Влияет на оценку и сам дом – квартира в кирпичном доме стоит обычно дороже, чем в панельном.

Соответственно, если ваша квартира лучше, чем другие – цену можно немного поднять, а если хуже – рассчитывать на некоторое ее снижение. Но это слишком интуитивная оценка – тогда как уже существуют сервисы по автоматизированной оценке жилья, которые учитывают все факторы более точно.

Как рассказала нам Оксана Васильева, есть несколько вариантов оценки через онлайн-сервисы:

• онлайн-калькуляторы, где достаточно ввести параметры квартиры (адрес, площадь, состояние и т.д.), и который рассчитает ее приблизительную стоимость на рынке;
• сервисы, которым достаточно указать адрес, площадь и тип квартиры – они учитывают цены на недвижимость вокруг этого дома (примеры – ЦИАН, IRN, «Домофонд», «Твой адрес» и т.д.).

Онлайн-сервисы могут рассчитать стоимость квартиры более точно – они за много лет накопили достаточно информации о том, какие квартиры и по каким ценам продавались в этом районе, как быстро они продавались и какие параметры имели. Исходя из этого система считает приблизительную стоимость, по которой квартиру купят в разумные сроки.

Однако есть еще один способ, о котором вспоминают не очень часто – полностью бесплатный, и который должен давать максимально приближенную к рыночной оценку. Это – кадастровая стоимость объекта недвижимости, которую периодически рассчитывает Росреестр (точнее, нанятые им подрядчики). Узнать кадастровую стоимость своего жилья достаточно просто – нужно зайти в соответствующий раздел сайта Росреестра, выбрать регион и населенный пункт, ввести улицу, номер дома и квартиры. Система сразу выдаст кадастровый номер объекта, а по нему – его кадастровую стоимость.

Для примера рассчитаем стоимость квартиры, которую на ЦИАНе продают за 9,15 миллиона рублей – это «однушка» на 8 этаже 12-этажного дома в Москве без ремонта. Разные сервисы дают такую оценку:

• сервис от «Дом.РФ» – 9 031 000 рублей;
• ЦИАН – 9,3 миллиона рублей;
• «Домофонд» – 9 428 432 рубля;
• кадастровая стоимость – 4 772 838 рублей

Таким образом, в данном случае онлайн-сервисы более-менее точно оценили стоимость квартиры, тогда как Росреестр занизил ее почти вдвое (вероятно, при оценке не были учтены особенности рынка, и с 2018 года оценка успела устареть). В небольших населенных пунктах кадастровая стоимость может давать более адекватную оценку.

Препятствия на пути к оценке недвижимости

Оба эти метода оценки недвижимости кажутся относительно простыми. Однако на практике определение стоимости доходной собственности с помощью этих расчетов довольно сложно. Во-первых, получение необходимой информации обо всех исходных данных формулы, таких как чистая операционная прибыль, премии, включенные в ставку капитализации, и сопоставимые данные о продажах, может занять много времени и проблем.

Во-вторых, эти модели оценки не учитывают должным образом возможные серьезные изменения на рынке недвижимости, такие как кредитный кризис или бум недвижимости. В результате необходимо провести дальнейший анализ, чтобы спрогнозировать и учесть возможное влияние изменяющихся экономических переменных.

Поскольку рынки недвижимости менее ликвидны и прозрачны, чем фондовый рынок, иногда бывает трудно получить необходимую информацию для принятия полностью обоснованного инвестиционного решения.

Тем не менее, из-за больших капитальных вложений, обычно требуемых для покупки крупного проекта, этот сложный анализ может принести большую прибыль, если он приведет к обнаружению недооцененной собственности (аналогично инвестированию в акционерный капитал). Таким образом, время, потраченное на изучение необходимых ресурсов, стоит потраченных времени и энергии.

Что такое оценка и для чего требуется процедура

Оценка жилого дома и участка – установка стоимости этой недвижимости с учетом ряда факторов.

В итоговую сумму закладывают цену:

• хозпостроек и дополнительных строений, расположенных на участке;
• объектов вспомогательного назначения (ворота, забор);
• коммуникаций, а также других.

Причины проведения оценки стоимости недвижимости разные. Процедура необходима для:

• определения размера государственной пошлины (госпошлины);
• расчета величины налога (сумма взимается при заключении сделок купли-продажи недвижимости);
• вычисления величины выплат для ПФ (Пенсионного фонда);
• оформления ипотеки (в банке будут проверять документы);
• выставления дома и земельного участка в качестве залога;
• ареста жилого строения и з/у;
• необходимости определить страховые выплаты на дом;
• расчета проектных инвестиций;
• определения суммы, которая пойдет в качестве уставного капитала (если недвижимость вносится в уставный фонд);
• раздела имущества при бракоразводном процессе;
• возникновения любых других имущественных споров;
• сноса недвижимости под новую застройку, а также во многих других случаях.

Есть 2 варианта, как определить цену имущества:

• установить сумму самостоятельно;
• пригласить профессиональных оценщиков.

Первый вариант востребован при заключении договоров купли-продажи. Т.е. продавец выставляет стоимость вроде 2 000 000 рос. рублей. Покупатель или соглашается, или торгуется. Когда цена устроит 2 стороны, будет заключена сделка.

Чуть сложнее в ситуации, когда у нас ипотека, залоговые обязательства или государственные платежи (взносы налоги). Требуется профессиональный взгляд на характеристики недвижимости и ее стоимость.

Если объект долго «зависает» в базах

Объективная оценка недвижимости — один из важных этапов при продаже жилья. От того, насколько точно вы определите стоимость своей квартиры или дома, зависит и доходность сделки, и скорость продажи.

Завысив стоимость, придется долго ждать звонков от покупателей. Конечно, вы можете не торопиться. Но длительное нахождение вашего объявления в базах продажи недвижимости насторожит покупателей.

Психология людей такова, что они начинают искать причины, по которым ваше жилье не продается. Например, могут подумать, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Требования к оценщикам

Определение рыночной и любой другой стоимости квартиры проводится оценщиком, который:

• имеет квалификационный аттестат с разрешенными направлениями оценки;
• застраховал свою гражданскую ответственность на срок от 1 года и на сумму не менее 300 тыс. рублей;
• является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
• заключил договор с оценочной компанией или работает как индивидуальный предприниматель.

После прочтения Вы поймете, как перестать работать за копейки на нелюбимой работе и начать ЖИТЬ по-настоящему свободно и с удовольствием!

Скачать книгу

Вы можете заказать отчет у любого оценщика или выбрать из списка аккредитованных оценочных компаний банка. Они проходят отбор на соответствие требованиям кредитной организации. Список постоянно меняется, поэтому банки дают возможность клиенту самостоятельно выбрать компанию и направить заявку на ее одобрение. Но в этом случае срок рассмотрения отчета увеличивается до 30 дней.

Казалось бы, выгоды выбора из рекомендуемого перечня очевидны: банк доверяет оценщику и быстрее дает положительное заключение по отчету. Но на практике не всегда все проходит гладко.

Но будем надеяться, что это единичный случай и не распространяется на всех банковских экспертов. Просто он еще раз доказывает, что аккредитованная организация не гарантия утверждения отчета с первого раза.

Способ четвертый, авторитарный

Назначить цену, какую хочется. И ждать своего покупателя. Этот метод тоже работает, особенно на растущем рынке. Мне известен случай, когда дама публиковала объявления в журнале о продаже «цековской» квартиры в течение двух лет, причем цена казалась всем совершенно неадекватной. Однако квартира была продана, и, как утверждает хозяйка, без торга. Сколько придется ждать «своего покупателя», никто вам не скажет, но определенно одно: без упорства и терпения в этом деле не обойтись.

Если вы после прочтения статьи задумались над выбором, каким же способом оценки воспользоваться, то рекомендуем следующую последовательность: четвертый (если есть время ждать), третий, второй и, при необходимости, первый. Неоспоримое преимущество описанных способов оценки в том, что можно не делать мучительного выбора и применять их все одновременно. Удачной вам продажи!

Что такое оценка дома и кем она проводится?

Стоимость дома устанавливается законами рыночной экономики, то есть при купле-продаже определяется суммой, за которую покупатель готов дом купить, а продавец продать. Если покупатель и продавец сходятся на том, сколько стоит дом, то сделка осуществляется. Если одну из сторон цена не устраивает — значит, эта цена не отвечает условиям рынка.

Но часто оценить дом нужно не для продажи или покупки объекта. Тогда и нужно провести независимую оценку.

Такая процедура понадобится:

• при расчете налоговой суммы от продажи дома;
• при расчете суммы отчислений в Пенсионный фонд;
• при расчете суммы госпошлины;
• для ипотеки, так как она обычно не превышает 80-90% от стоимости залога;
• при расчете суммы взноса в уставной капитал;
• когда дом — залоговое имущество;
• при аресте дома;
• при имущественных спорах;
• при разделе имущества;
• при выплате страховки за дом;
• при незавершенном строительстве;
• при расчетах для инвестиционного проекта.

Оценщиками могут быть частные или физические лица, состоящие в профильной СРО, имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не меньше 300 тысяч рублей.

Подробнее о механизмах и принципах оценки — в обзорных статях «Независимая экспертиза» и «Независимая оценка».

Стоимость оценки дома

Единой формулы для расчета стоимости услуг оценочных компаний нет, сумма оговаривается индивидуально. Как правило, ценовая политика специалистов и компаний по оценке не очень отличается и рассчитывается с учетом трудозатрат.

Характер работы зависит от объекта оценки, его местонахождение и цели определения РС, поэтому только сам оценщик ответит на вопрос, сколько стоит оценка дома, квартиры или комнаты.

Оценка домовладений считается наиболее сложной процедурой, поскольку в этом случае учитываются характеристики не только зданий, но и участка. Специалисту нужно проанализировать множество факторов:

• площадь, расположение, вид использования земель;
• экологическое благополучие местности;
• возможность изменения основных характеристик участка.

Неудивительно, что стоимость такой оценки существенно выше.

Как рассчитывается рыночная стоимость

Данный показатель считается простым для определения, причем для этого могут использоваться разные методы.

Для расчета выполнятся последовательные этапы:

• собираются сведения о квартире, которые далее будут анализироваться оценщиком;
• сравниваются показатели объекта с другими аналогичными видами недвижимости, рыночная стоимость которых известна;
• определяется средняя продажная цена;
• составляется отчет, передающийся заказчику.

Важно! Именно рыночная стоимость считается наиболее важным показателем квартиры для покупателей и продавцов, а также разных государственных организаций

Сколько стоит оценка квартиры

Стоимость услуг оценщика может значительно отличаться в разных регионах, так как она зависит от расцено ккомпании, ее репутации, особенностей квартиры и иных факторов.

Оценщики должны озвучивать стоимость своих работ до непосредственного процесса, причем в разных регионах страны данная услуга варьируется от 2 до 35 тыс. руб.

Можно ли самостоятельно определить рыночную стоимость жилья

Каждый владелец квартиры сам может определить ее цену, для чего собираются данные о схожих видах недвижимости, и определяется средняя цена 1 кв. м.

Важно! Чем больше квартир будет сравниваться, тем точнее будут результаты оценки

Как еще можно собрать нужную информацию?

Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости», так же как и Алексей Игошин, считает, что правильно выставить цену на недвижимость можно, только оперируя данными по архиву сделок. Поэтому в случае, если онлайн-оценка по каким-либо причинам невозможна, следует воспользоваться «дедовским методом». «Вам придется прозвонить квартиры с аналогичными параметрами, но снятые с продажи в течение последнего полугода. При этом в разговоре нужно уточнить, был ли объект продан или его просто убрали, так и не реализовав

Если сделка все же состоялась, важно узнать, по какой цене ее закрыли», — рассказывает Мищенко

Из чего исходить при оценке квартиры

При оценке квартиры на вторичном рынке обычно пользуются сравнительным методом, однако он имеет ряд особенностей. Часто собственник объекта просто заходит на интернет-площадки и смотрит, за сколько выставлены похожие объекты в его доме или районе, а затем на основании этих данных выставляет некую среднюю сумму. Однако тут есть ряд нюансов.

Стоимость квартиры определяет рынок в зависимости от расположения, транспортной доступности, наличия социальной и торговой инфраструктуры в пешей доступности от дома и многих других факторов. Исходя из официальных планов развития города, транспортно-дорожной системы, реконструкции рядом расположенных экологических зон, спортивных, культурных, исторических объектов, можно сделать прогноз, как изменится цена в перспективе.

Факторы, повышающие цену квартиры:

• средние этажи;
• лифт в пятиэтажном доме;
• грузовой лифт в многоэтажном доме;
• кухня более 8 кв. м;
• изолированные комнаты;
• окна в квартире выходят на разные стороны;
• наличие лоджии или балкона;
• благоустроенная придомовая территория;
• хорошее состояние подъезда и квартиры;
• наличие консьержа и видеонаблюдения;
• парковка возле дома;
• близость парков или зеленых зон;
• панорамный вид из окон.

Факторы, снижающие цену квартиры:

• расположение на первом или последнем этажах;
• наличие смежных комнат;
• совмещенный санузел;
• маленькая кухня;
• плохое состояние квартиры;
• некрасивый вид из окна;
• близость промышленного производства или шумных улиц;
• плохая экология района;
• удаленность от метро.

«Во время продажи иногда приходится делать корректировку цены — как в сторону уменьшения, если квартира не находит спроса, так и увеличения, когда понятно, что квартира интересна покупателям и можно сделать «переоценку». Стоимость квартиры в итоге назначает продавец, а брокер может рекомендовать оптимальную цену», — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Подводные камни сравнительного метода

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

• сейчас на вторичке достаточно много переоцененных объектов, поэтому есть риск завышения цены. А если цена завышена, то сразу отсекается часть клиентов с меньшим бюджетом, меньше звонков и просмотров, дольше экспозиция; 
• собственник не всегда может правильно оценить стоимость из-за эмоционального фактора. Покупателю не очень интересны эмоции продавца, платить за них он не будет. Ведь мотивация бывает такая — я тут прожил с семьей 25 лет, это родовое гнездо, поэтому прибавлю к стоимости миллион;
• есть риск неверной оценки всех позитивных и негативных факторов ценообразования. Например, продавец может счесть, что его ремонт стоит очень дорого, и заложить его в стоимость. Ремонт не является фактором, повышающим цену, вопрос не в его наличии, а в правильном определении целевой аудитории. Например, многие покупатели хотят купить квартиру без ремонта и отделывать ее самостоятельно, на свой вкус, поэтому готовый ремонт будет, скорее, помехой. Или наоборот — продавец может не учесть какой-то фактор, повышающий цену, и получить в итоге меньшую прибыль.

Три пути

Когда возникает вопрос, как быстрее и выгоднее продать квартиру, главный ответ — правильно оценить ее стоимость. Генеральный директор технологичного агентства Homeapp Алексей Егошин рассказывает, что в такой ситуации может быть три варианта развития событий:

— установите высокую цену — будет мало обращений;
— установите низкую цену, все равно будут торговаться и вы потеряете в деньгах. Либо же, все-таки согласившись на демпинг, впоследствии будете жалеть о продаже, особенно просматривая похожие объявления на онлайн-площадках;
— установите оптимальную цену: должно быть много обращений, и есть задел для некритичного торга.

Заключение

Сегодня мы узнали, как проводится независимая оценка дома и для чего она может понадобиться. Выяснили как сделать оценку дома самостоятельно. Определили как происходит такая оценка и в каких случаях она подходит. Рассмотрели факторы, влияющих на стоимость дома и земельного участка в сторону удорожания или удешевления.

На этом наш материал подошел к концу. До новых встреч. Желаем вам, чтобы результаты оценок совпадали с вашими ожиданиями! Будем признательны за оценки и комментарии.

Автор статьи: Александр Бережнов

Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)

Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».

Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.

Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.

Заключение

Цена квартиры – ее реклама. Она должна удовлетворять запросы продавца и быть приемлемой для потенциального покупателя.

Продавать дешево – невыгодно, покупать дорого тоже. Квартиры, стоимость которых выше среднерыночных на 5%, покупатели, как правило, не рассматривают. Выставлять по заведомо низкой цене – вызывать подозрения в законности сделки. Баланс цены определит успех операции по реализации квартиры.

Небольшое видео по теме:

https://youtube.com/watch?v=lPMk0XYgjcc

Субсидия на улучшение жилищных условий

Полный список пятиэтажек попадающих под программу реновации в Москве

Как прописаться в квартире, порядок регистрации

Процедура снятия недвижимого имущества с кадастрового учета

Можно ли прописаться на даче, условия необходимые для регистрации

Кадастровая стоимость квартиры — методы оценки

Сколько в итоге поставить?

Если продавцу квартиры нужна конкретная сумма от продажи – вопрос с ценой обычно решается сам собой (и если продавцу нужно слишком много – квартиру он будет продавать долго)

Но если квартира продается, например, для первоначального взноса по новой квартире в ипотеку, то здесь важно определить именно оптимальную цену – чтобы покрыть максимальный процент от стоимости нового жилья и при этом не ждать слишком долго (ведь новостройки постоянно дорожают)

Как рассказал нам преподаватель РУДН Василий Башуткин, идеальная схема – это начать с более высокой цены, а потом постепенно ее снижать до момента, когда по объявлению начнут постоянно звонить (и, что самое главное, звонить должны не только риелторы).

Обобщив все вышесказанное, предложим такой алгоритм для определения оптимальной цены на квартиру:

• просмотреть все объявления по продаже квартир в том же доме, районе или округе. Примерно определить верхнюю и нижнюю границы рынка;
• проверить цену квартиры по всем доступным сервисам, посмотреть кадастровую стоимость;
• учитывая все полученные цифры, определить минимально допустимую цену продажи (например, желаемый размер первоначального взноса по ипотеке) и верхнюю границу (заведомо более дорогая квартира в том же районе или доме);
• установить цену на уровне средней (между минимальной и максимальной) или чуть выше – оставив запас для торга;
• если звонков не будет совсем или звонить будут только риелторы, постепенно (раз в несколько дней или в неделю) снижать цену. Шаг снижения можно понять по другим объявлениям (обычно это 20-50 тысяч рублей);
• когда начнутся звонки от потенциальных покупателей, перестать снижать цену и ждать продажи.

Что касается запаса для торга, скорее всего, 100-200 тысяч рублей добавляют к цене и все остальные продавцы (разве что кроме тех, кто пишет заглавными буквами «ТОРГА НЕТ»), поэтому стоит учитывать, что даже от компромиссной цены по рынку придется немного уступить.

Если придется обращаться к риелтору, нужно учесть – за их услуги нужно будет заплатить как минимум 50-100 тысяч рублей, поэтому эту сумму тоже лучше изначально включить в цену (а если объявления будут и от риелтора, и от владельца, придется договариваться, кто и какую цену устанавливает). Без посредника продать жилье тоже можно, но в городах с высокой конкуренцией сделать это будет сложно.