Что лучше: ипотека или кредит на квартиру

В чем отличия требований банка?

При выборе того или иного вида кредитования стоит внимательно отнестись к требованиям банка

В случае простого потребительского кредитования банк внимательно изучает самого клиента и его платежеспособность, а также обращает особое внимание на кредитную историю и размер доходов. В целом это и все

Требования непосредственно к клиенту более лояльные, в некоторых банках кредитоваться можно даже пенсионерам.

А вот с ипотекой все сложнее. Мало того, что банк проверяет самого клиента, при большом займе партнером выступает второй супруг, и здесь уже рассматривается общий доход семьи. Помимо досье клиента, банк внимательно изучает жилье, которое планируется покупать. Следовательно, заемщику нужно предоставить еще больший пакет документов для банка, что более затратно по времени да и деньгам.

Еще один серьезный нюанс — возраст заемщика: банк ограничивает выдачу ипотеки людям, находящимся в предпенсионном возрасте, а если еще и претендовать на государственное субсидирование, тогда у банка будет еще больше требований, и более придирчивая проверка.

Что проще взять: ипотеку или потребительский кредит

Чтобы купить квартиру в ипотеку, потребуется предоставить банку массу документов, каждый из которых будет тщательно проверяться. При обращении за потребительским кредитом документов понадобится значительно меньше, но проверяться они будут не менее скрупулезно. Однако при ипотечном кредитовании времени все равно уйдет больше, потому что серьезная проверка предстоит и объекту недвижимости, который потенциальный заемщик планирует приобрести.

Из чего будет состоять пакет документов при обращении за заемными средствами?

Для потребительского кредита понадобятся:

• заявление (заполняется на сайте или в офисе кредитной организации);
• копия паспорта и второго документа (СНИЛС, загранпаспорт, водительское удостоверение, удостоверение личности военнослужащего, военный билет);
• справка 2-НДФЛ (о доходах), от предпринимателей потребуют также налоговую декларацию или аналогичную справку по утвержденной в банке форме.

Чтобы оформить ипотеку, необходимы:

• заявление (заполнить онлайн либо в банке);
• копия паспорта и второго документа, которым могут быть страховое пенсионное свидетельство, водительское удостоверение, загранпаспорт, удостоверение личности военнослужащего, военный билет;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ плюс налоговая декларация либо справка по банковской форме для предпринимателей;
• копия трудовой книжки;
• если приобретаемая квартира станет залоговым имуществом, то необходимо приложить: копию паспорта продавца; документ, подтверждающий право собственности; техпаспорт квартиры; кадастровый паспорт; оценка квартиры специализированной организацией; выписка из ЕГРН об отсутствии обременений, залогов и арестов;
• если в залог передается недвижимость, уже находящаяся в собственности, пакет документов будет состоять из: выписки из ЕГРН (срок ее действия законом не оговорен, но рекомендуется, чтобы документ был не старше 1 месяца); отчета об оценке рыночной стоимости имущества (актуален 2 месяца); технического паспорта; выписки из лицевого счета, подтверждающей отсутствие зарегистрированных граждан в квартире; нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги на передачу недвижимости в залог.

Итак, что лучше: ипотека или кредит на квартиру? Если брать в расчет время и сложность оформления кредитного продукта, получается, что потребительский кредит получить значительно проще и быстрее, да и квартиру можно купить любую. А для ипотеки нужно подобрать такую недвижимость, которая будет одобрена банком. Подготовка документов может занять несколько дней, а может растянуться на месяцы. К тому же, за многое (например, обязательную оценку, кадастровый и технический паспорта) придется платить. Большинство документов нужно получать непосредственно перед оформлением, поэтому от расходов не спасет даже наличие у продавца некоторой требуемой документации.

Страхование – еще одна расходная статья. Обязательство заемщика страховать недвижимость, передаваемую в залог банку, зафиксировано законом. Но кредитные организации часто навязывают клиенту страховку жизни, здоровья, трудоспособности и даже титула (т.е. риска утраты права на имущество). Если заемщик отказывается, кредитор может изменить условия договора (например, в части увеличения процентов).

И получается, что необязательные страховки, существенно увеличивающие сумму кредита, клиенту оказываются выгоднее, чем выплаты увеличенных процентов.

Что касается сроков, то титул страхуется первые три года, а жизнь и здоровье, как и сам объект залога – до окончания срока ипотечного договора. Но так как с каждым годом долг уменьшается, будет сокращаться и стоимость страховки.

Между прочим, потребительское кредитование тоже не обходится без страховок, и там они значительно дороже.

Ипотека или кредит – сравниваем условия

Наиболее приятным моментом при оформлении ипотеки является право на реализацию налогового вычета (См. Как получить имущественный налоговый вычет по ипотеке) и обналичивание материнского капитала в качестве первоначального взноса (См. Ипотека под материнский капитал: каковы условия первоначального взноса?).

Также стоит отметить проверку на юридическую чистоту приобретаемого жилья не только заемщиком, но и службой безопасности банка, и страховой компанией. Дополнительные гарантии того, что сделка купли/продажи не будет впоследствии оспорена, дает титульное страхование.

Недостатком ипотеки служит ограничение в выборе вторичного и первичного жилья. Отсекаются сразу множество вариантов, скажем, на новостройки застройщика, которые по каким-то причинам не устраивают банк, или квартиры, не соответствующие по техническому состоянию или местоположению условиям банка.

При ипотеке банки болезненно реагируют на регистрацию несовершеннолетних детей или граждан с инвалидностью – ведь это вызывает сложности с реализацией права обременения при уклонении заемщика от выплат по займу. Для заемщика такое условие мало приемлемо, большинство положенных льгот указанные лица могут получить только при наличии постоянной регистрации по месту жительства.

***

Таким образом, резюмируя рассмотренные преимущества и недостатки потребительского и ипотечного кредитования можно сделать вывод, что универсального ответа на вопрос «что лучше: ипотека или кредит» не существует. В каждом отдельном случае, как и кредит, так и ипотека может оказаться наиболее выгодной для потенциального заемщика.

***

Больше полезной информации — в рубрике «Ипотека».

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Что лучше при покупке жилья: ипотека или кредит?

Не все люди могут позволить себе покупку недвижимого имущества, используя только собственные сбережения. Большая часть граждан РФ, при покупке жилья, прибегают к помощи кредитных средств. Во время рассмотрения различных кредитных программ, будущему заемщику хочется точно понимать, в чем заключаются отличия ипотечного займа от традиционного, и каким вариантом лучше воспользоваться для приобретения недвижимости. 

Кредитор	Кредитный продукт	Сумма	Ставка
ПАО Банк «ФК Открытие»	Новостройка	До 50 млн ₽	от 7,58%
ПАО РОСБАНК	Легкий старт	До 30 млн ₽	от 8.89%
ТКБ БАНК ПАО	Удобный кредит	До 15 млн ₽	от 15,49%

Плюсы и минусы ипотеки

Самый большой минус ипотечного кредита заключается в том, что можно потерять постоянную прибыль и недвижимость, которая выступает в качестве залога. Соглашение подписывается на большой период, во время него могут случиться различные сложности – экономический спад, увольнение, наступление нетрудоспособности, заболевание и прочее. Далеко не все случаи поддаются страхованию.

Справка! Все разновидности займов имеют свои плюсы и минусы. В первую очередь рассмотрим ипотечную программу: ее достоинства и подводные камни, которые могут повстречаться.

Достоинства ипотеки:

• процент ниже (10-14%), который дает возможность снизить финансовую нагрузку. Низкий процент связан с приобретаемой жилплощадью, которую финансовое учреждение может забрать в трудных ситуациях;
• помощь государства в виде компенсирования и субсидий, которыми имеют возможность воспользоваться некоторые заемщики и значительно понизить годовой процент;
• можно получить кредит на период до 30 лет, благодаря чему недвижимость могут приобрести даже люди с небольшой зарплатой;
• финансовое учреждение само проверяет недвижимости, благодаря чему заемщик не рискует потерять жилплощадь. 

Минусы ипотеки:

• до того, как займ будет выплачен, купленная недвижимость принадлежит финансовому учреждению, и заемщик не может ею распоряжаться в полной мере, к примеру, глобально перестраивать;
• нужно оформить большое количество программ по страхованию, которые помогают банковскому учреждению меньше рисковать, но заемщику придется потратить на них свои средства;
• финансовое учреждение может не дать согласие на приобретение недвижимого имущества, которое понравится заемщику, и значительно уменьшить выбор жилья;
•  несмотря на то, что процентная ставка невысокая, однако за долгое время погашения может быть равна стоимости второго жилья, то есть желательно погасить долг как можно быстрее;
• не все финансовые учреждения разрешают закрывать кредит раньше срока и могут наложить штрафные санкции ( банковские учреждения не желают расставаться с деньгами, которые они планировали получить);
• долго проверяется документация, которая подтверждает способность заемщика выплачивать кредит, и документы с перечнем рисков.

Плюсы и минусы потребительского кредита

У традиционного займа также имеются плюсы и минусы

Если брать во внимание то, что кредит берется для приобретения жилья, то следует тщательно обдумать все за и против, прежде чем брать такой кредит

Плюсы данной кредитной программы:

• кредит оформляется намного проще и быстрее (меньшее количество времени уходит на рассмотрение и банк меньше придирается к деталям);
• условий, которым должен соответствовать клиент банка, не такое большое количество, и правил для оформления документации также;
• если уже имеются некоторые сбережения на приобретение жилья, но недостает пары миллионов, есть вариант оформить займ в любом банковском учреждении;
• если нет средств на взнос, то все равно есть возможность оформить кредит;
• если нет возможности предоставить недвижимость под залог, можно воспользоваться поручительством;
• если найти финансовое учреждение с низкой процентной ставкой, то предстоит переплачивать намного меньше;
• приобретенную недвижимость можно выставить на продажу или заселить жильцов, если вынудят обстоятельства;
• не нужно обязательно страховать покупку и можно таким образом сэкономить пару процентов за год.

Минусы потребительского займа:

• процент больше по сравнению с ипотечным займом и полагаться на государственную субсидию не стоит;
• меньший период закрытия задолженности;
• если не получится предоставить залог либо воспользоваться поручительством, то займ более 650 тыс. вряд ли удастся получить;
• большая загруженность семейного бюджета из-за большой суммы ежемесячной выплаты;
• не удастся оформить большой кредит, если у заемщика недостаточный уровень платежеспособности, также это зависит от количества человек в его семье.

Что выбрать

Сказать, что выгоднее – ипотека или потребительский кредит – сложно. Следует отталкиваться от обстоятельств в каждом конкретном случае. Но можно дать несколько общих советов тем, кто не решил для себя эту проблему.

Когда выгоднее оформить потребительский кредит

Если у потенциального заёмщика уже накоплена большая часть средств для приобретения жилья и не хватает лишь незначительной суммы, то, конечно, потребительский кредит будет для него более выгодным. Особенно это актуально в ситуации, когда ожидается увеличение дохода или какое-либо поступление средств. В первом случае человек уверен, что будет в состоянии вносить сравнительно больший платёж каждый месяц. Во втором случае дополнительных денег может хватить, по крайней мере, на частичное погашение долга, а не исключено, что и на полное.

Например, в течение полугода человек может вступить в наследство и получить какое-либо имущество. Его можно впоследствии продать и рассчитаться с банком, а пока что реально приобрести жильё и несколько месяцев оплачивать ежемесячный взнос. Либо намечается продажа своей собственности, выручку от которой можно отнести в банк в качестве оплаты кредита.

Желательно, чтобы имеющихся денежных средств хватило на оплату 70-80% стоимости жилья. Но и при этом следует приготовиться к тому, что хоть и на непродолжительное время всё-таки придется пересмотреть свой бюджет и отказаться и лишних трат, оставляя деньги только на необходимые расходы.

Когда выгоднее взять ипотеку

Из предыдущего вопроса вытекает ответ и на этот. Если в наличии небольшая сумма, то лучше взять ипотеку, потому что ежемесячный взнос по ней не такой большой, как при условии получения потребительского кредита. Сколько это будет в денежном выражении – зависит от стоимости квартиры. Но примерный расчёт можно провести на средних цифрах. Для среднестатистического российского города цена двухкомнатной квартиры колеблется в пределах 2-3 миллионов рублей, т.е. среднюю цену можно принять 2,5 млн. руб. Если учесть, что у заёмщика на руках имеется меньше 70% от её стоимости, то значит, что ему не хватает 2,5 млн. * (100% — 70%) = 750 тыс. руб. Поэтому можно определить, что если требуется заёмное финансирование в размере больше полученной цифры, то лучше взять ипотеку.

Комиссия и дополнительные расходы при оформлении кредита

Подоходный кредит: ежемесячно сплачиваете комиссию за обслуживание в размере 2 процентов от суммы кредита. Если это недвижимость, то получается 6-15 тысяч рублей, если автомобиль, то около 6 тысяч. Страховой полис равен 5-10 процентам от суммы кредита при залоге автомобиля и 0,2-1,5 процента при залоге квартиры ежегодно.

Дополнительные расходы при ипотеке:

1. Оценка стоимости жилья – около 5 тысяч рублей.
2. Проверка объекта — от 4,5 до 15 тысяч рублей.
3. Подготовка документов и регистрация – 30 тысяч рублей.
4. Страхование – 1, 5 процента от оставшейся задолженности.
5. Помощь риэлтера (3-8 процентов от стоимости недвижимости), ипотечного брокера (1-3 процента от суммы займа).
6. Услуги нотариуса.
7. Комиссия за рассмотрение заявки на кредит – от 2 до 5 тысяч рублей.
8. Комиссия за выдачу кредита равна 1 проценту от суммы займа (от 15 до 125 тысяч рублей) (взимают не все банки).

Как выбрать?

Каждый человек, желающий приобрести жилье посредством сотрудничества с финансово-кредитной организацией, должен обратить внимание на такие особенности:

• Необходимая сумма кредита.
• Удобный срок выплаты задолженности по кредиту.
• Цель, для которой приобретается недвижимость.

В среднем потребительские кредиты ограничиваются суммой в 8000–10000 долларов. Если эта достаточная сумма, то можно делать выбор в пользу стандартного заема наличными. Ипотека позволяет приобрести жилье дороже, но и выплачивать долг придется значительно дольше.

Чтобы определиться с оптимальным для каждого индивидуального случая сроком выплаты кредита, нужно проанализировать все имеющиеся ежемесячные доходы. Выплаты не должны составлять более чем 30% от совокупного ежемесячного дохода. Это позволит заемщику нормально существовать, а не выживать в экстремальных условиях.

В среднем период выплаты потребительского кредита составляет не более 5 лет, ипотека же может растянуться и на 30 лет.

Целевое назначение приобретаемой недвижимости также влияет на выбор кредитной программы. Например, договор ипотеки не позволяет продать приобретаемое на кредитные средства имущество, в то время как беззалоговый потребительский кредит не имеет подобных ограничений.

Кредит на квартиру и потребительский отличаются сроками рассмотрения заявки банком и принятия соответствующего решения. При оформлении потребительского кредита банка интересует только платежеспособность заемщика. Для этого проводится проверка его документов, кредитной истории и доходов. При ипотеке банк заинтересуется характеристиками приобретаемой недвижимости, так как она будет находиться в залоге и перейдет в распоряжение банка при нарушении кредитного контракта.

Учитывая эти обстоятельства, кредитная организация принимает решение по потребительскому кредиту в течение суток, а по ипотеке — в течение 3–7 дней.

Потребительские кредиты выдаются под 15–22 годовых процентов. Ипотека же в среднем обходится в 10–15% в год, что выгодно (при оформлении договора в долларах или евро процентная ставка несколько ниже). Но разница в процентах не находит отклика в итоговой переплате. Потребительский кредит редко сопровождается переплатой более чем в 50%. Ипотека заставляет переплатить 100–200% от изначальной стоимости недвижимости.

Что такое ипотека

Строго говоря, слово «ипотека» означает залог недвижимости. И не простой залог, а такой, при котором должник может пользоваться своим имуществом, а если перестанет платить – его заберет кредитор.

То, что выдают банки – это ипотечный кредит. Под ипотечным кредитом понимают получение займа от финансовой организации, и этот заем выдаются с определенной целью – на покупку жилой недвижимости. При этом, в кредитном договоре прописывается ключевое условие – приобретенное жилье становится залогом до полного погашения долговых обязательств. Иными словами, оно сразу не перейдет в собственность заемщика (хоть пользоваться ею он может практически без ограничений).

Тот факт, что купленная квартира будет длительный период находится в залоге у банка и ей нельзя распоряжаться по своему усмотрению, многих останавливает от оформления ипотечного кредита. Поэтому, если вскоре после покупки нужно будет продать квартиру, вариант с ипотекой не подойдет.

Это не единственная характеристика ипотечного кредита: у этого варианта есть множество как положительных, так и отрицательных моментов:

Достоинства

Недостатки

сравнительно низкая процентная ставка; длительный период погашения долга, что позволяет снизить размер ежемесячных платежей; оформление страховки понижает ставку на несколько пунктов; заемщик имеет право получить налоговый вычет, вернув часть уплаченного налога на доходы; существует возможность задействовать материнский капитал, тем самым, частично погасить кредит или внести его в качестве первоначального взноса; приобретаемое жилье проходит тщательную проверку со стороны банка и страховщика, что гарантирует «чистоту» сделки; если воспользоваться специальной госпрограммой по поддержке ипотечного кредитования (действует относительно новостроек от аккредитованных застройщиков), то можно получить значительную скидку.

много времени уходит на оформление; нужно собрать большой пакет документов; обязательное страхование объекта недвижимости, жизни и здоровья заемщика; минимальная сумма для одобрения обычно составляет 500 тысяч рублей; купленная в ипотеку квартира будет в залоге, поэтому ее не получится продать или заложить под другой кредит; присутствуют ограничения в выборе жилья; клиенту приходится оплачивать оценку недвижимости; банки против того, чтобы в залоговом объекте были прописаны инвалиды и несовершеннолетние.

Видно, что плюсов у этого варианта хватает, и это сделало ипотечное кредитование востребованным. Так, в прошлом году был оформлен рекордный объем таких кредитов.

Дополнительные моменты

При оформлении ипотеки жилье тщательно проверяется службой безопасности банка, что дает уверенность в том, что квартира или дом не принадлежат третьим лица и с ним не проводились какие-либо аферы. Таким образом, вы можете быть уверены в том, что в один прекрасный день на вашем пороге не покажется бывший владелец жилья с просьбой освободить приобретенное помещение.

В то же время, банк может отказать в ипотеке, если выбранная вами недвижимость:

• Находится в неудобном для банка районе.
• Банк не работает с фирмой, которая предоставляет данное жилье в новостройке.
• Банку не нравится состояние квартиры.

Исходя из этого, вам придется подыскивать новое жилье, если выбранное вами не удовлетворит банк.

Чем отличается ипотека от кредита на покупку жилья

Условия выделения средств клиентам в каждом банке имеют свои особенности и нюансы. Однако есть ключевые моменты, в чем отличается ипотечный кредит от потребительского либо жилищного кредита:

1. Срок кредитования – для большинства российских семей это важнейший фактор в пользу ипотеки. Погасить ее разрешается в течение срока до 30 лет. Вернуть заемные средства по простому кредиту предписывается не позднее, чем через 10 лет (в среднем от 3 до 7 лет).
2. Сумма денежных средств по ипотечному кредиту значительно выше, чем по жилищному (см. таблицу с примерами ниже).
3. Процентная ставка за использование кредитных средств по ипотечному кредиту от 4-6% до 16%, по целевому – от 10% и выше.

Банк	Сбербанк	Россельхозбанк	Газпромбанк
Целевой кредит	Ипотека	Целевой кредит	Ипотека	Целевой кредит	Ипотека
Максимальная сумма (руб.)	До 3 млн	До 30 млн	750 тыс. /1,5 млн*	До 60 млн	До 30 млн (с залогом)	До 60 млн
Срок	До 5 лет	До 30 лет	До 5 лет	До 30 лет	До 15 лет (с залогом) До 84 мес. (без залога)	До 30 лет
Процентная ставка	От 11,4%	От 5% (по программе для семей)	От 10% годовых	От 9,2%	От 9,5%	От 4,9%

* Для «зарплатных» клиентов  Россельхозбанка

Получить ипотечный кредит без залога невозможно. Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что гарантией для кредитодателя служит приобретаемое клиентом имущество. Оно становится собственностью банка при нарушении договора. В случае с жилищном кредитом залог не обязателен.

Санкции банка, в случае, если клиент не платит вовремя или прекратил погашение долга, включают штрафы, пеню, продажу кредита коллекторским агентствам, обращение в суд. У неплательщика описывают имущество, вычитают из зарплаты долг банку. В крайнем случае ему грозит даже уголовная ответственность. Однако забрать у него купленную квартиру довольно сложно.

Первоначальный взнос

Изначально ипотечное кредитование предполагало обязательный взнос 10-15% от стоимости квартиры или дома. При оформлении жилищного кредита наличие собственных средств не считается непременным условием сделки.

Сегодня уже есть возможность получить ипотеку без первого взноса. Правда, на рынке банковских услуг подобных предложений немного. Первоначальный платеж при этом компенсируется более высокой процентной ставкой (от 16% и выше) и дополнительными залоговыми обязательствами.

Гарантия возврата заемных средств может обеспечиваться залогом в виде любого недвижимого имущества (дача, гараж, земельный участок). То есть в случае невыплаты банк забирает не только купленную квартиру, но и заложенную вместо взноса собственность.

Необходимые документы

Существенная разница при оформлении документов на ипотеку и кредит объясняется статусом банка в сделке. Если заявка на ипотеку удовлетворяется, то финансовая организация становится основным участником процесса купли продажи. Поэтому требования к пакету документов довольно высокие.

Кроме стандартного набора (паспорт, ИНН, документы о финансовом положении) потребуются три основных пакета документов:

• документы о кредитополучателе с подробными сведениями о трудоустройстве и доходах;
• документы от продавца недвижимости (подтверждение правообладания, выписка из Единого государственного реестра и пр.);
• документы о самой недвижимости (включая кадастровый паспорт и независимую экспертизу о состоянии жилья).

Целевой кредит не требует таких сложностей в оформлении. Список необходимых бумаг менее обширный. Порой он даже не включает многочисленных справок, поскольку банк выполняет функции посредника между покупателем и продавцом. Даже требование о поручителях предъявляют не все учреждения.

Учитывайте два важных нюанса при оформлении ипотеки:

1. Банки нередко могут рассматривать заявку от нескольких дней до месяца. Уточните у продавца жилья, сколько он готов ждать решения и держать недвижимость в резерве.
2. Платить за все дополнительно документы (экспертизы и т.д.) придется из собственного кармана.

Как принять решение

Чтобы сделать выбор, что же взять лучше – ипотеку или кредит – можно воспользоваться кредитными калькуляторами и в общих чертах посмотреть, какой из займов будет наиболее выгодным в конкретной ситуации.

Сравнение условий

Предположим, что у заёмщика имеется на руках 1 млн. руб. Он желает приобрести квартиру стоимостью 5 млн. руб. Соответственно, ему нужно взять кредит в размере 4 млн. руб. У него есть два варианта:

• ипотека на 25 лет под 13% годовых;
• потребительский кредит на 10 лет под 18%.

Чтобы он мог принять правильное решение, он решил посчитать, каковы будут ежемесячные платежи в каждом случае и сколько он в итоге переплатит.

Далее будет проведён ещё один расчёт, но на немного других условиях: у заёмщика для покупки той же квартиры есть не 1, а 4,5 миллиона рублей. Таким образом, ему не хватает лишь 500 тысяч.

Предварительный расчёт

В случае ипотеки получены такие результаты:

• размер ежемесячного платежа составляет 45113 рублей;
• общая переплата равна 9534024 рублей.

По обычному кредиту получается:

• каждый месяц необходимо вносить 72074 рублей;
• переплата за весь срок действия договора составит 4648890 рублей.

Следовательно, можно сделать такой вывод. Если финансовое состояние заёмщика позволяет ему воспользоваться потребительским кредитом, то лучше сделать такой выбор, поскольку в данном случае переплата будет в два раза меньше (точнее, в 2,05 раза). Размер текущего платежа в первом случае меньше на 60%.

Во втором случае результаты таковы:

• ипотека: ежемесячный платёж – 5639 рублей, переплата – 1191753 рублей;
• потребительский кредит: 9009 рублей, переплата – 581111 рублей.

Разница в ежемесячном платеже уже не так ощутима в денежном выражении. В процентом отношении платёж по ипотеке меньше на те же 60%. Переплата по ипотеке теперь не такая значительная, а ежемесячный платёж и вовсе составляет меньше 6 тысяч рублей. Поэтому есть определённый резон воспользоваться именно ипотечным финансированием.

Не стоит забывать, что после погашения ипотечного кредита заёмщик может подать заявление на предоставление налогового вычета. Исходя из условий данного примера, он составит 260 тыс. руб. Поэтому окончательная переплата составит:

• в первом случае: 9534024 – 260000 = 9274024 руб.;
• во втором: 1191753 – 260000 = 931753 тыс. руб.

Следует заметить, что эти расчёты проводились на определённых цифрах и не учитывали дополнительных расходов по каждому виду кредита. Но в целом картина примерно ясна: если на покупку жилья не хватает лишь немного, то выгоднее будет потребительский кредит, в противном случае лучше ипотеку.

Когда на покупку жилья не хватает средств, будущий владелец сталкивается с проблемой выбора источника финансирования. Есть два варианта: потребительский кредит или ипотека. У каждого из них есть свои плюсы и минусы. Произведя предварительные расчёты, удалось выяснить, что лучше первый вариант выбирать, если возможность заплатить основную часть стоимость квартиры из собственных средств. Иначе выгоднее будет ипотека. Но следует учитывать, что каждый случай индивидуален, поэтому лучше предварительно провести свои расчёты, воспользовавшись кредитным калькулятором и тогда уже решить, за каким финансированием обращаться – ипотека или кредит.

Быстрота оформления

Для получения кредита в банке потребуется минимум времени и бумаг. Достаточно принести паспорт и справку о доходах, а также:

• заявление на получение кредита;
• ИНН;
• трудовая книжка;
• трудовой договор;
• если есть в наличии — свидетельство о браке, рождении ребенка, водительское удостоверение, военный билет и документы, которые свидетельствуют о наличии недвижимости или транспорта;
• документы о среднем и высшем образовании.

Возможно, наличие поручителя, коим может стать как близкий родственник, так и друг.

Для оформления ипотеки понадобится те же документы, что при кредите плюс следующие:

• технический паспорт на дом;
• кадастровый план земельного участка;
• паспорт помещения;
• документы правоустанавливающего характера;
• справка независимого эксперта об оценке лица, желающего взять ипотечный кредит.

Так, собрав внушительный пакет документов, нужно пройти проверку на платежеспособность, а кроме того – дождаться, пока банк проверит приобретаемую квартиру и даст разрешение на ее покупку. Заемщику необходимо будет не только потратить время на сбор пакета документов, но и оплатить их изготовление, что может обойтись в несколько тысяч рублей.

Достоинства и недостатки ипотечных займов

Ипотечный кредит — вид займа, при котором недвижимость должника берется под залог. Она находится в собственности человека или семьи, взявшей ипотеку. При невыполнении созаемщиками обязательств объект кредитования переходит в собственность кредитора. Залогом будет квартира, на приобретение которой берутся средства или другая недвижимость (определяется видом займа и условиями договора).

Плюсы:

• Длительные сроки, выделяемые на погашение задолженности. Ипотека предоставляется на 5-30 лет.
• Низкие ставки. Это достигается благодаря тому, что ипотека входит в программы целевого кредитования населения и рассчитана на людей со средним уровнем дохода.
• Небольшие суммы ежемесячных взносов. Эффект проявляется за счет большой продолжительности выплат.
• Разнообразие программ, в том числе, льготных. Ипотека выдается на первичное и вторичное жилье, на коммерческую недвижимость, объекты с земельными участками. Примеры программ: «Молодая семья», «Военная ипотека», «Материнский капитал» и другие.
• Возможность получения большой суммы. Ипотечный кредит предоставляется специально на покупку недвижимости, поэтому он позволяет получить крупную ссуду.
• Банк осуществляет проверку приобретаемого объекта недвижимости. Это не дает 100%-ную гарантию чистоты сделки, но позволяет существенно снизить риски.
• Ряд кредиторов позволяет включить в договор ипотеки расходы на приобретение мебели в новое жилье, на его ремонт. Так можно сэкономить на уплате процентов при обустройстве квартиры.

Заемщиком выступает один человек или несколько. В созаемщики можно привлекать любых членов семьи, родственников. Это сделает условия выгоднее: поможет увеличить максимальный размер займа, сократить первый взнос и продлить общие сроки выплат.

Минусы:

• Высокая итоговая сумма переплат. В зависимости от размера ежемесячного платежа и сроков достигает 100-200% от первоначального значения.
• Первый взнос. Большинство ипотечных программ подразумевает внесение первоначальной суммы, равной примерно 10% (чаще 15-30%) от стоимости приобретаемого объекта.
• Необходимость страхования приобретенного жилья. Это помогает обезопасить квартиру и гарантировать возврат средств в экстренном случае, но увеличивает переплаты.
• Повышенные требования к заемщикам. Потребуется собрать внушительный пакет бумаг и подтвердить статус, чтобы получить одобрение банка. В то же время документы по приобретаемому жилью обычно предоставляет продавец. Покупатель лишь передает их банку.
• Привлечение лиц предпенсионного или пенсионного возраста в качестве поручителей или созаемщиков, скорее всего, приведет к уменьшению срока кредитования, следовательно, увеличится размер платежа.
• Ипотека предполагает ограничение права распоряжаться купленным жильем. До тех пор, пока действует обременение, недвижимость нельзя ни продать, ни подарить, ни как-то еще передать третьим лицам.
• После погашения ипотеки нужно снять обременение. Для этого банк предоставляет гарантийное письмо и свой экземпляр закладной. Заемщик данные бумаги предоставляет в МФЦ, где через некоторое время выдадут новые документы по жилью с соответствующими отметками.
• Стандартная схема расчетов при ипотеке следующая: покупатели передают продавцам часть стоимости объекта (это первоначальный взнос, сформированный за счет собственных средств), регистрируется право собственности, через 5 рабочих дней новые владельцы (заемщики) предоставляют банку документы из регистрирующих органов. Некоторые продавцы, несмотря на то что их права защищены договором ипотеки, не соглашаются на такую схему.
• Услуги риелтора и юриста, сопровождающих сделку, оплатить за счет ипотечных средств нельзя.
• Купленное жилье обязательно оформляется в собственность созаемщиков. Также владельцами могут быть и их несовершеннолетние дети. Оформление права собственности на третье лицо (например, на совершеннолетнего ребенка) исключается.
• Если владельцами приобретаемого жилья станут, в том числе несовершеннолетние дети, то в обязательном порядке получается разрешение органов опеки. Они должны согласиться с тем, что данный объект будет передан в залог банку. При невыполнении созаемщиками обязательств по выплате займа данная недвижимость будет передана в собственность кредитору, даже если для детей она является единственным жильем.

Внимательно изучите программы ипотеки — часть из них рассчитана только на покупку квартир в новостройках.

Часто возникает вопрос, выгоднее ипотека или ссуда. Помните, что обычно в рекламных предложениях ссуда — синоним потребительского кредита. Отдельным видом финансовой программы не выступает.