Какие квартиры не подходят под ипотеку

Дом, который построил Джек

А теперь разберемся, какое жилье подходит под ипотеку из сегмента отдельно стоящих домовладений. Очевидно, что бабушкины варианты с колодцем, печным отоплением, туалетом на улице и с грунтовой дорогой в паре сотен километров от областного центра сразу отпадают. А теперь некоторые нюансы, которые важны для банка при оценке дома в ипотеку:

• степень износа — не более 40-50%;
• канализация может быть не центральной, а местной (например, качественный септик), однако она должна быть «цивилизованной»;
• часть дома не приветствуется банками. Если имеется отдельный вход, и доля выделена, можно попробовать поискать кредитора, но это будет непросто;
• если дом построен из бруса или саманного кирпича, его возраст не должен быть выше 15 лет.

Помните, что частный дом стоит на участке, который тоже можно приобрести в ипотеку. Оформление дома и земли будет проводиться по отдельности. Банки предъявляют к земле под ипотеку ряд требований:

• участок должен принадлежать к землям под ИЖС или ЛПХ. Другие виды земель тоже рассматриваются, но в индивидуальном порядке;
• должно быть проведено межевание участка во избежание судебных разбирательств и претензий со стороны соседей;
• участок должен быть оформлен в собственность.

Если есть возможность приобрести участок за наличные, стоит ею воспользоваться.

Требования банков: какая квартира не подойдет для ипотеки

Банк ГПБ не предоставляет ипотечные ссуды на приобретение квартир в жилых домах, построенных до 1994 года (за исключением недвижимости, расположенной в границе города).

Ограничений по кредитованию заемщиков на приобретение квартир с узаконенными перепланировками нет. Квартиры с самовольными перепланировками принимаются Банком ГПБ ограниченно. Отсутствует возможность приема самовольных перепланировок квартир, затрагивающих несущие конструкции жилого дома, переноса «мокрых» точек (раковины, туалет и ванная) в квартире, а также места общего пользования в жилом доме. 

Банк ГПБ анализирует комплект правоустанавливающих документов по приобретаемой недвижимости, в том числе и документы, предоставляемые продавцом квартиры (физическим лицом и/или застройщиком) для соблюдения чистоты сделки и минимизации рисков для покупателя недвижимости. 

Что касается первичного рынка, в Банке ГПБ возможно приобретение квартиры на начальных этапах строительства, в том числе при завершении застройщиком «нулевого» цикла строительства (сваи, фундамент). Квартиру можно приобрести как в рамках 214-ФЗ (договоры долевого участия, уступки), так и по схеме ЖСК. Однако нельзя купить новостройку, не прошедшую аккредитацию в банке. 

Банк ГПБ не предоставляет ипотечные кредиты на покупку следующих объектов жилья: 

• комнат в коммунальных квартирах (за исключением случаев приобретения последней комнаты и оформления права собственности и залога (ипотеки) на всю квартиру); • квартир, расположенных в малосемейках (домах гостиничного типа и типа общежития); с деревянными внешними стенами; • индивидуальных жилых домов старше 25 лет; • индивидуальных жилых домов с деревянными внешними стенами старше 10 лет; • не предназначенных для постоянного проживания (летние, дачные, садовые домики и иные строения); • индивидуальных жилых домов, построенных на земельных участках, принадлежащих продавцу на праве аренды;

• индивидуальных жилых домов, принадлежащих продавцу на ином праве (право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования).

Начальник управления по работе с партнерами Омского отделения Сбербанка России Юлия Абрамова: 

— Сбербанк предоставляет заемщику 60 календарных дней для поиска объекта недвижимости. Если этого срока клиенту недостаточно, необходимо подать новую заявку. В ряде случаев при рассмотрении документов по объекту недвижимости банк может отказать в получении кредита на этот объект

Здесь важно отметить, что Сбербанк особое внимание уделяет юридической чистоте документов на недвижимость и самим продавцам жилья. 

Так, в кредитовании недвижимости откажут, если квартира находится под обременением, арестом или признана аварийным жильем. Также выдачу кредита Сбербанк не одобрит, если клиент хочет приобрести недвижимость у застройщика с испорченной деловой репутацией, не соблюдающего требования законодательства РФ и не прошедшего проверку службами банка. Еще один показатель того, что банк не будет кредитовать данную недвижимость, – наличие в выбранной квартире неузаконенной перепланировки, которая привела к изменению общей площади объекта или его назначения (чтобы оформить кредит, внесенные изменения необходимо будет узаконить). Во всех вышеперечисленных случаях заемщик может предоставить банку в залог другую недвижимость, соответствующую требованиям финансовой организации. 

Отдельно нужно отметить тот факт, что сам продавец недвижимости не может являться созаемщиком или поручителем по кредиту. Если же квартиру продает близкий родственник (родители/дети/один из супругов), то продавец должен иметь прописку в ином месте и/или иметь в собственности другую жилую недвижимость. Что касается квартир на первичном рынке, то кредитовать строящуюся недвижимость можно начиная с 10%-ной готовности надземной части объекта и при условии, что застройщик прошел аккредитацию в банке.

Требования к ипотечному жилью

Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.

Реестр банковских требований к квартирам имеет обобщенную схожую структуру, но может варьироваться в зависимости от конкретного кредитора, местоположения жилой недвижимости и личности заемщика. Тому, кто интересуется, как узнать подходит ли его квартира для ипотеки следует проверить свою недвижимость по алгоритму, приведенному ниже.

Расположение дома

Требование к ликвидности квартиры, которую заемщик закладывает банку в качестве гарантии возврата средств, обуславливает ограничения по размещению жилой недвижимости в пригороде или в неблагополучных районах города, так как продать такой залог будет проблематично.

Каждый банк в индивидуальном порядке решает какое жилье подходит под ипотеку, но, в большинстве случаев, ограничения следующие:

• дом не должен быть ветхим и подлежать сносу;
• квартира не может располагаться в двухэтажных или частных домах;
• блочные и панельные «хрущевки» кредитуют неохотно;
• дом не должен быть предназначенным для реконструкции с отселением;
• здание не должно быть общежитием или зданием гостиничного типа, в том числе малосемейкой;
• к размещению квартиры на первом, последнем, цокольном этаже или подвале, также может быть негативное отношение.

Получить информацию о том, подлежит ли дом расселению или сносу, можно выполнив запрос в администрацию территориального субъекта.

Возраст здания

Период эксплуатации постройки, в которой размещается приобретаемое по ипотеке жильё, не может превышать 70% от нормативного срока службы по строительному паспорту. Узнать необходимые данные можно посредством онлайн-сервисов, более полная информация на которых представлена для Москвы и СПб, но косвенным путем можно получить информацию и о периоде строительства типовых зданий. Наиболее популярными являются сервисы:

• Wikimapia;
• «Где этот дом»;
• «Неспроста»;
• «Дома Москвы»;
• «Тип дома».

Способом, не требующим взаимодействия с компьютерной техникой, является обращение в БТИ и заказ технического паспорта, который там будут делать месяц и обойдется он примерно в 800 – 900 рублей.

Узнав какого года постройки интересующее здание, следует сразу исключить все варианты, дата возведения которых 1970 год или ранее.

Сбербанк предъявляет требование, согласно которого объект залога не должен быть изношен более, чем на 40% или быть поставлен в очередь на выполнение капитального ремонта из-за текущего состояния.

Конструктивные особенности

Частой причиной, почему квартира не подходит под ипотеку, является потенциально опасная, с точки зрения банка, конструкция, а именно:

1) наличие деревянных перекрытий кровли или фундамента из горючих материалов, подверженных гниению;

2) установленные газовые колонки.

Таким образом, под ограничение попадают многие «сталинки», перекрытия верхних этажей которых в подавляющем числе случаев выполнено из дерева. Вето будет наложено также на здания, фундаменты которых выполнены не из кирпича, камня или бетона.

Внутренняя комплектация квартиры

Отбросив требования к местоположению и остатке ресурса прочности здания, формулировка того, какое жилье подходит под ипотеку, будет следующей – полностью пригодное для проживания, укомплектованное всеми необходимыми удобствами для удовлетворения первичных потребностей, а именно:

1. Коммуникациями с горячей и холодной водой;
2. Сантехническими приборами для туалета, гигиенических нужд и кухни;
3. Подключением к системе отопления, которая может быть водяной, паровой или электрической;
4. Нагревательными приборами в каждой комнате;
5. Окнами, полностью остекленными и укомплектованными переплетами в полном объеме;
6. Входной и межкомнатными дверьми, целыми и способными выполнять свою защитную и ограждающую функции;
7. Плитой, соответствующей принятому для данного дома типу (газовая или электрическая);
8. Напольные, настенные и потолочные покрытия, соответствующие техническому плану помещения.

Соответствие требованиям банка к объекту ипотечного кредитования выполняется дважды – потенциальным покупателем и представителем финансовой организации, который обязательно задаст все перечисленные вопросы, а значит к тому времени ответы на них должны быть найдены.

Расположение дома

5 объектов, которые банк не одобрит:

1. Квартира располагается в двухэтажном или частном доме.
2. Блочная «хрущевка».
3. Комната в общежитии семейного или гостиничного типа.
4. Объект находится на первом и последнем этаже.
5. «Сталинки», которые в основном сделаны из дерева.

Узнать, какие квартиры не подходят под ипотеку, можно заранее. Для этого необходимо обсудить этот вопрос с сотрудниками кредитной организации. Узнать, какие дома идут под снос можно в городской администрации.

Для того чтобы дом подходил под ипотеку, сам собственник должен быть готов к продаже своего недвижимого имущества клиенту, который совершает покупку с использованием ипотечного кредита. Здесь есть несколько моментов:

• Налоги. Если Вы решили продать дом или квартиру, а право собственности у Вас было оформлено после 1 января 2016 года, то для освобождения от уплаты налогов по сделке Вам нужно будет ждать не три года, а пять лет. При условии, если Вы не совершаете покупку другого объекта недвижимости в том же налоговом периоде (в рамках одного календарного года). Если Вы владеете объектом, право собственности на который было зарегистрировано до 1 января 2016 года, то срок, после которого можно продать квартиру и не платить налог, остается прежним три года. Если же Вы владеете недвижимостью более трех лет, можно считать, что Ваш объект под ипотеку подходит. И нет ничего страшного в том, что деньги Вы получите не сразу, а средства будут переведены на счет в банке. Это реальный шанс продать квартиру на падающем рынке.
• Обременения. Если на Ваш дом (квартиру) наложены обременения, то Ваш объект невозможно купить ни в ипотеку, ни за наличный расчет. Обременения могут возникать при разных обстоятельствах. Например, Ваш объект был залогом для получения кредита. В таком случае, сначала гасим кредит, снимаем обременение и только потом продаем недвижимость.
• Документы. Очень часто, продавая объект недвижимости, собственник не имеет на руках необходимых документов, которые может затребовать банк для одобрения объекта по ипотеке. Вам нужно подготовить кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности (или выписку из ЕГРП), документ-основание (на основании чего Вы стали владельцем объекта).

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

3 способа максимально быстро продать квартиру

Альтернативная сделка: как это работает?

Сталинки» с деревянными перекрытиями – стоит ли покупать

На столичном рынке жилья доступных предложений не так уж много и найти недорогую квартиру очень сложно. Наиболее демократичны по ценам квартиры гостиничного типа или «однушки» в «хрущевках» на окраине Москвы. Однако существует еще один тип недвижимости, цены на который относительно невелики. Это квартиры в «сталинках» с деревянными перекрытиями 50-х годов постройки. Порой потребитель, привлеченный низкой стоимостью такого жилья, не пытается узнать о его особенностях и знакомиться с ними уже только в процессе эксплуатации квартиры. Знакомство, как правило, неприятное. О том, насколько оправдана покупка квартиры в «сталинке» с деревянными перекрытиями, рассказывают специалисты «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»).

Рекомендуем прочесть: Договор цессии между юридическими лицами 2019

Деревянные перекрытия не выносят больших весовых нагрузок. То есть при определенных условиях на вас в прямом смысле слова соседи могут свалиться с потолка. Особенно часты повреждения в санузлах (отрицательно на состоянии деревянных балок сказывается высокая влажность). Поэтому при покупке квартиры в доме с деревянными перекрытиями, необходимо узнать, не заменены ли деревянные перекрытия хотя бы в санузлах.

Какие требования предъявляются к загородным домам и земельным участкам?

Какие требования предъявляются к загородным домам и земельным участкам?

как узнать, подходит ли квартира под ипотеку

Очень часто вопрос, почему дом не подходит под ипотеку, касается именно частного дома и земельного участка вместе или по отдельности. Ничего удивительного в этом нет: банки вообще весьма неохотно кредитуют загородную недвижимость, так как сомневаются в ее ликвидности впоследствии

Однако важно знать, какое жилье можно купить в ипотеку, если вы хотите приобрести именно загородный дом. Это знание поможет вам правильно подобрать недвижимость и получить одобрение банка с большей вероятностью

• Приоритетными считаются постройки из кирпича или камня с залитым и прочным фундаментом;
• Дом не должен входить в программу по реконструкции или сносу обветшалого недвижимого фонда;
• Износ постройки по заказанному в БТИ или через портал государственных услуг техническому паспорту должен составлять не более 50-60%;
• Предпочтение отдается домам в пределах садовых товариществ или оформленных коттеджных поселках, а не отдельно стоящим строениям;
• Рассматривается количество и качество подъездных путей к дому и поселению, в котором он находится;
• Жилье по ипотеке кредитуется при наличии необходимых коммуникаций – свет, вода, отопление – если не центрального характера, то автономного, дом с печным отоплением и туалетом во дворе кредитован не будет;
• Долю на дом, если заемщик не является держателем других долей, приобрести невозможно.

Особо необходимо отметить требования к участку, на котором дом расположен:

• По участку земли, на котором располагается недвижимый объект, должно быть проведено межевание, с точно обозначенными границами;
• Земля должна быть приписана к населенному пункту и иметь статус (преимущественно) – для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства.

Обратите внимание, что загородные дома и земельные участки проходят самую суровую проверку в сравнении с другими типами недвижимости. Поэтому до окончательного ответа банка мы рекомендуем вам воздержаться от взаиморасчетов с продавцом

Как узнать, подходит ли квартира под ипотеку?

Узнать о том, подходит ли квартира под ипотеку, можно только после одобрения заявки и предоставления всех документов по недвижимости в банк (отчёта об оценке, выписки из ЕГРН). Сотрудники банка проверят юридическую чистоту квартиры, проведут при необходимости её осмотр и затем примут решение по вопросу согласования в качестве объекта залога.

Если в согласовании недвижимости будет отказано, то банк уведомит, почему квартира не подходит под ипотеку. Рассмотрим наиболее частые причины отрицательного решения:

• несоответствие квартиры минимальным требованиям банка;
• наличие неузаконенной перепланировки, выявленной оценщиком или специалистами банка;
• неполный комплект документов;
• проблемы с юридической чистотой.

Требования и условия ипотеки на частный дом

1. Банковские требования к ипотечной недвижимости.  

Квартиры в новостройках – желанный залог для банка, ведь, в случае возникновения у заемщика трудностей, с реализацией такой недвижимости не возникает проблем. Если клиент не может выплачивать ссуду или отказывается от своих обязательств, финансовая организация продает жилье через аукцион и возмещает свои расходы. С частными строениями сложнее: они менее ликвидны, что повышает риски банка и приводит, соответственно, к повышению процентной ставки по ипотечному кредиту на частный дом. Однако существуют программы, участие в которых позволяет заемщикам сэкономить на выплатах.

Можно обратиться за кредитом, предложив в залог банковской структуре жилье, аналогичное по стоимости частному строению, которой планируется приобрести.

Многие ведущие банки, такие как «Сбербанк», «ВТБ 24», «Газпромбанк» и другие, предъявляют к частному дому как предмету ипотеки следующие требования:

• оценочная стоимость – не меньше суммы займа;
• оценка недвижимости – обязательное условие (оплачивается заемщиком);
• отсутствие обременений;
• земля должна быть в собственности у продавца;
• назначение использования земельного участка – под индивидуальное жилищное строительство.

Максимальная сумма ипотечного кредита на частный дом не превышает 70-85 % его стоимости. При рассмотрении заявки финансовая организация учитывает множество аспектов: оценочную стоимость, месторасположение и степень удаленности от центра города или границ крупного населенного пункта, инфраструктуру в районе постройки. В общем, вероятность одобрения займа на новый, расположенный в центре города частный дом из кирпича с подведенными коммуникациями значительно выше, чем если предметом ипотеки выступает деревянное строение в пригороде, построенное десятилетия назад.

Кроме того, есть объекты, на которые ипотека точно не будет оформлена:

• архитектурные памятники;
• строения, назначенные под снос;
• здания, износ которых составляет более 60 %;
• недвижимость, где была произведена незаконная перепланировка;
• объекты, права на которые принадлежат третьим лицам.

Материалы, частные и загородные коттеджи из которых могут быть оформлены в ипотеку:

• дерево;
• брус;
• кирпич;
• газо- и пенобетон;
• с деревянными перекрытиями;
• каркасные строения.

Материалам фундамента, опор и несущих стен уделяется особое внимание. Частный кирпичный коттедж на бетонном фундаменте более долговечен, чем деревянное строение на насыпном основании, и эксплуатироваться может значительно дольше, что означает его большую ликвидность

А требование к быстрореализуемости объекта залога становится основным на период действия ипотечного договора.

При оценке частного строения учитываются:

• Коммуникации и дороги.
• Инфраструктура населенного пункта, на территории которого расположен дом.
• Удаленность от крупных городов.
• Назначение земельного участка (должен иметь статус земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для ИЖС) и наличие права собственности на землю.

Таким образом, получается весьма внушительный список требований, соответствовать которым в полном объеме заявителю проблематично. Ещё более осложняется ситуация, если заемщик желает оформить ипотеку на объект первичного рынка жилья. Финансовой организации в таком случае требуется скрупулезно оценить юридические и строительные риски, которые всегда выше, чем при покупке вторичного жилья. Соответственно, часто заемщику отказывают в выдаче ипотечного займа на частный дом.

Если у заемщика возникают проблемы с выплатой кредита, недвижимость продается. А спрос на частные строения ниже, чем на квартиры.

Человеку, решившему приобрести в ипотеку частный дом, стоит внимательно изучить требования разных банков, которые размещаются на официальных порталах финансовых организаций. Там же можно найти калькуляторы и самостоятельно рассчитать сроки погашения долговых обязательств, ежемесячный платеж для разных процентных ставок и проч.

2. Банковские требования к заемщикам. 

За ипотечным займом на покупку частного строения могут обратиться граждане РФ, которые должны быть:

• не младше 21 года на момент подписания договора ипотеки и не старше 65-75 на день внесения последнего платежа;
• в обязательном порядке трудоустроены;
• зарегистрированы (постоянно или временно) в регионе выдачи кредита;
• если уровень дохода не позволяет рассчитывать на требуемую сумму займа, заявитель может привлечь созаемщиков.

Как оформить ипотеку под частный дом: документы и этапы

1. Чтобы купить в ипотеку частный дом, необходимо:

• выбрать банк и программу;
• сформировать пакет документов, в который обычно входят:
• паспорт;
• справки 2-НДФЛ или по утвержденной кредитором форме, для зарплатных клиентов – выписка со счета;
• копия или выписка из трудовой книжки и так далее.

• передать бумаги в банк, где заявителю выдадут бланк анкеты, которую нужно заполнить;
• в течение 2-5 рабочих дней кредитная организация будет оценивать кандидатуру заемщика;
• в случае одобрения заявки – заключить предварительный договор купли-продажи, продавцу передается аванс;
• заказать оценку частного строения и участка под ним;
• представить банку документы по выбранной недвижимости, которые будут изучаться максимум 10 рабочих дней;
• в случае положительного ответа финансовой организации – заключить основной договор купли-продажи, покупатель передает продавцу первый взнос из собственных средств;
• зарегистрировать сделку;
• после регистрации права собственности средства ипотеки перечисляются продавцу;
• заключить договор страхования;
• документы, подтверждающие переход права собственности и оплату страховки, передать банку.

Страховка оформляется на коттедж, земля страхованию не подлежит. На добровольной основе оформляется страховка жизни и титула прав. Если же заемщик принял решение оформить такой полис, то ставка по кредиту, скорее всего, будет снижена.

Скидку с процентной ставки могут получить также зарплатные клиенты банка.

Одобрение по заявке может быть ограничено. Так, в Сбербанке срок действия согласия на выдачу ипотеки под частный дом составляет 90 дней.

Чтобы купить особняк с привлечением ипотечных средств, лучше всего выбирать недвижимость с готовыми документами: отмежеван участок, узаконены перепланировки и прочее.

Срыв заключения сделки в установленные сроки требует повторной подачи заявки на ипотеку и прохождения цепочки всех шагов сначала.

2. Как купить в ипотеку частный дом с земельным участком. 

Потребуются:

• свидетельство о праве собственности (с 2016 года не выдается, подтверждать право нужно выпиской из ЕГРН);
• документы-основания возникновения права собственности (договоры купли-продажи, дарения, мены и тому подобное);
• кадастровый паспорт;
• поэтажный план строения и экспликация (могут входить в техпаспорт).

Обязательным документом является оценка особняка и земли.

От продавца потребуются нотариально оформленное согласие супруга на продажу строения (если супруг не является совладельцем недвижимости, но право собственности возникло в период брака), брачного договора (если таковой продавцом заключался), свидетельство о браке.

Если есть несовершеннолетние дети, то необходимо получить согласие на сделку органа опеки.

Разные банковские структуры, учитывая специфику договора и особенности кредитования в каждом частном случае, могут запросить дополнительную документацию.

Кто может оформить ипотеку с господдержкой?

Особых требований к заемщику по льготной ипотеке нет им может стать любой человек, имеющий гражданство РФ. Официально в условия получения кредита не входят пол, возраст, занятость или семейное положение заемщика, однако банки вправе учитывать все это, когда принимают решение о выдаче.

Например, в Сбербанке в числе требований к заемщикам возраст от 21 до 75 лет на момент возврата кредита по договору, стаж работы не менее шести месяцев на текущем месте работы и не менее года общего стажа за последние пять лет, а также ряд ограничений в отношении созаемщиков. Подробные требования узнавайте в выбранном банке.