Как оценить стоимость квартиры

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, и кем она проводится

Кто платит за оценку квартиры при ипотеке? Клиент сам должен решать вопрос оценки квартиры. Все расходы, связанные с этой процедурой, он также оплачивает из своего кармана. Компенсации от банка не будет, даже если в ипотеке откажут. По этой причине кредитная организация часто сама делает анализ объекта. Если стоимость жилья приемлема и нет причин отказать клиенту, то последний обязан оплатить затраты оценщику. В большинстве случае банки работают с конкретными фирмами, которые имеют аккредитацию. Отчеты от них они принимают без нареканий. Конечно, по закону клиент имеет право обратиться в любую другую компанию. Но тогда стоит ожидать, что банк будет делать замечания по поводу каждой буквы и цифры в отчете.

Есть ситуации, когда услуги оценщика оплачивает кредитная организация. К примеру, если она подает в суд на заемщика, который не исполняет своих обязательств. В этом случае, необходимо точно знать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки. Раз недобросовестный клиент не выплачивает долг по кредиту, то ожидать от него оплату услуг оценщика не стоит.

Оценку объекта могут делать лица, у которых есть специальный аттестат, подтверждающий их квалификацию Такого специалиста можно найти в фирме, которая занимается оценкой недвижимости, или же заключить с ним отдельный трудовой договор. Если речь идет об оценке квартиры для ипотеки, то необходимо понимать, что есть независимые и аккредитованные оценщики.

Независимые специалисты. Такие оценочные компании либо не захотели получить аккредитацию банка, либо не соответствуют требованиям кредитной организации. Отсутствие аккредитации – это не повод считать, что независимый оценщик некачественно выполняет свою работу. Однако отчеты таких специалистов банк может отклонять по самым разным причинам. Поэтому лучше заказать оценку квартиры для ипотеки в компании, которая имеет аккредитацию.

Специалисты, аккредитованные банком. Это фирмы, которые аккредитованы банком, так как удовлетворяют его требованиям. Список аккредитованных специалистов кредитная организация рекомендует своим клиентам. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам. Во-первых, аккредитованные оценщики становятся клиентами банка. А во-вторых, отчеты они предоставляют в том виде, который утвердила финансовая организация. Оценщики благодаря такому взаимодействию получают постоянный поток заказчиков. Иногда по договоренности оценщик выплачивает банку агентскую комиссию.

Предпочтительно делать оценку квартиры для ипотеки у компаний, которые имеют аккредитацию. Их список можно найти на сайте любого банка

Обратите внимание, что конкретный оценщик может иметь аккредитации не во всех банках. Это значит, что его отчет где-то могут не принять

Учитывать это стоит тем, кто еще не знает, в каком банке будет оформлять ипотеку.

Из списка оценщиков выбирайте того, чьи услуги стоят дешевле всего и кто сможет выполнить работу в срок. Цена в данном случае – более важный показатель. Срок чаще всего значения не имеет, к тому же обычно оценщики готовят отчет не больше недели. В целом, все подобные компании работают на одних и тех же условиях и оказывают одинаковые услуги.

Какие требования предъявляют кредитные организации к оценщику?

1. Ему необходимо состоять в организации, которая занимается оценочной деятельностью. Организация должна быть зарегистрирована в Едином госреестре юрлиц.
2. Оценщик обязан иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму минимум 300000 рублей. Такое обеспечение исключает риски, связанные с ошибкой в результате экспертизы по оценке квартиры.
3. Оценщик должен являться членом СРО (саморегулируемой организации), которая занимается вопросами деятельности оценщиков.

Имейте в виду, что в таких случаях кредитная организация очень щепетильно относится к проверке отчета об оценке квартиры. Зачастую документы просят доработать. Банки оказывают большее доверие тем фирмам, с которыми сотрудничают на постоянной основе, результаты их оценки проходят согласование быстрее.

Аккредитованную организацию удобно выбирать еще и потому, что тогда клиенту нет необходимости проверять бумаги, подтверждающие квалификацию оценщика. Обязательно проверять соответствующую квалификацию нужно, если вы обратились в компанию, которая не имеет аккредитацию в банке. Финансовое учреждение вернет отчет, если его составило лицо, не имеющее права заниматься оценочной деятельностью.

Как оценить квартиру для продажи

Рыночная цена объекта недвижимости – показатель, формирование которого определяется рядом факторов: общий уровень экономики, сезонность, вплоть до курса валют, налогов.

Как оценить квартиру самостоятельно, воспользовавшись услугами агентства, либо независимого эксперта, решает собственник, но перед принятием окончательного решения следует предусмотреть возможные риски и нюансы.

Оценить квартиру – дорого?

Проведение процедуры по определению стоимости недвижимости – услуга платная

Но насколько оценка действительно необходима, особенно, если брать во внимание недобросовестность отдельных участников рынка?. Цена подобной процедуры, прежде всего, зависит от объекта продажи: естественно, услуги по оценке здания за городом могут обойтись дороже (в среднем – около 5 тысяч рублей), нежели жилья с престижным местоположением

Главная сложность здесь – беспроблемный доступ к объекту или его удаленность

Цена подобной процедуры, прежде всего, зависит от объекта продажи: естественно, услуги по оценке здания за городом могут обойтись дороже (в среднем – около 5 тысяч рублей), нежели жилья с престижным местоположением. Главная сложность здесь – беспроблемный доступ к объекту или его удаленность.

Конечно, окончательную цену недвижимости формирует также регион, город расположения объекта. Чем выше уровень жизни в населенном пункте, тем дороже обойдется услуга.

Риэлтерский рынок славится высокой конкуренцией, поэтому заказчику предоставляется широкий выбор. Особую роль сыграет также квалификация эксперта. Здесь все просто – чем опытнее эксперт, тем его услуги обойдутся дороже.

Самостоятельная оценка стоимости

Владелец жилого помещения самостоятельно может выяснить цену своей квартиры. Легче всего это сделать так: найти аналогичные помещения и определить их реальную стоимость. Для этого нужно не только смотреть ценники в Сети или в СМИ, а, может даже, представившись потенциальным приобретателем, выйти на связь с продавцом и взглянуть на жилое помещение, выяснив, возможет ли торг. Осуществив хотя бы несколько таких походов, владелец будет иметь возможность понять, какова стоимость его квартиры в настоящее время.

Вместе с тем, необходимо обратиться в несколько оценочных компаний и сделать запрос на установление примерной цены жилого помещения по некоторым критериям. Как правило, сотрудники оценочных компаний не делают отказов будущим клиентам. Но подобная оценка будет весьма условной, поскольку на цену оказывают влияние множество критериев, как увеличивающих ее , так и уменьшающие.

В их числе можно определить главные:

• Место нахождения. Как правило, больше всего пользуются спросом квартиры в центре города. Цена в спальных районах находится в зависимости, в том числе, от того, как они удалены от центрального района.
• Инфраструктура. К ней относится присутствие удобной дорожной развязки, универмагов, детских садов и т.п. Таким образом, две одинаковые квартиры в различных частях города будут разными по стоимости.
• Технические показатели. К ним относится этаж, на котором располагается жилое помещение (как правило, верхний и нижний этажи дешевле), материал стен, лифт, балконы, нетипичных планировок, метраж помещений и т.п.
• Разновидность дома и год возведения. Необходимо отметить, что не во всех случаях жилье в более старом здании будет стоить меньше, чем в сравнительно новом.
• Отделка. Очень важны капитальные ремонтные работы: замена трубопровода, электрики, окон и т.д. более ценны, нежели обновленное напольное покрытие.
• Детали инфраструктуры здания. Присутствие парковочных мест, система безопасности, благоустроенная территория – все это тоже может оказывать влияние на цену жилья.

Данный список не исчерпывающий. Для некоторых покупателей важными будут считаться различные показатели жилого помещения

Они акцентируют внимание на виде из окна, состоянию дорог поблизости, присутствию фитнес центров или спортивных площадок в небольшой удаленности, школ и прочего

Способы оценки квартиры

На самом деле, вариантов оценки жилой квартиры достаточно много, но это не значит, что какой-то способ лучше или хуже. Ниже мы сейчас рассмотрим 4 основных способа оценки, которыми чаще всего пользуются продавцы перед продажей

Самостоятельный способ оценки

Чтобы максимально точно определить стоимость своей квартир, необходимо притвориться покупателем и встань на его сторону. Для этого лучше всего использовать сравнительную таблицу и записывать все показатели в нее. Можно воспользоваться представленным ниже образцом таблицы и использовать для оценки стоимости ее. Сюда можно вносить схожие квартиры сегмента. Как правило, первый источник информации о продаваемых квартиры – досках объявлений или на сайты с недвижимостью. Обязательно необходимо позвонить продавцу и узнать как можно больше информации об объекте недвижимости.

Полученную информацию можно сразу заносить в представленную таблицу, чтобы потом можно было провести анализ и сравнить цены. Чтобы сэкономить время, нужно сразу определить круг вопросов, которые следует задать себе для определения стоимости жилья:

• какая цена квартиры;
• почему стоимость жилья именно такая;
• сколько еще будет действовать данная цена;
• как будет менять цена с течением времени;
• какой будет окончательная цена;
• стоит ли менять цену для разных категорий покупателей.

Самый лучший способ определить стоимость своей квартиры – это посетить другие продающиеся квартиры (хоть сами продавцы и не любят показывать их конкурентам

Оценка недвижимости и расчет стоимости онлайн

На самом деле, способ узнать стоимость квартиры онлайн не самый надежный, хоть и более доступный. Онлайн-калькуляторы позволяют рассчитать стоимость жилья, не выходя из дома. Однако данный способ оценки не способен анализировать рыночную экономику, ведь калькулятор только рассчитывает цену исходя из указанных данных.

Существует несколько сайтов, которые помогут оценить стоимость недвижимости онлайн:

• ЦИАН;
• «Твой Адрес»;
• R(Оценка);
• Домофонд;
• Яндекс.

Оценка у профессионального риелтора

Чтобы оценка производилась максимально корректно, вам придется заплатить некоторую цену за услуги профессионала. Если вы рассчитываете получить оценку бесплатно, то максимум, на который можно рассчитывать в этом случае, это элементарный прозвон конкурентов, который можно сделать и самому. Если же вы хотите получить реальную оценку, с обходом конкурентов и анализом всех имеющейся информации, то будьте готовы за это заплатить.

Заказ оценки недвижимости в агентстве

В агентстве недвижимости можно найти как профессионалов своего дела, так и не очень квалифицированных специалистов. Не нужно выбирать риелтора с улицы. Необходимо проследить за тем, какими инструментами он пользуется, какой информацией владеет. Многие полагают, что для более успешной продажи квартиры к оценке следует привлечь нескольких риелторов. Так можно приблизить час продажи, однако, в такой погоне можно искусственно снизить цену на жилье, так как происходит засоренность пространства.

В заключение отметим, что наиболее точными способами оценки являются самостоятельный анализ с помощью таблицы, заказ оценки у профессионала или оценка через агентство. Если сделать правильный выбор, то получится по максимуму оценить все факторы, влияющие на стоимость жилья. Не стоит прибегать к онлайн-расчетам, так как это «метод для ленивых» и неточный, (онлайн-калькулятор не способен анализировать положение на рынке, не может посмотреть, какая обстановка за окном).

Экономить тут не стоит, поэтому если вы хотите продать квартиру как можно быстрее и при этом выгодно, то придется заплатить за эту работу именно профессионалам своего дела – риелторам. Но и к их выбору необходимо подходить ответственно. А еще не стоит забывать заключать договор с риелтором, чтобы потом не остаться у разбитого корыта.

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (примерно в порядке убывания значимости):

• тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.) – это определяет своего рода «класс жилья», его уровень качества и социального статуса/престижа;
• количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
• площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни, готовят, едят, встречают гостей, проводят «посиделки» и т.п., поэтому она так важна);
• вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 15-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
• расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
• транспортная доступность и удаленность от метро (если в городе такое присутствует) – наличие общественного транспорта и удобные выезды на основные магистрали города;
• этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
• элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
• окружающая инфраструктура (в первую очередь это магазины, школы, детсады, поликлиники, а также парки, скверы и места отдыха);
• элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, подземная автостоянка и т.п.);
• хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

  К слову о ремонте в квартире на продажу      (Жми! И откроется подсказка во всплывающем окне.)

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Важные нюансы

Обсуждая решение о необходимости проведения оценки недвижимости, следует учесть правила, позволяющие пройти этот процесс без потерь и ошибок:

1. Грамотный выбор оценочной компании, где главным ориентиром служат опыт, цена, время предоставления услуги. Значение также играет наличие аккредитации. Обычно это занимает около недели.
2. Сегодня специальное лицензирование деятельности по предоставлению подобных услуг не признается обязательным, поэтому заказчик свободен в выборе оценщика. При необходимости получения ипотеки разрешено сразу обращаться к компаниям, проверенным банком.
3. Лучше, когда сумма гонорара озвучивается оценщику сразу в момент обращения, это поможет избежать недоразумений.
4. Предоставление собственных фотографий может ускорить процесс.

Профессиональное оценивание предмета недвижимости с учетом требований законодательства определено в качестве обязательной процедуры, когда речь идет о программах ипотечного кредитования, либо при страховой оценке. Установление стоимости имущества – трудоемкий процесс, и подавляющий процент сделок сопровождается такой процедурой.

Эксперты единогласны: оценка гораздо важнее, чем даже работы по отделке помещения, поскольку покупка материалов облагается налоговым вычетом. Профессиональные же действия не облагаются выплатами.

Все перечисленные детали сложно учесть самостоятельно, поэтому правильнее обратиться за помощью к профессиональному риэлтору – тому, кто отлично понимает все нюансы, а значит, сможет помочь сэкономить время, силы.

РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Основа оценивания недвижимости

Анализ стоимости квартиры происходит лишь на основе сравнительного метода. Здесь не подходит затратный или доходный метод, который применяется для коммерческих объектов. Сравнительный вариант наиболее понятен и прост даже для обывателя, который не имеет отношения к риэлторской деятельности. Для этого человеку необходимо сравнить существующие цены похожих квартир, учитывая некоторые различия, плюсы и минусы. Для удобства некоторые агентства недвижимости прикрепляют на сайте специальный калькулятор, который помогает как можно точнее оценить квартиру на продажу самостоятельно.

Часто собственники интересуются, кто профессионально оценивает стоимость квартиры при продаже. Такой деятельностью занимаются частные риэлторы и целые агентства по купле/продаже недвижимости. Где будете оценивать квартиру для продажи именно вы – зависит от распространенности услуг в конкретном городе и вашего бюджета.

Несмотря на распространенность профессионального анализа, многие владельцы решают заняться этим делом самостоятельно. При этом первым и ключевым фактором разбора является расположение. Играет роль город, район, квартал и даже улица. В каждом населенном пункте есть определенные зоны проживания, которые заметно отличаются по престижности, социальному окружению, уровню жизни и инфраструктуре.

Быстро и дешево или долго, но без шансов?

На российском рынке жилья уже второй год не все просто – льготная ипотека, кризис и подорожание стройматериалов привели к тому, что цены на квартиры в новостройках выросли на 20-30%. Вслед за первичным рынком подтянулся и вторичный, хотя вторичное жилье не участвует в ипотечных госпрограммах, многие покупатели выбирают между новым и уже построенным жильем.

Как обычно бывает в такой кризис, сильнее всего растет спрос на самые дешевые варианты – однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Конечно, спрос измерить сложно, но в одной из риелторских компаний подсчитали, как изменился средний срок продажи квартир в Москве. А главное – как зависит срок продажи квартиры от ее цены.

Вышло достаточно интересно и при этом крайне наглядно (цены – московские, но сама тенденция будет примерно такой же в разных регионах):

Как можно заметить, быстрее всего продавались даже не самые дешевые квартиры – скорее всего, в категории до 150 тысяч рублей за метр продавался абсолютный неликвид, а вот в категории от 150 до 200 тысяч рублей продать квартиру было легче всего. А дольше всего продавались квартиры ценой от 500 тысяч рублей – в среднем за 3 месяца.

Но график говорит и кое-что другое – неужели даже цена в 4 раза выше нижней границы рынка увеличивает срок продажи всего лишь на половину? Скорее всего, нет

Вероятно, речь идет просто об изначально более дорогом жилье, для которого важно найти «своего» покупателя – в отличие от более дешевого массового сегмента

В исследовании говорится еще об одной тенденции – средний срок продажи квартиры сократился за последний годна 25-30%. То есть, на рынке есть явный дефицит жилья, и покупатели стали чуть менее разборчивы и готовы покупать что угодно (график составлен по данным за 2020 год). Учитывая, что самые доступные варианты уже разобрали, цены на жилье выросли, а доходы населения – нет, продать имеющуюся жилплощадь станет чуть сложнее.

Чтобы не ждать целую вечность, нужно изначально правильно оценить свою квартиру. Но как определить, чего она реально стоит – чтобы и не продешевить, и не ждать продажи полгода, и чтобы пару десятков тысяч сбросить в ходе торга?

Как осуществляется оценка части жилого помещения

Главным критерием, оказывающим влияние на ценовую категорию доли в квартире, является вид отношений между совладельцами.

В идеале, жилище выставляется на продажу полностью и вырученные от сделки деньги разделяются между владельцами в соответствии с их долями.

Одна из самых известных ситуаций — купля-продажа доли между собственниками. В подобной ситуации четких факторов для оценивания не существует, цена зависит только лишь от соглашения между сторонами договора.

При продаже доли в жилом помещении сторонним лицам оценка стоимости доли осуществляется или самим продавцом или с помощью независимых экспертов.

Главной трудностью при оценивании можно назвать то, что долю, которая зафиксирована документально, сложно определить в жилом помещении в действительности.

Весьма популярной ошибкой при стремлении своими силами выяснить цену доли считается неверный математический подсчет, когда за основу принимается усредненная рыночная стоимость жилого помещения и разделяется на число частей.

ВНИМАНИЕ !!! Цена доли при её независимой реализации и при продаже всего жилья значительно разнятся. Обычно при реализации выделенной части чужим гражданам её цена уменьшается на 30%

Факторы, оказывающие влияние на стоимость:

• Полный метраж жилого помещения;
• Цена всего жилья.

ВАЖНО !!! Чем жилище больше стоит, тем цена её выделенной части будет меньше. Это можно объяснить тем, что если у приобретателя имеются деньги на приобретение доли элитной квартиры, то в подавляющем числе случаев он решит купить самостоятельное жилое помещение, меньшего уровня, чем часть в дорогостоящем жилье

Это можно объяснить тем, что если у приобретателя имеются деньги на приобретение доли элитной квартиры, то в подавляющем числе случаев он решит купить самостоятельное жилое помещение, меньшего уровня, чем часть в дорогостоящем жилье.

• Число помещений, их расположение;
• Число владельцев;
• Число граждан, имеющих регистрацию в данном жилье;
• Способность беспрепятственного проникновения в квартиру;
• Присутствие либо отсутствие в числе владельцев жилого помещения детей;
• Масштаб продаваемой части;
• Осмотр помещения перед приобретением.

НА ЗАМЕТКУ !!! Неспособность осмотреть квартиру существенно уменьшает ее ценность;

• Местонахождение жилья, его состояние;
• Присутствие процедуры эксплуатации квартиры. Она может определяться постановлением судебного органа либо официально удостоверенной договоренностью между собственниками.

Принимая во внимание специфику и трудность процедуры, при появлении различного рода колебаний при самостоятельной оценке разумнее всего будет поручить это занятие специалисту

Бесплатные способы оценки

У многих возникает логичный вопрос: а можно ли самостоятельно оценить стоимость своей квартиры перед продажей? Первый и самый доступный способ оценить реальное состояние рынка недвижимости в своем городе – отсмотреть все близкие и похожие варианты квартир по объявлениям и онлайн-сервисам.

Лучше всего начать с анализа предложений на рынке, советует Оксана Васильева из Финансового университета. Чтобы примерно понять, чего стоит ваша квартира, нужно оценить следующее:

• проверить цены на аналогичные или похожие квартиры через ЦИАН, Авито или ДомКлик;
• на большинстве сервисов можно отслеживать объявления прямо на карте – так проще всего найти свой район или даже свой дом (если в нем кто-то продает квартиру);
• можно посмотреть цены на квартиры в соседних домах и в пределах района – обычно они сильно не отличаются.

Но чтобы полученные результаты были адекватны, их стоит условно скорректировать. Например, первый и последний этажи считаются не лучшими покупками, иногда покупатели не хотят смотреть угловые квартиры. Жилье в доме, который стоит в глубине района, будет стоить меньше, чем в доме возле остановки транспорта и недалеко от центров деловой активности. Влияет на оценку и сам дом – квартира в кирпичном доме стоит обычно дороже, чем в панельном.

Соответственно, если ваша квартира лучше, чем другие – цену можно немного поднять, а если хуже – рассчитывать на некоторое ее снижение. Но это слишком интуитивная оценка – тогда как уже существуют сервисы по автоматизированной оценке жилья, которые учитывают все факторы более точно.

Как рассказала нам Оксана Васильева, есть несколько вариантов оценки через онлайн-сервисы:

• онлайн-калькуляторы, где достаточно ввести параметры квартиры (адрес, площадь, состояние и т.д.), и который рассчитает ее приблизительную стоимость на рынке;
• сервисы, которым достаточно указать адрес, площадь и тип квартиры – они учитывают цены на недвижимость вокруг этого дома (примеры – ЦИАН, IRN, «Домофонд», «Твой адрес» и т.д.).

Онлайн-сервисы могут рассчитать стоимость квартиры более точно – они за много лет накопили достаточно информации о том, какие квартиры и по каким ценам продавались в этом районе, как быстро они продавались и какие параметры имели. Исходя из этого система считает приблизительную стоимость, по которой квартиру купят в разумные сроки.

Однако есть еще один способ, о котором вспоминают не очень часто – полностью бесплатный, и который должен давать максимально приближенную к рыночной оценку. Это – кадастровая стоимость объекта недвижимости, которую периодически рассчитывает Росреестр (точнее, нанятые им подрядчики). Узнать кадастровую стоимость своего жилья достаточно просто – нужно зайти в соответствующий раздел сайта Росреестра, выбрать регион и населенный пункт, ввести улицу, номер дома и квартиры. Система сразу выдаст кадастровый номер объекта, а по нему – его кадастровую стоимость.

Для примера рассчитаем стоимость квартиры, которую на ЦИАНе продают за 9,15 миллиона рублей – это «однушка» на 8 этаже 12-этажного дома в Москве без ремонта. Разные сервисы дают такую оценку:

• сервис от «Дом.РФ» – 9 031 000 рублей;
• ЦИАН – 9,3 миллиона рублей;
• «Домофонд» – 9 428 432 рубля;
• кадастровая стоимость – 4 772 838 рублей

Таким образом, в данном случае онлайн-сервисы более-менее точно оценили стоимость квартиры, тогда как Росреестр занизил ее почти вдвое (вероятно, при оценке не были учтены особенности рынка, и с 2018 года оценка успела устареть). В небольших населенных пунктах кадастровая стоимость может давать более адекватную оценку.

Как выбрать оценщика?

Для уверенных пользователей компьютера и Мировой паутины не будет затруднительно подыскать хорошую оценочную компанию. Нужно вбить в поисковую систему «оценка жилья», непременно обозначив город или субъект проживания, и поисковик практически сразу предложит множество вариантов. Лучше всего пользоваться результатами с начала поиска.

Стандартные средства массовой информации по-прежнему весьма популярны и обширно тиражируются. Если человек, желающий провести оценку – сторонник классических способов и не особо верит нынешним технологическим новинкам, имеет смысл воспользоваться печатной продукцией. Там также можно найти объявления по оценке квартир. Чем серьезнее организация, тем приметнее её объявления.

Чем больше финансов компания затрачивает на рекламные кампании, тем обширнее её клиентская база, и, как следствие, авторитет.

ВНИМАНИЕ !!! Грамотная, дорогостоящая и действенная реклама в Интернете и в реальной жизни – доказательство правильной рекламной стратегии организации и итог результативной работы. Нет смысла безрассудно верить откликам клиентов на самом портале: навряд ли фирма станет размещать отрицательные мнения клиентов

Лучше проверять сведения на автономных ресурсах. И не нужно бояться связываться с пользователями, если необходимо узнать компанию как можно лучше

Нет смысла безрассудно верить откликам клиентов на самом портале: навряд ли фирма станет размещать отрицательные мнения клиентов. Лучше проверять сведения на автономных ресурсах. И не нужно бояться связываться с пользователями, если необходимо узнать компанию как можно лучше.

Сколько в итоге поставить?

Если продавцу квартиры нужна конкретная сумма от продажи – вопрос с ценой обычно решается сам собой (и если продавцу нужно слишком много – квартиру он будет продавать долго)

Но если квартира продается, например, для первоначального взноса по новой квартире в ипотеку, то здесь важно определить именно оптимальную цену – чтобы покрыть максимальный процент от стоимости нового жилья и при этом не ждать слишком долго (ведь новостройки постоянно дорожают)

Как рассказал нам преподаватель РУДН Василий Башуткин, идеальная схема – это начать с более высокой цены, а потом постепенно ее снижать до момента, когда по объявлению начнут постоянно звонить (и, что самое главное, звонить должны не только риелторы).

Обобщив все вышесказанное, предложим такой алгоритм для определения оптимальной цены на квартиру:

• просмотреть все объявления по продаже квартир в том же доме, районе или округе. Примерно определить верхнюю и нижнюю границы рынка;
• проверить цену квартиры по всем доступным сервисам, посмотреть кадастровую стоимость;
• учитывая все полученные цифры, определить минимально допустимую цену продажи (например, желаемый размер первоначального взноса по ипотеке) и верхнюю границу (заведомо более дорогая квартира в том же районе или доме);
• установить цену на уровне средней (между минимальной и максимальной) или чуть выше – оставив запас для торга;
• если звонков не будет совсем или звонить будут только риелторы, постепенно (раз в несколько дней или в неделю) снижать цену. Шаг снижения можно понять по другим объявлениям (обычно это 20-50 тысяч рублей);
• когда начнутся звонки от потенциальных покупателей, перестать снижать цену и ждать продажи.

Что касается запаса для торга, скорее всего, 100-200 тысяч рублей добавляют к цене и все остальные продавцы (разве что кроме тех, кто пишет заглавными буквами «ТОРГА НЕТ»), поэтому стоит учитывать, что даже от компромиссной цены по рынку придется немного уступить.

Если придется обращаться к риелтору, нужно учесть – за их услуги нужно будет заплатить как минимум 50-100 тысяч рублей, поэтому эту сумму тоже лучше изначально включить в цену (а если объявления будут и от риелтора, и от владельца, придется договариваться, кто и какую цену устанавливает). Без посредника продать жилье тоже можно, но в городах с высокой конкуренцией сделать это будет сложно.