Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Второй этап — получение согласия на выдачу займа от банка

После предварительных подсчётов нужно обратиться в понравившийся банк и получить одобрение на выдачу ипотечного кредита. Для этого необходимо посетить отделение банка и заполнить специальную анкету. Предварительно можно проконсультироваться со специалистами банка по телефону или онлайн.

Что нужно приложить к анкете? Во-первых, понадобится справка о доходах за предыдущий год по форме 2-НДФЛ. Её нужно запросить в бухгалтерии по месту работы. Если в предыдущем году заемщик менял работу, то нужно несколько справок. Это наиболее важная информация, на основе которой специалисты по ипотечному кредитованию оценивают платежеспособность клиента.

Другой важный документ — это копия всей трудовой книжки, заверенная нынешним работодателем. Так кредитные специалисты оценят трудовой стаж потенциального заёмщика, стабильность работы в одной организации и так далее.

Кроме того, разумеется, необходим паспорт и страховой номер индивидуального пенсионного счета (СНИЛС). Некоторые банки могут предъявлять дополнительные требования, о которых можно узнать на сайтах или по телефону. От полноты и верности оформления представленных документов во многом зависит одобрение кредита.

От полноты и верности оформления представленных документов во многом зависит одобрение кредита

Кто с большей вероятностью получит ипотеку

Практика показывает, что на вероятность выдачи одобрительного решения влияет не только текущая платежеспособность заёмщика, но и его возраст и даже пол. Например, наиболее «хорошими» плательщиками считаются мужчины и женщины в возрасте 25-40 лет. Они с большей вероятностью получат ипотеку, в том числе на большой срок (до 30 лет).

В то же время, женщины в возрасте старше 45 лет, вряд ли получат ипотеку больше чем на 8-12 лет, так как банки не любят, чтобы кредитный период попадал на пенсионный возраст. Мужчинам старше 60 лет оформить ипотеку практически невозможно.

Вероятность получения займа существенно увеличивается, когда привлекаются созаёмщики. В этом качестве могут выступить супруги или родители. Значительная доля собственных средств, первоначального взноса и более высокий совокупный доход обеспечивают снижение процентной ставки и, следовательно, делают выгоднее кредит.

Сделка купли-продажи по переуступке в ипотеку

Случаются разные ситуации, сопутствующие реализации объектов жилой недвижимости. К примеру, заемщик использовал ипотечные средства для приобретения квартиры в строящемся доме. Обязательства по договору кредитования он погасил, но объект еще не сдан в эксплуатацию. Он намерен продать квартиру, но права собственности на строящийся объект еще не имеет.

В такой ситуации сделка по купли-продажи объекта жилой недвижимости невозможна. Однако, допускается уступить право требования на жилую недвижимость. После сдачи новостройки покупатель получит право собственности на квартиру.

В рамках данной схемы потребуется согласие компании-застройщика на собственника объекта жилой недвижимости, а также банка, который будет кредитором покупателя.

Данные сделки не имеют большого одобрения как со стороны банковских организаций, так и со стороны компаний-застройщиков. Поэтому рекомендуется заранее уточнить в банке, одобрят ли заявку на ипотеку по данной сделке. Кроме того, рекомендуется решить вопрос и с застройщиком до того, как начнется оформление всей необходимой документации.

Пошаговая инструкция для продавца

В случае продажи жилой недвижимости продавцу рекомендуется учесть, что большое количество подобных сделок проходят с использованием ипотечного кредита. Не следует отказываться от выгодной сделки, узнав, что покупатель квартиры планирует использовать для оплаты ипотеку

Важно предварительно изучить условия продажи квартиры с ипотекой, чтобы оформить все документы согласно действующему законодательству

Продавец должен знать все этапы оформления ипотеки, четко понимать, на что он соглашается.

Купля-продажа недвижимости в случае использования покупателем ипотечных средств регламентируется Федеральным Законом №102. В нем четко прописаны все права и обязанности участников сделки.

Такая сделка состоит из нескольких этапов:

1. Продавец готовит все необходимые документы для продажи квартиры.
2. На встрече с покупателем детально обсуждаются все условия. Лицо, планирующее купить квартиру с использованием ипотечных средств, должно сразу известить об этом продавца.
3. В случае, когда стороны пришли к согласию по всем вопросам оформления сделки, они составляют предварительный договор. В нем требуется указание общей стоимости объекта недвижимости, а также сроков исполнения обязательств. Этот документ является подтверждением серьезности намерений клиента для банковской организации.
4. Квартиру осмотрит специалист. Помимо этого, покупатель должен найти компанию для проведения оценки объекта недвижимости по его рыночной стоимости. Итоги оценки напрямую влияют на размер ипотечного кредита. Следует знать, что на этом этапе продавец обязан застраховать свою недвижимость.
5. После выполнения всех необходимых мероприятий стороны заключают договор купли-продажи. С ним покупатель идет в банк для получения ипотечных средств. После оформления ипотечного договора и получения денег покупатель перечисляет оплату продавцу.

Данная схема проведения сделки по реализации объекта жилой недвижимости с использованием ипотечного кредита является стандартной для всех кредитных учреждений.

Способы купить ипотечное жильё

За наличные

Предварительное погашение долга

Справка. Приобретение жилья, находящегося в ипотечном кредите у банка, может быть осуществлено ха наличные.

При оплате живыми деньгами поступают следующим образом:

1. Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи.
2. Покупатель выплачивает продавцу аванс в размере суммы, достаточной для закрытия ипотеки.
3. Продавец гасит свой долг перед кредитной организацией.
4. Банк снимает обременение с квартиры, запись об этом появляется в ЕГРН.
5. Покупатель и продавец подписывают уже окончательный договор, выплачивается остаток денег.
6. Покупатель регистрирует в Росреестре своё право собственности на жильё в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Преимущества сделки с наличными:

• Быстрота совершения.
• Крайне простая схема. По сути, здесь достаточно лишь двух сторон – продавца и покупателя.
• Полное отсутствие обременений на квартире.

Но есть и минусы наличной оплаты:

• Если остаток долга по ипотеке велик, требуется как-то позаботиться о безопасной выплате аванса.
• Далеко не всегда условия кредита допускают возможность его досрочного погашения.
• Продавец может нарушить условия предварительного договора и тогда возвращать уплаченные деньги придётся уже через суд.

Важно! Из-за того, что договор об оплате наличными рискован для покупателя, он обычно применяется только по отношению к жилью в домах, ещё не сданных в эксплуатацию.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи
• Скачать бланк договора купли-продажи
• Скачать образец договора купли-продажи

Погашение в процессе сделки

Другой вариант покупки за наличные – это продажа под контролем банка, когда ипотека гасится в процессе сделки.

В этом случае с согласия банка покупатель арендует две ячейки в хранилище: в одной из которых находятся деньги на погашение долга продавца, во второй уже сумма сверх этого.

Сделка под контролем банка происходит следующим образом:

1. В банк помещаются деньги.
2. Подписывается договор купли-продажи, права по сделке проходят госрегистрацию.
3. Продавец забирает остаток денег сверх долга.
4. Банк принимает сумму в размере ипотеки и передаёт покупателю погашенную закладную.
5. В Росреестре фиксируется отсутствие обременения на квартиру.

Достоинства такого варианта – его полная правовая прозрачность и защищённость всех участников сделки.

Минусом же контроля банка являются разве что сроки: в своих действиях и продавец, и покупатель подстраиваются под банк, а там даты устанавливают исходя из своего удобства.

Важно! Вместо двух ячеек может использоваться аккредитив или пока ещё редкий на рынке российских банковских услуг экскроу-счет.

В этом случае физически деньги в банке не хранятся, но продавец в любой момент может их получить перечислением, предоставив необходимые документы.

Продажа самим кредитным учреждением

Наконец, последний вариант продажи за наличные – это ситуация, когда банк выступает как продавец, реализовывая квартиру в счёт погашения неуплаченного долга либо действуя по поручению собственника.

Такой вариант банковской сделки тоже является прозрачным и защищённым, однако он не выгоден продавцу. Банк не имеет интереса в повышении цены и обычно продаёт жильё за сумму, достаточную лишь для погашения кредита и накопившихся штрафов.

Переоформление

Вместо выплаты наличных покупатель может попробовать перевести на себя долг. Это может быть осуществлено двумя способами:

1. Покупатель подписывает с банком соглашение, в котором устанавливается замена лиц в обязательстве. В этом случае покупатель должен будет выплачивать ипотеку далее вместо продавца на тех же условиях.Из-за того, что банки всегда индивидуально подходят к выдаче ипотечных кредитов этот вариант встречается достаточно редко. Обычно такое практикуется разве что для бывших родственников – например, когда после развода муж и жена делят взятую в ипотеку квартиру, и кто-то хочет оставить её целиком за собой.
2. Покупатель берёт ипотечный кредит в том же банке, за счёт его гасит долг продавца и дальше уже платит по своему договору с кредитной организацией. Это ситуация, когда покупатель сам оформляет на себя кредит. Многие банки заинтересованы в таких сделках и сами предлагают заёмщикам в таком случае льготные условия договора.Также, может быть такое, что покупатель берёт кредит, но уже в другом банке.

Условия ипотеки на вторичное жилье

У банков-кредиторов уже сложилась определённая практика по выдаче ипотеки, поэтому и выдвигаются требования не только к заёмщикам, но и к объекту кредитования. Таким образом, банки перестраховываются от убытков.

Наверняка откажут в кредите на комнату в коммуналке или общежитии. Кроме того, квартира должна быть:

• пригодной для жилья;
• иметь все коммуникации;
• в доме, не признанном аварийным или подлежащим сносу;
• не в доме 55-60-процентного износа (ипотека ведь выдаётся надолго и никто не знает, что случится за 20 лет).

В зону риска также попадают дома:

• с деревянными перекрытиями (они гниют и хорошо горят);
• блочные, шлаколитые и панельные 60-70-х годов застройки.

Также нежелательно кредитуются квартиры на первом, подвальном и цокольном этажах.

Кроме этого, планировка квартиры должна соответствовать данным Росреестра. Если она незаконно перепланирована, в кредите либо откажут, либо в договоре будет стоять условие о том, что заёмщик будет обязан узаконивать перепланировку самостоятельно. Так же есть риск, что инспекторы Росстроя или жилищной комиссии обяжут вас, как нового собственника, вернуть квартиру в прежнее состояние.

Смотря на такие требования банков, может сложиться мнение, что кредитуется только идеальное жильё в центре города после капремонта. Если бы это было правдой, кредитовать было бы некого. Поэтому любой банк подходит к клиентам индивидуально. Если что-то банку не нравится, но он готов пойти заёмщику навстречу, это решается путём повышения ставки по кредиту.

Как взять ипотеку на загородный дом с участком читать здесь.

Пошаговая инструкция для продавца

Стоит предварительно ознакомиться с основными этапами сделки. Продавец должен понимать, на что соглашается.

Сделка осуществляется, согласно ФЗ-102, ведь именно этот закон регламентирует права и обязанности сторон при заключении договора по ипотеке. Поэтапная инструкция для продавца представлена ниже:

Подготовка документов (в отдельном разделе будет приведен их перечень).
Встреча с покупателем для обсуждения нюансов сделки

Важно, чтобы человек, покупающий недвижимость, заранее сообщил собственнику о том, что он планирует оформить ипотеку.
Заключение предварительного договора, где указывают сроки и суммы, согласно договоренности. Его после подписания нужно передать на рассмотрение банку

Для финансового учреждения этот документ указывает на начало сотрудничества сторон.
Специалисты проводят осмотр жилья. Покупатель находит компанию, которая предоставит независимого эксперта (оценщика) для определения рыночной стоимости недвижимости. От этой суммы зависит размер будущей ипотеки. Также продавцу потребуется застраховать жилье.
Составление и подписание основного договора (купли-продажи). После этого банк выдает заемщику деньги, а он, в свою очередь, перечисляет их продавцу.

По сути, для продавца эта инструкция не вызовет сложностей. Она является стандартной для всех финансовых учреждений. Однако некоторые банки выдвигают свои условия страхования, с которыми заемщики обязаны считаться.

Какой этап оформления ипотеки самый сложный?

Многим кажется, что самым сложным является последний шаг – соблюдение условий договора. Естественно, заемщику нужно будет регулярно оплачивать некую сумму, не допускать просрочек, искать деньги на выплату ипотеки.

Однако самыми сложными являются первые два этапа – поиск банка и квартиры. Найти хороший банк с оптимальными условиями ипотечного кредитования всегда сложно, поскольку многие банки предлагают свои продукты с интересными условиями. Второй момент – нужно подобрать квартиру, которая бы подходила как заемщику, так и банку. Ведь не каждую квартиру банк может одобрить.

Например, квартиру старого образца, жилплощадь, находящуюся в аварийном состоянии банк точно не одобрит. А потенциальному покупателю нужно еще внимательно ознакомиться с документами на недвижимость, чтобы сделка купли-продажи прошла гладко.

Приобретение в ипотеку квартиры на первичном или вторичном рынке недвижимости – сложный и длительный процесс, однако он стоит того. Заемщику не нужно будет потыкаться в арендованных квартирах, платить за съем жилья.

Оформив в ипотеку квартиру, он становится полноправным ее владельцем сразу после подписания договора, а также может проживать в ней со своими близкими, прописать в квартире всех членов семьи.

На каждом этапе есть свои нюансы и особенности, поэтому необходимо заранее изучить вопрос ипотечного кредитования, чтобы учесть все неточности и подводные камни.

Как получить одобрение кредитной заявки

Чтобы получить одобрение банка, необходимо прикрепить к заявке пакет документов. С их помощью банк сможет оценить стабильность и уровень постоянного дохода заемщика и его благонадежность. В список справок обязательно входят документы, которые подтверждают личность заемщика.

Помните, что заемщики, состоящие в браке, должны предоставить информацию не только о себе, но и о другом супруге. Согласно действующему законодательству, люди, состоящие в законном браке, выступают в роли созаемщиков

Банку важно оценить доход второго супруга

В случае необходимости кредитная организация может потребовать дополнительные данные.

Как купить новостройку в ипотеку от застройщика

Прежде всего, необходимо найти подходящую квартиру. В настоящее время выбор достаточно велик.

Но выбирать нужно не только саму квартиру, но и общую инфраструктуру

Поэтому внимание нужно заострять на следующих моментах:

1. Планировка квартиры.
2. Качество используемых материалов, заявленных в проектной декларации.
3. Оцените, подходит ли вам место расположения будущего жилья и его инфраструктура, это наличие школы, магазинов, парковок, лесопарковых зон, транспортных развязок, маршрутов общегородского транспорта и т. п.
4. Немаловажную роль играет стоимость недвижимости, здесь может помочь сравнительный анализ.

Если все необходимые факторы удовлетворяют требованиям покупателя, то можно начинать проверять строительную организацию, которая занимается строительством.

Покупка квартиры у застройщика в ипотеку, дело очень серьёзное. Неоправданный риск допускать нельзя, поэтому к выбору застройщика нужно отнестись очень ответственно.

С чего начать приобретение недвижимости вторичном рынке?

Процедура покупки квартиры начинается с поиска подходящего варианта. Для этого чаще всего заключается договор с риэлтором.

Одновременно нужно подать документы в банк, чтобы получить предварительное согласие на кредит на нужную сумму. Если этого не сделать сразу, вы можете зря потратить время на поиски квартиры.

• Скачать бланк договора оказания риэлторских услуг на покупку
• Скачать образец договора оказания риэлторских услуг на покупку

На этапе согласования кредита нужно определиться:

1. с размером первоначального взноса, который вы можете внести;
2. со сроком кредитования (с учетом размера платежей, переплатой и пр.);
3. с расходами на оформление договора, закладной, страховки;
4. с удобной вам схемой выплаты кредита;
5. с ожидаемым и реальным размером итоговой переплаты.

После того как банк одобрит вашу заявку, начинаются просмотры, торги с продавцом, которые заканчиваются подписанием предварительного договора купли-продажи и передачей задатка в размере от 5 до 10% стоимости квартиры. Эту сумму придется внести из собственных денег.

• Скачать бланк предварительного договора
• Скачать образец предварительного договора

Очень важно еще до составления предварительного договора узнать: согласен ли продавец на ипотеку. Как правило, мало кто отказывается, поскольку это дополнительная гарантия безопасности сделки

Если все условия согласованы, то остается только получить кредит и правильно заключить основной договор купли-продажи.

Банки выдают согласие на кредит далеко не всем заемщикам. Львиная доля претендентов получает отказы, поскольку их уровень платежеспособности просто не позволяет им оплачивать дорогостоящую ипотеку.

Ипотека на вторичное жилье | Ответы на самые популярные вопросы

Как выбрать застройщика

Критерии, которые необходимо использовать при выборе застройщика, довольно разнообразны.

Для удобства их нужно перечислить:

1. Репутация строительной компании.
2. Входит ли она в состав СРО (саморегулирующая организация), без этого условия, строители не могут осуществлять работы по возведению многоквартирных домов.
3. За какое время строители обязуются сдать дом в эксплуатацию, если сроки очень затянуты, то не стоит связываться с такими организациями.
4. Не возникало ли проблем у застройщика при проведении строительства предыдущих объектов.
5. На каком основании принадлежит право пользования земельным участком, отведённым под строительство, этот пункт очень важен для проверки, потому что потом, могут выясниться неприятные обстоятельства, на основании которых, по решению суда, дом вообще могут обязать снести.
6. С какими банками работает застройщик, для предоставления желающим возможности приобретения жилья в кредит, покупка квартиры в новостройке в ипотеку, возможна только с одобрения кредитной организации.
7. Наличие всей необходимой разрешительной документации.

Где оформить ипотеку на вторичку

Есть широкий выбор программ ипотечного кредитования вторичного жилья. Рассмотрим предложения по некоторым из них.

ВТБ

Банковская компания ВТБ предлагает клиентам воспользоваться специальной программой кредитования – ипотека на вторичное жилье. На приобретение жилого помещения можно получить от 600 тысяч до 6 миллионов рублей. Максимальный срок действия долгового соглашения составляет 30 лет. Годовая процентная ставка назначается в индивидуальном порядке. При этом стартовая ставка равна 8,4%.

Для молодых семей, у которых в 2020 году родился ребенок, готовых произвести первый обязательный платеж в размере 50% от стоимости приобретаемой недвижимости, начальная ставка снижена до 7,4%.

Сбербанк

Данная финансовая организация для покупки в ипотеку жилья на вторичном рынке предлагает воспользоваться программой под названием «Ипотека на готовое жилье». Минимальный размер займа составляет 300 тысяч рублей. Предел кредитования установлен такими критериями:

• В размере 90% от стоимости приобретаемой недвижимости для держателей заработных платежных инструментов от Сбербанка. Для остальных клиентов – до 85%;
• При предоставлении в качестве залога собственной недвижимости – 90% от ее рыночной стоимости для зарплатных клиентов финансовой организации и 85% для остальных клиентов.

Заёмщик может оформить долговое соглашение на срок до 30 лет. При этом обязательно внесение первоначального взноса. Его минимальный размер составляет 10% для зарплатных клиентов банковской компании и 15% от стоимости приобретаемой недвижимости для остальных клиентов. При использовании функции кредитования без подтверждения трудовой занятости и платежеспособности понадобится внести, как минимум, 30%.

Годовая базовая процентная ставка назначается в размере 7,7%, а для молодых семей 7,3%. Увеличение ее размера зависит от разных факторов. Например, в случае отказа от страхования имущества, ставка увеличится на 1%.

Россельхозбанк

Данная финансовая организация предоставляет займ на покупку вторичного жилья по программе ипотечного жилищного кредитования. Заемные средства предоставляются при условии внесения первоначального взноса. Он составляет 15% от стоимости приобретаемой недвижимости на вторичном рынке.

Долговое соглашение оформляется сроком до 30 лет. Максимальный размер кредитования ограничен 60 миллионами рублей. При этом стартовая величина годовой процентной ставки равняется 7,5%. Зарплатные и благонадежные клиенты финансовой организации получают улучшенные условия по ипотеке.

Альфа-Банк

Представленная банковская компания предлагает клиентам программу «Ипотека на вторичное жилье». Период действия долгового соглашения может быть рассчитан на срок до 30 лет. Минимальный период составляет 3 года. Размер ипотечного займа может составлять до 20 миллионов рублей. Заёмщику понадобится осуществить обязательный первый платеж в размере 20% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Размер годовой процентной ставки стартует с величины 5,99%. Подача заявочной анкеты и загрузка документации выполняется в дистанционном режиме. На ее рассмотрение потребуется от 1 до 3 дней.

Возможные проблемы при оформлении ипотеки на вторичное жилье

Продавцы не любят говорить о существующих недостатках своего товара, более того, они могут совершенно сознательно их скрывать. Поэтому еще на стадии выбора жилья стоит приложить максиму усилий для проверки понравившейся квартиры. Стоит поговорить с соседями (они, как известно, знают все), внимательно изучить документы, которые предоставит продавец, самостоятельно проверить статус квартиры или дома по всем онлайн реестрам, посвященным недвижимости.

Очень рекомендуется потребовать с продавца расширенную выписку из государственного реестра регистрации прав (ЕГРП), причем, следует заказать и получить ее вместе с продавцом, чтобы быть уверенным в подлинности документа. И не стоит жалеть нескольких сотен рублей, которые придется заплатить в качестве государственной пошлины, беспечность может обойтись намного дороже.

Если по данным расширенной выписки квартира в течение короткого времени неоднократно продавалась, то от такой покупки лучше отказаться. Вполне возможно, что смена собственников имеет криминальную подоплеку. Квартира может являться обеспечением по судебному иску, так что не помешает получить сведения о продавце-собственнике и о его имуществе в правоохранительных органах и у судебных приставов. Покупка жилья – слишком дорогая сделка, чтобы относиться к ней легкомысленно.

Предметом особого внимания должны стать возможные обременения (например, наличие несовершеннолетних детей, договоров аренды или той же ипотеки). Мошенники не устают изобретать новые схемы обмана покупателей недвижимости, поэтому ни в коем случае нельзя игнорировать любые возможные варианты проверки. Сделка купли-продажи жилья может быть оспорена бывшим собственником на основании его психического «нездоровья», так что не надо стесняться требовать справки из наркологического диспансера и психоневрологической клиники.

Ни в коем случае не иметь дела с продавцами, действующими на основании выданной собственником доверенности. Обязательно указывать в договоре купли-продажи полную стоимость недвижимости: ведь в случае возникновения проблем, суд будет опираться именно на указанную в договоре стоимость, и никакие расписки о том, что продавец должен деньги, к примеру, на ремонт, судом всерьез рассматриваться не будут.

Банк тоже должен проверить чистоту сделки. Но необходимо учесть, что банк – это крупное и сложно устроенное предприятие. В нем существует большое количество отделов, и в каждом из них есть свой план. Кредитный менеджер формально обязан проверить все приложенные к заявке документы, однако, его главная цель – выполнить план по кредитам. Поэтому вполне возможна ситуация выдачи ипотеки на приобретение сомнительного с юридической точки зрения жилья.

Трудно сказать, что более весомо в сделке по приобретению вторичного жилья: плюсы или минусы. При принятии любого решения всегда приходится взвешивать все «за» и «против»

Внимательность, осторожность, предусмотрительность и рациональность – отличные помощники в любом серьезном деле. На них и следует опираться