Титульное страхование при ипотеке

Сколько стоит титульное страхование

Страховая компания определяет размер страховой премии в процентах от суммы страхования. Обычно это от 0,13 до 0,3% от страховой суммы. Часто тариф зависит и от прошлого квартиры, и от того, какой год страхования подряд пошёл. Чем короче история квартиры, тем тариф меньше, а в первые годы страхования тариф больше, чем в последующие.

Окончательный размер премии скажут только после изучения документов на квартиру: страховая смотрит на историю недвижимости и может применить повышающий коэффициент, если сочтёт, что риски в данном случае выше. Например, если квартира часто и много раз продавалась.

Когда можно и нужно страховать титул при покупке квартиры

Как уже было сказано выше, лучше всего страховать титул еще до того момента, как права собственности на квартиру будут получены. Разумеется, полис вступает в силу лишь после получения таких прав, однако если оформлять его заранее, шанс избежать проблем и получить более выгодное предложение от СК (Страховой компании) будет больше.

Страхование титула имеет смысл только при заключении сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Тут всегда есть риск, что продавец по какой-то причине оспорит договор и потребует вернуть его недвижимость. На практике, сумма, переданная ему в качестве платежа за недвижимость, не возвращается. Продавец просто объявляет, что этих денег нет и в конечном итоге истребовать их с него практически невозможно. В такой ситуации страховая компания компенсирует всю стоимость жилья исходя из его рыночной цены.

Стоимость квартиры (она же сумм полиса) указывается на момент подписания договора страхования. Логично, что для определения справедливой цены придется обращаться в оценочную компанию.

Страховать титул при покупке жилья от застройщика не имеет смысла, так как ранее не было никакого права собственности (только право требования). Как следствие, никто ничего оспорить не сможет.

Нужно учитывать, что страховка титула не распространяется на, например, принудительную продажу квартиру банком за долги.

От чего защищает страховка титула квартиры

Гражданский кодекс РФ в статье 942 пункте 1 части 1 устанавливает, что в договоре должны быть указаны имущественные интересы сторон. Это значит, что при страховании сделок с недвижимостью необходимо перечислить риски.

Внимание! Правила страхования обязательные к исполнению лишь при ссылке на них в соглашении либо при их приложении к тексту договора. Конкретные риски, на которые распространяется титульное страхование при покупке квартиры, российским законодательством не установлены

Это значит, что стороны должны самостоятельно их определить. На практике страховое соглашение часто обеспечивает защиту от потери права собственности на недвижимости, если суд признаёт сделку недействительной по таким причинам:

Конкретные риски, на которые распространяется титульное страхование при покупке квартиры, российским законодательством не установлены. Это значит, что стороны должны самостоятельно их определить. На практике страховое соглашение часто обеспечивает защиту от потери права собственности на недвижимости, если суд признаёт сделку недействительной по таким причинам:

• состояние продавца не позволяло ему понимать значение своих действий и выполнять их;
• продавец, который участвовал в сделке купли-продажи, был обманут, подвергся давлению либо другая сторона злоупотребила его доверием (ГК РФ статья 179);
• продавец недвижимости признан полностью либо частично недееспособным (ГК РФ статьи 171 и 176);
• наличие в Росреестре записи в ЕГРН об ограничении сделок с квартирой, частным домом и другой недвижимостью (ГК РФ статья 174.1);
• другие обстоятельства, при которых Гражданский кодекс признаёт всю либо часть сделки недействительной.

Что такое титульное страхование, на какой срок оно выполняется

Титульное страхование, или страхование покупки недвижимости, дает возможность получить страховую защиту на случай окончательной утраты привилегии владеть недвижимостью и других абсолютных субъективных гражданских привилегий на приобретенный дом или квартиру.

Потерять права можно, если суд признает сделку недействительной. Это возможно в следующем ряде случаев:

• Одна из сторон следки оказалась недееспособной.
• Суд выявил факт мошенничества или ошибку в настоящей или в предыдущих сделках лица.
• Если сделка была совершена без учета интересов на имущество, направленных от несовершеннолетних лиц, наследников или лиц, находящихся в данный момент в местах лишения свободы.

Отличительным преимуществом подобного подхода является защита стороны сделки, выступающей в роли будущего собственника, от событий, которые уже произошли и с которыми человек не был ознакомлен в процессе заключения документа на приобретение недвижимого имущества.

Договор страховки привилегий на собственность заключается не только до регистрации этого самого права на владение недвижимостью, но и после подобной процедуры. Однако для оформления титульного страхования согласие сторон обязательно, иначе сделка не будет завершена. В любом случае, полис вступит в силу только после регистрации договора на передачу прав собственности на недвижимое имущество.

Застраховать титул квартиры, частного дома или здания можно на полную рыночную стоимость приобретаемой недвижимости. Этот параметр никаким образом не зависит от суммы, указанной и согласованной обеими сторонами в процессе оформления сделки на продажу и покупку.

Срок полиса титула, как правило, не превышает трех лет, но может быть заранее продлен. Такой срок обычно связывают с общим сроком действительности иска (промежутком времени, в течение которого лицо, чьи права были нарушены, имеет право обратиться в суд для защиты), также составляющем три года.

Титульное страхование квартиры: особенности

Чаще всего страхование договора применяют при реализации квартиры на рынке перепродажи. Именно в этой сфере существует ряд схем, которые могут запросто лишить лицо прав на приобретенное недвижимое имущество. Они уже были подробно описаны.

Процедура лишения прав часто связана с недвижимостью, полученной при передаче наследства, или квартирами, которые перепродаются уже не один раз. Оспорить можно любой из договоров, оформленный ранее. Полис титула спасает и от мошенничества, процветающего на рынке перепродажи жилья.

Многоквартирные дома не могут оформляться по титульному страхованию, так как на этапе строительства можно лишь приобрести право требования (жилья еще и в природе нет). Когда же здание сдается клиентам, то застройщик оформляет право собственности на своих дольщиков. В этом случае полис также не требуется.

Титульное страхование недвижимости, стоимость которого может зависеть от нескольких факторов, это гарантия того, что лицо не потеряет свои права на квартиру. Параметр расписывают в особом порядке. Он зависит от некоторых факторов:

• Интервала страховки.
• Стоимости недвижимости.
• Степени риска.

Если говорить примерно, то диапазон цен колеблется от 0.2% до 2.5% годовых коэффициентов от базовой цены квартирных метров. Эти средства застрахованное лицо обязуется выплачивать соответствующей компании по графику, который согласуется в договоре.

Титульное страхование земельного участка

Объектом полиса могут становиться и загородная земля, находящаяся как в собственности людей, так и фирм или компаний. Недавно выросла доля сделок с загородной недвижимостью: с земельными участками, дачами и домами. Особенностью сделок с такими объектами собственности заключается в необходимости анализа «правовой истории» земельного участка.

Страховка титула по отношению к загородной недвижимости похожа на процесс оформления полиса для городской квартиры, но имеется ряд отличий. Объекты, находящиеся за городом, имеют разнообразную стоимость. Также особым разнообразием отличается и история возникновения и перехода прав на загородные дома и участки.

РИЭЛТОР BROSALIN.RU

На что обратить внимание при титульном страховании

Как и любой вид страхования, финансовая защита титула при ипотеке обладает рядом особенностей. Каждая страховая компания выдает заемщикам объемный свод правил. Не поленитесь и прочитайте их до конца, быть может, вы передумаете оформлять полис. Дело в том, что при выплате есть ряд исключений, когда клиент не получает деньги, хотя по его мнению случай явно относится к страховым.

Условия договоров отличаются, но в качестве примера можно привести несколько «подводных камней»:

1. Если при покупке полиса заемщик указал неверные сведения, в страховой выплате откажут, а договор аннулируется в суде;
2. В случае наступления событий, которые могут привести к страховому случаю, нужно сразу же связаться со страховщиком и известить об этом;
3. Если недвижимость изъята по причине долгов клиента, земельный участок забрало государство для своих нужд или по причине бесхозяйственного отношения, в выплате откажут.

Внимательно читайте договор и сразу задавайте все интересующие вопросы, тем более, что стоимость полиса не так мала. Если в отношении вашей квартиры начинается судебное дело о признании сделки ничтожной, сразу же известите страховую компанию и наймите хорошего юриста.

Нюансы

Разбирательства, касающиеся оспаривания права собственности на недвижимость, длятся очень долго. Сторонам предстоит доказать свою правоту, привезти доводы, привлечь свидетелей, представить доказательства. Пока итоговое решение суда не вынесено, последний покупатель продолжает оставаться собственником имущества. Это значит, что страховой риск не наступает, и компания не предоставит выплату. Известны ситуации, когда срок действия договора заканчивался раньше принятия итогового решения. В результате получить компенсацию не удавалось. Поэтому эксперты советуют заключать страхование титула при ипотеке на срок от 3 лет.

Какие документы понадобятся

У каждой страховой свои требования к документам, в зависимости от того, насколько детально их специалисты проверяют каждую квартиру.

Помимо паспорта, анкеты и кредитного договора у вас попросят документы на недвижимость. Обычно в этот список входят:

• свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Степень свежести выписки определяет сама страховая, но обычно это 30 дней;
• договор купли-продажи квартиры или другой документ, по которому квартира перешла в собственность. Это может быть договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены и т. д.;
• технические документы на квартиру: технический паспорт, поэтажный план, экспликация или т. д. В разных регионах они могут называться по-разному. Такие документы тоже имеют свой срок действия, поэтому требования к ним лучше уточнить в страховой;
• отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости. Если титульное страхование — часть комплексного ипотечного страхования, то отчёт об оценке уже есть, и заказывать его дополнительно не нужно;

выписка из домовой книги;

финансовый лицевой счёт или карточка учёта собственника.

В зависимости от особенностей сделки, по которой квартира перешла в собственность, страховая может попросить и другие документы: например, согласие супруга на сделку, если квартиру продавал один из них, разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвовал несовершеннолетний, или справку из психоневрологического диспансера, если продавец квартиры — пожилой человек.

Что такое страхование титула при ипотеке?

Титул – право собственности на имущество, подтверждённое документально. Если речь идет о покупке недвижимости, подобной бумагой выступает выписка из ЕГРП или свидетельство о регистрации права собственности.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-52-02 Москва; 8 (812) 467-30-22 Санкт-Петербург; +7 (800) 301-61-24 Бесплатный звонок для всей России. Из вышеуказанного понятия вытекает определение титульного страхования

Под ним понимают защиту от риска утраты права собственности на жильё

Из вышеуказанного понятия вытекает определение титульного страхования. Под ним понимают защиту от риска утраты права собственности на жильё.

Дело в том, что периодически возникают ситуации, когда после покупки недвижимости в ипотеку появляются лица, имеющие право собственности на помещение. Они не согласны с реализацией имущества и решают отсудить его у покупателя. Для выполнения действия готовится иск и подаётся в суд. В процессе разбирательства выясняют особенности ситуации. Если подтвердится, что притязание гражданина правомерно, сделку могут признать недействительной. В результате купленную квартиру придется вернуть.

Отчего зависит размер страховой премии

У всех страховых компаний, которые предоставляют данную услугу, установлен свой тарифный коэффициент, по которому определяется стоимость страхования титула, поэтому желая приобрести такой продукт нужно тщательно изучить рынок предлагаемых услуг и при желании можно выявить наиболее подходящий по бюджету вариант.

Но есть также и установленный предел, который составляет 3 процента от стоимости страхуемого имущества, превышение данного порога недопустимо.

На формирование цены индивидуального полиса влияют следующие факторы:

1. Рыночная стоимость оформляемой собственности.
2. Также страховая компания имеет право провести самостоятельное расследование на предмет наличия дополнительных условий, которые смогут поспособствовать наступлению страхового случая, например, наличие наследников, лиц, пропавших без вести, в судебном порядке или несовершеннолетних детей, которые могут потребовать аннулирования сделки. В зависимости от чистоты истории приобретаемого имущества будет установлен соответствующий коэффициент.
3. Срок заключения договора. Чем продолжительнее он будет, тем меньшая вероятность остаться незащищенным при возникновении непредвиденных обстоятельств. Специалисты рекомендуют заключать такой договор на 10 лет, потому что именно такой срок устанавливается законодательством, как срок исковой давности.

Сколько стоит титульное страхование

Закон не устанавливает четких тарифов, как, например, в случае с ОСАГО. Каждая страховая компания устанавливает свои тарифы, поэтому обязательно сравните предложения разных организаций, прежде чем сделать выбор. Точная стоимость титульного страхования зависит от количества проведенных сделок с объектом, с их давностью и другими факторами.

1. Титульное страхование в Ингосстрах. Точную стоимость услуги необходимо рассчитывать в офисе компании, на ее сайте нет калькулятора для расчета цены такого полиса. Базовые ставки — 0,2-0,35% от рыночной стоимости страхуемого объекта.
2. Титульное страхование Ресо-Гарантия. Если сделать расчет на кредитном калькуляторе, расположенном на сайте компании, получим, что при страховой сумме в 3 миллиона рублей защита титула квартиры обойдется в 15000 рублей, то есть это примерно 0,5%.
3. Титульное страхование Согаз. Для уточнения условий страхования и стоимости услуги необходимо обращаться в офис компании, на своем сайте информацию о тарифах Согаз не предоставляет.
4. Титульное страхование Альфастрахование. Стоимость услуги начинается от 0,3% в год.
5. Росгострах, его тарификация — 0,25-1%. Чтобы получить точный расчет, нужно обращаться в офис.

С предложениями страховых компаний лучше знакомиться в их офисах, там можно получить более детальную информацию. Компании Согаз, Ингострах, Росгострах и другие — крупные организации, филиалы которых есть во всех крупных городах страны.

Размер страховой премии

Цена страхования зависит от множества факторов:

• Период действия страхового полиса.
• История объекта недвижимости.
• Размер страховой суммы.
• Результат юридической экспертизы.
• Другие причины.

На усмотрение страховой компании тариф может быть уменьшен если недвижимость приобретается в новом доме, либо увеличен. Поводом для увеличения тарифа может быть:

• Несовершеннолетние или недееспособные собственники приобретаемой недвижимости.
• Срок менее 3-х лет с даты последнего перехода права собственности.
• Более 1 сделки по имуществу за последний год.
• Порядок оформления полиса титульного страхования.

Для начала следует выбрать надежную страховую компанию, после чего обратиться в нее с заявлением о страховании. После этого страховщик запросит документы на квартиру:

• Свидетельство права собственности.
• Справки БТИ.
• Договор купли-продажи.
• Заключение оценщика о реальной стоимости объекта.
• Выписка из ЕГРП.
• Писка из домовой книги.
• Техпаспорт.
• Иные документы.
• Страховщик может потребовать получить доступ к имуществу для проведения осмотра, либо экспертизы.

На основании полученных документов и сведений страховая компания проводит расследование истории объекта, выявляя все предполагаемы риски. После этого страховщик может согласовать подписание договора, либо отказать. Далее подписывается договор и оплачивается страховая премия.

При подписании договора важно внимательно его прочесть, особенно места, написанные мелким шрифтом. Необходимо внимательно изучить график платежей и ни в коем случае не допускать просрочек

При наступлении события, которое может повлечь за собой потерю недвижимости, например получение повестки в суд, следует немедленно обратиться к страховщику. Следует согласовывать все свои действия во время судебного разбирательства со страховой компанией. Как правила страховая оказывает поддержку своему клиенту.

В случае решения суда в пользу истца, бывшему собственнику нужно обратиться к страховщику документами:

• Заявление о выплате страхового возмещения.
• Страховой полис.
• Паспорт.
• Свидетельство о регистрации права на недвижимость.
• Копия решения суда и материалы дела.
• Кредитный договор.
• Договор цессии.
• Другие документы, предусмотренные договором.

После получения всех необходимых документов, страховая рассматривает заявление в течение 30 дней, после чего принимается решение о выплате денежной компенсации. При положительном решении сумма перечисляется на банковский счет выгодоприобретателя, либо совершается почтовый перевод за счет получателя.

Виды сохранения недвижимости

Квартиру или дом можно застраховать от целого комплекса рисков. Обычно страхователь выбирает один или несколько видов страхования (например, страхование квартиры и титула). Различают следующие виды страхования:

• недвижимого имущества;
• титула (риска потери права собственности);
• ипотеки (залога банка);
• ответственности застройщиков.

Страхование недвижимости – самый популярный вид страховой защиты после автокаско и ОСАГО. В этом случае страхуются стены, перекрытия, окна и двери, а также, при желании, внутренняя отделка недвижимости. При страховании дома дополнительно страхуется крыша и фундамент.

Основные риски:

• пожар, взрыв газа;
• затопление;
• стихийное бедствие;
• противоправные действия третьих лиц;
• ответственности перед соседями.

Ипотечный полис – это разновидность имущественного страхования. Его покупают все заемщики банка, поскольку они обязаны страховать залог, когда оформляют кредит. Страхование происходит от тех же основных рисков, что описаны выше, с той только разницей, что выгодоприобретателем по страховке в случае полной гибели имущества выступает банк-кредитор, а не собственник.

Титульное страхование распространено в России меньше, чем имущественное. В основном такие страховки покупают заемщики банков, где строго относятся к проверке юридической чистоты сделки купли-продажи недвижимости. В случае признания купчей недействительной застрахованное лицо может получить выплату в размере оговоренной страховой суммы (например, стоимости квартиры).

Страховка ответственности застройщика – относительно новый вид страхования, который появился благодаря закону «Об участии в долевом строительстве». В этом случае страхуется риск неисполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиками, например, в связи с банкротством или арестом недвижимости. Страховой полис покупает не физлицо, а сама компания-застройщик. Если она не сдает квартиру по ДДУ, то страховщик компенсирует потери дольщикам.

ВАЖНО: Почти все страховки недвижимости привязаны к ее стоимости или сумме кредита. Но если страхователь не является заемщиком, то он может уменьшить страховую сумму по своему усмотрению, например, застраховав дом или квартиру на половину или треть их рыночной стоимости

Обязательно ли титульное страхование при покупке квартиры

Защита титула не относится к обязательным видам страхования при совершении ипотечных сделок. Но банки могут настаивать на наличии соответствующего полиса у клиентов, приобретающих вторичное жилье. В этом случае заёмщик получает скидку на размер процентной ставки по кредиту. Финансовое учреждение снижает вероятность утраты денежных средств клиентом из-за судебных разбирательств при оспаривании права собственности третьими лицами.

Распространенным предложением от компаний-страховщиков становится комплексная защита заемщика. Подобное предложение включает:

• Страхование квартиры от необратимых повреждений или утраты в результате стихийных бедствий;
• Страхование жизни и здоровья клиента;
• Защиту титула собственника приобретаемого жилья.

Комплексное страхование при ипотеке позволяет покупателю недвижимости рассчитывать на существенное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту и дополнительные предложения от СК — полисы ОСАГО, КАСКО и ДМС по выгодным ценам.

Особенности титульного страхования

Главной характерной чертой титульного страхования выступает узкая специализация данного вида страховки. Она предусматривает защиту заемщика и кредитора от одного конкретного риска, связанного с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость. Поэтому в договор с СК не включаются такие страховые случаи, как физическое уничтожение объекта, реконструкция или изменение его конструктивных особенностей и другие подобные риски. Вместе с тем, на практике достаточно часто оформляется комплексный полис, предусматривающий страховку титула в качестве одного из множества страховых рисков.

Другими серьезными особенностями страхования титула выступают:

• добровольный характер. Несмотря на то, что некоторые банки настаивают на оформлении титульной страховки, данное требование не входит в число обязательных в соответствии с положениями №102-ФЗ и Гражданского кодекса;
• частое применение при приобретении в ипотеку коммерческой недвижимости. Для подобных сделок, особенно в том случае, когда в качестве покупателя и заемщика выступает юридическое лицо, оформление титульной страховки происходит практически всегда;
• большая длительность договора страхования. До недавнего времени стандартный срок действия полиса составлял не более 3-х лет. Однако, изменения в законодательстве привели к возможности заключать соглашения с заемщиком продолжительностью до 10-лет. Страховка титула является сопутствующим мероприятием по отношению к ипотеке, нередко заключающейся на 20-30 лет, поэтому многие клиенты предпочитают оформлять полис с максимальным сроком действия;
• выгода для обеих сторон ипотечного контракта. Два других вида страхования при ипотеке – имущества и здоровья заемщика – наиболее выгодны банковской организации, чем ее клиенту. В отличие от них, страховка титула одинаково эффективно защищает и кредитора, и покупателя недвижимости, что нередко становится решающим аргументом в пользу оформления полиса.

Существенной особенностью титульного страхования выступает наличие пяти основных причин, которые выступают основанием для признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. К ним относятся:

• подделка и фальсификация документов и подписей сторон, осуществляющих куплю-продажу объекта недвижимого имущества;
• нарушение законных прав владельцев, являющихся несовершеннолетними или недееспособными;
• заключение сделки с физическим или юридическим лицом, которое не является законным собственником объекта;
• нарушения при проведении приватизации приобретаемой в ипотеку недвижимости;
• юридические нарушения при оформлении и осуществлении сделки.

Виды страхования недвижимости

При совершении сделок с недвижимостью наибольшее распространение имеют четыре вида страхования:

• титульное (позволяет застраховать квартиру от потери на нее владельцем его права собственности – титула на квартиру);
• ипотечное (осуществляется банками для защиты своих финансовых интересов при совершении сделки);
• страхование ответственности застройщика (применяется при заключении договора долевого участия в строительстве для защиты интересов дольщика при совершении им вложений в строящийся объект недвижимости);
• страхование собственно недвижимости (от различных вариантов урона и уничтожения всего имущества или какой-то его части).

Каждый вид из перечисленных имеет свои особенности как по содержанию, так и по процедуре реализации.

Заключение договора и документы

Требуется представить следующие документы для страхования титула и, соответственно, копии некоторых из них:

• Правоустанавливающая документация в виде свидетельства о регистрации прав на собственность.
• Договор по купле-продаже недвижимости.
• Бумага, которая подтверждает стоимость предмета страхования.
• Технический паспорт.
• Домовая книга либо предоставление выписки из таковой.
• Справка, которую необходимо взять в органах опеки и попечительства в том случае, если имеются дети в возрасте до четырнадцати лет.

Важно учитывать, что страховая компания обладает правом запросить любую другую документацию, которая относится к делу для проведения оценки страховых рисков