Покупка квартиры на вторичном рынке — на что обратить внимание

Юридические подводные камни

1. Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником, по доверенности. Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.

2. Оформленная с нарушениями приватизация квартиры. Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.

3. Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера, особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.

4. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц. В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.

5. Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала. По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.

6. Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман, т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.

7. Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы, а также иные скрытые обременения.

8. Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении. За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу.

9. Нарушение прав супругов.

10. Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей). Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.

11. Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному).

12. Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение

Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает

Документы на покупку квартиры, вторичного жилья

После выполнения всех вышеописанных шагов Покупателю понадобится проверить юридическую чистоту квартиры по документам. Информация во всех бумагах должна оказаться идентичной (одни и те же реквизиты собственника, один и тот же адрес расположения, ода и та же дата возникновения права собственности и т.д.)

Важно изучить и сами бланки – не было ли в них что-то замазано, стерто, переклеено

Документы для покупки у собственника

Если купля-продажа проводится напрямую с Продавцом, то комплект документов является стандартным. Покупателю должны быть предоставлены:

• паспорт Продавца;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающий документ (предыдущий договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т.д.);
• технический паспорт из БТИ;
• при наличии перепланировок – справка из БТИ об их законности;
• архивная выписка из домовой книги;
• справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• если есть сомнение в дееспособности Продавца – справка из неврологического диспансера;
• если в квартире прописаны или числятся собственниками Опекаемые лица – разрешение от ООП на проведение сделки;
• если квартирой владеет несколько долевых собственников – их письменные и нотариально заверенные отказы от преимущественного права выкупа доли (ст. 250 ГК РФ);
• если квартира была нажита в браке как совместная собственность – письменное и нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки.

Документы для ипотечного кредитования

Если Покупатель планирует приобрести вторичное жилье в ипотеку, то сначала он также должен получить от Продавца все вышеупомянутые документы и внимательно их проверить. Ошибочно полагать, что банк станет проверять юридическую чистоту сделки вместо своего клиента. В задачи банка входит только отслеживание того, чтобы пакет документов был полным. Если же бумаги окажутся оформлены на мошенника, банк не будет нести за это ответственности.

При посещении банка Покупателю-Заемщику нужно будет принести с собой:

• стандартный пакет документов от Продавца (см. выше);
• справку с места своей работы с указанием заработка как минимум за последние 6 месяцев;
• копию своей трудовой книжки;
• подтверждение владения дополнительными доходами, активами, объектами недвижимости (если имеются);
• отчет независимого оценщика о стоимости квартиры;
• копии паспортов обоих участников сделки (и своего, и Продавца).

Документы для ипотечного кредитования с использованием маткапитала

Если Покупатель хочет купить вторичное жилье в ипотеку с привлечением средств материнского капитала, то ему понадобится принести в банк аналогичные документы. Иногда работники могут дополнительно запрашивать свидетельство о браке, а также свидетельства о рождении или паспорта детей.

Однако далеко не все банки работают с МСК и позволяют оплатить с помощью этих денег первоначальный взнос. Кредитно-финансовые организации сразу же хотят увериться в платежеспособности и финансовой состоятельности своего клиента, а субсидия – это все же государственные средства. Так что Покупателю понадобится найти банк, выдающий кредиты по программе «Ипотека + Маткапитал».

Заявка на ипотечное кредитование (и без привлечения средств МСК, и с привлечением средств МСК) рассматривается в среднем 5-7 дней. После этого банк сообщает о своем решении Заемщику. В случае вынесения положительного решения банк обяжет Покупателя обратиться в страховую фирму и застраховать квартиру.

Страхование вторичного жилья

Страхование жилой недвижимости при оформлении покупки является надежной гарантией того, что в случае срыва сделки по каким-либо причинам человек получит денежную выплату, размер которой указывается в страховом договоре. Это позволяет снизить любые категории рисков при совершении операций с недвижимостью, поэтому подобные услуги пользуются большой популярностью.

Оформление страховки будет актуальным в следующих случаях:

1. Если сделка совершается не с владельцем квартиры, а с доверенным лицом.
2. Одним из участников сделки является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста. Если продажа жилья в значительной степени ухудшит условия проживания детей, то органы опеки имеют законные основания для юридической отмены сделки даже после официального оформления покупки.
3. Заниженная стоимость жилой площади. Чаще всего цену занижают с целью снижения размера налоговых отчислений. В этом случае покупатель одну часть суммы передает продавцу официально, а другую в конверте, поэтому если сделка по каким-либо причинам будет отменена, то покупатель сможет вернуть только ту часть, которая указана в документах.

Стоит отметить, что если осуществляется покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке, то оформление страховки также является обязательным условием. Все дело в том, что это требование присуще большинству банков при оформлении ипотечного кредита.

Проверка документов перед покупкой квартиры

Минимизировать риски при покупке вторичного жилья поможет изучение истории квартиры с акцентом на важные «исторические» события: смена собственников, прописка и выписка граждан, проведение перепланировки и её отражение в документации, основание получения в собственность.

Правоподтверждающий документ

Выписка из ЕГРН – единственный документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Это первое, на что смотреть при покупке квартиры, поскольку розовое свидетельство с середины 2016 года о праве собственности больше не свидетельствует. Советы по покупке квартиры специалистов по недвижимости – заказать выписку самостоятельно.

Из стандартной выписки можно узнать информацию на текущий момент времени:

• ФИО всех собственников;
• размеры долей, принадлежащих каждому владельцу;
• дату получения жилого помещения в собственность;
• наличие или отсутствие обременений или ограничений.

Из расширенной выписки можно узнать всю историю сделок с квартирой, начиная с 1998 года, с отражением правоустанавливающих документов. Если собственники менялись чаще одного раза в три года, то это однозначное зачисление объекта в группу риска при покупке вторичного жилья.

Правоустанавливающие и сопутствующие документы

Сопоставляя, какие документы нужно смотреть при покупке квартиры, главенствующую роль следует отдать не выписке из ЕГРН, подтверждающей только право собственности, а именно документам, на основании которых это право возникло.

Риски при покупке квартиры

Ряд оснований чревато рисками при покупке квартиры, на которые следует обратить внимание, изучив и проанализировав дополнительную информацию:

1. Договор купли-продажи. Если продавец приобрёл квартиру за денежные средства и оформил на себя, как на единственного хозяина, то на первый взгляд – это безопасная покупка квартиры для покупателя. Однако следует проверить семейное положение, чтобы свести риски при покупке квартиры к минимуму. Если на момент покупки квартиры настоящий продавец состоял в браке, то имущество считается нажитым совместно и принадлежащим наполовину каждому, независимо от семейного положения в текущий момент времени. Дополнительно следует потребовать один из документов:
   • нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры;
   • брачный контракт, содержащий пункт относительно недвижимости.

1. Приватизация. Риски при покупке недвижимости сопряжены с «отказниками» — лицами, прописанными на момент приватизации, добровольно отказавшимися от участия в ней. Отказники имеют право пожизненного проживания с утерей при выписке добровольно. Нужно потребовать от продавца архивную выписку из домовой книги и изучить на предмет выписанных лиц:
   • осуждённых и отбывающих наказание в местах лишения свободы;
   • безвестно отсутствующих;
   • признанных судом умершими.

Любой из вышеперечисленного круга лиц при обращении в суд безоговорочно восстановит своё право проживания, поскольку добровольно не выписывался, а факт смены собственника при этом не будет иметь значения. Возможность столь замечательного соседства – вот что нужно учитывать при покупке квартиры с подобной историей.

Наследование по закону

На что обратить внимание при унаследованной квартире – сопоставление сроков вступления в наследство и продажи. Например, если один из претендентов по уважительной причине не вступил в права наследования в течение шести месяцев, то суд продлит сроки, а недвижимость на тот момент вступившие в права наследники стремятся срочно продать

Договор дарения. От продавца следует потребовать технический паспорт, поскольку нюансы при покупке квартиры могут заключаться в перепланировке, о которой одаряемому не известно. Перепланировкой считается замена ванны на душевую кабину и наоборот. Для проверки узаконенности нужно сверить квартиру с техническим планом – приложением техпаспорта, выдаваемого БТИ.

Дополнительно следует потребовать справку с финансово-лицевого счёта об отсутствии задолженности перед предприятиями жилищно-коммунального хозяйства за предоставленные услуги.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Если в случае приобретения первички клиент обращается к застройщику, то покупка вторички начинается с поиска объявлений о продаже жилья. Возникает вопрос – стоит ли обращаться в частное риэлторское агентство, выступающее в роли посредника между продавцом и покупателем, или есть смысл иметь дело непосредственно с собственником?

Такие компании оказывают следующие услуги:

• Поиск подходящего жилья по параметрам, заданным заказчиком;
• Организация осмотра оптимальных вариантов;
• Оказание консультативной помощи клиенту по вопросам, какую квартиру выбрать, как правильно оформить сделку;
• Осуществление проверки наличия необходимого пакета документов на право собственности у продавца;
• Подготовка договора;
• Контроль расчета при оформлении сделки;
• Помощь в регистрации ее в Госреестре.

Все эти манипуляции можно произвести и без участия посредника. Самое главное, чего опасается любой покупатель – обмана мошенниками и, как следствие, потерю немалой суммы денег. Риэлторское агентство от этого не защищает. На словах агенты говорят об ответственности, но в договоре никакие гарантии, финансовая ответственность не оговаривается.

По факту, посредник делает такую работу:

• Находит в своей базе предложений подходящее для потенциального покупателя;
• Договаривается с продавцами о просмотре жилья, сопровождает покупателя по нужным адресам;
• Берет у продавца пакет нужных документов;
• Делает запрос в соответствующие инстанции о проверке недвижимости;
• Передает все документы юристу, который составляет договор купли-продажи, через риэлтора передает его сторонам сделки;
• Сопровождает их в банк для выполнения расчета;
• Присутствует при подписании договора;
• Подает документы государственному регистратору, и после регистрации покупателю передается его экземпляр договора.

Острой необходимости в присутствии риэлтора при всех этих манипуляциях нет. Важные юридические моменты следует доверить специалисту в этой области – нотариусу. Оформить денежный расчет помогают работники банка

Таким образом, важно найти надежного, опытного нотариуса и хороший надежный банк. Еще один момент – проверка недвижимости, документов

С этими вопросами тоже можно разобраться без агента, и об этом немного позже.

Что касается того, как осуществить выбор квартиры, как выбрать район, этажность, расположение и т. д. – это аспекты, которые были рассмотрены выше.

Комментарий эксперта

Найти своего покупателя может любое жилье – как в новостройке, так и в старом доме, ведь свои квадратные метры – это лучше, чем аренда. Если есть возможность не торопиться с приобретением, то лучше этого не делать, поскольку немал шанс все же найти вполне достойный вариант за приемлемую сумму, который даже превзойдет ожидания.

В остальном специалисты рекомендуют придерживаться основных критериев выбора, определив для себя наиболее важные из них.

Недостаточно увидеть фото в каталоге, чтобы сразу понять, подходит вам эта жилплощадь или нет. Ее необходимо увидеть своими глазами, буквально прочувствовать. Кроме того, по возможности проведите репетицию проживания в ней. Пройдитесь по окрестностям, дойдите от дома до ближайшего магазина, до остановки, присмотритесь, где вам удобно будет парковать машину, прогуляйтесь к детскому саду, парку. Выберите комнату в квартире, которая в перспективе станет вашей спальней, оцените комфортность пребывания в ней, подумайте, как расставите мебель.

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Независимо от способа приобретения квартиры сделка предполагает определенный порядок действий:

• поиск варианта;
• осмотр квартиры;
• проверка на юридическую чистоту;
• заключение предварительного договора;
• подготовка документов;
• составление основного договора купли-продажи;
• подача документов на регистрацию права;
• окончательный расчет;
• подписание акта приема-передачи.

Поиск варианта квартиры

Сначала нужно определиться – что вы хотите купить, где и за сколько. После этого можно приступать к поиску варианта на порталах о недвижимости, сервисах объявлений. Наиболее популярные – «Авито», «Юла», «Циан», «Яндекс-недвижимость», «Домофонд», “ДомКлик”. Искать можно самостоятельно или воспользоваться услугами специалиста по недвижимости. Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости читайте → здесь

Осмотр объектов недвижимости

При осмотре квартиры, все интересующие вас вопросы задавайте продавцу. Смотреть варианты желательно в дневное время суток и в холодное время года. Так можно лучше увидеть дефекты и понять тепло ли в квартире, есть ли сырость. Проверьте напор воды, посмотрите куда выходят окна, состояние прилегающей к дому территории (детская площадка, парковка), наличие инфраструктуры (детский сад, школа, магазины, остановка, метро). Уточните была ли перепланировка и если возможно сравните соответствует ли план квартиры с тем, что вы смотрите. Если все понравилась, проверяйте квартиру на юридическую чистоту.

На что обращать внимание при покупке квартиры, подробнее читайте в статье Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Сколько можно заработать на перепродаже квартиры?

Выгода от перепродажи квартиры в новостройке зависит от огромного количества факторов: от качества полученного жилья до экономической ситуации в стране. Эксперты говорят о 15-25%.

По данным Андрея Стригалева, после ввода дома в эксплуатацию квартиры дорожают на 15-20% по сравнению с ценами на этапе котлована. Если говорить о ценах на этапе регистрации первых ДДУ, то разница может достигать 20-25%.

«Наибольший доход приносит приобретение квадратных метров в жилых комплексах на начальных этапах строительства. Повышение стоимости квартиры к моменту ввода в эксплуатацию объекта сегодня составляет порядка 20-25%. Разумеется, увеличение стоимости идет неравномерно и „привязывается“ к стадии готовности проекта», — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Обычно пересмотр цен на жилье в новостройках выглядит следующим образом: при готовности средних этажей цена вырастает на 8%. К завершению монолитных работ — на 15%, фасадных работ и остекления — 18%, к получению разрешения на ввод в эксплуатацию — 20%. «Если речь идет о комплексном освоении территории, то возможен рост и после ввода дома в эксплуатацию по мере появления новых инфраструктурных объектов», — добавляет Литинецкая.

Ведущий эксперт агентства недвижимости CENTURY 21 Vesta Сергей Тихонов предупреждает, что нужно быть готовым к тому, что от покупки квартиры в новостройке до получения ключей проходит как минимум год, а при приобретении жилья на этапе котлована — все два. За это время инфляция может быть выше предсказуемой, соответственно, и выгода от перепродажи может оказаться ниже ожиданий. «К тому же фактором риска был и остается срок сдачи объекта. Во время стройки советую внимательно отслеживать рост цен на объект. Если по каким-либо причинам темпы роста не оправдывают ожидания, стоит быстро продать данный объект и вложить средства в другой», — советует он.

Вопросы и ответы

Перекупка ДДУ возможна и выгодна, если вы уверены в том, что дом уже на последнем этапе строительства. Вам должны предоставить договор ДДУ, договор перекупки, устав, адрес застройщика. Вы вместе с продавцом обратитесь к застройщику и оформите все документы с продавцом, а потом заключите договор с застройщиком. В банк нужно обратиться, так же, вместе.

Проведите операцию через банк. Договоритесь, кто будет оплачивать ячейку. Пусть договорятся, какая сумма должна перейти продавцу, а какая собственнику. Банк перечислит с депозитарного счета нужные суммы, сразу после того, как вы оформите право собственности. Налог за продажу квартиры бывший владелец заплатит, но сможет вернуть имущественный вычет, если покупает или купил другую.

Это реально, только если ей скучно. На самом деле, ремонт вы можете сделать сами. Не надо давать денег просто так. Должна быть хотя бы расписка. Возможно, владелица ищет более выгодное предложение. Ваша оценка личности обоснована только словами, которые вы слышите. Многие аферисты умеют красиво говорить и очень хорошо знают психологию. Верьте только фактам, а ремонт сделать самому не составит труда.

Ксерокопия – это не документ. Проверить вы не сможете, человека найти – тоже. Поэтому держитесь подальше от такого мошенничества.

Помните! Чтобы не попасть в лапы квартирных аферистов, не гонитесь за дешевыми предложениями. Очень редко, когда владелец действительно вынужден быстро и за бесценок продать квартиру. Обычно покупатели – кто-нибудь из знакомых. Хотите купить жилье ниже рыночной стоимости – обращайтесь в аукционы по конфискованной недвижимости. Но и здесь квартиру нужно проверить на обременение и скрытых собственников (не прошедших приватизацию).

Приобретение квартиры через агентство

Решили обратиться в агентство недвижимости? Разумно! Вот только и здесь нужно проявить бдительность

Современный рынок перенасыщен предложениями от различных риелторских контор, поэтому так важно сделать правильный выбор

Какими же критериями руководствоваться?

Известность компании. Если агентство стабильно рекламирует свои услуги, значит, оно присутствует на рынке постоянно

Обратите внимание и на качество подачи материала – успешная фирма не будет экономить на рекламе.
Имидж. Если офис находится в подвале, мебель и техника морально устарели, а сотрудники одеты кто во что горазд – бегите из этой шарашкиной конторы немедленно!
Опыт работы

Имеет значение не только срок существования компании на рынке, но и профессиональный опыт конкретных сотрудников. Такого понятия, как текучка кадров, еще никто не отменял. И если за ваше дело возьмется новичок, нет никаких гарантий, что оно увенчается успехом.
Сертификаты и дипломы. Вам обязательно должны представить документы, подтверждающие качество работы компании.
Стоимость услуг. Вас должны насторожить как явно завышенные, так и, напротив, слишком низкие цены.
Рекомендации третьих лиц. Возможно, кто-то из ваших знакомых уже воспользовался услугами той или иной компании и остался доволен. Почему бы не прислушаться к отзывам? Рекомендации вы также можете найти в интернете, у юристов или в специализированных общественных организациях.

Перепланировка

Если приобрести квартиру, где не узаконена перепланировка, вас могут заставить заплатить 2500 рублей штрафа и вернуть все как было.
Перед принятием решения о покупке попросите у продавца техпаспорт. Расположение комнат, кухни и санузла на плане квартиры должно соответствовать реальному состоянию квартиры. Если вы видите несоответствие, лучше вовсе отказаться от покупки, чтобы избежать проблем. Если увидите штамп “Разрешение на произведенное переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено”, значит, БТИ зафиксировало перепланировку, но доказательств ее законности нет. Если владелец квартиры говорит вам, что перепланировка была узаконена через суд, попросите показать решение суда.

Как приобрести в кредит?

Банки предлагают оформить недвижимость в ипотеку, в том числе с государственной поддержкой. Конкретные ипотечные программы следует изучать, обратившись в конкретную финансовую организацию.

Если у граждан есть свои сбережения, но для покупки не хватает немного денег, то можно взять обычный потребительский кредит и всей суммой погасить стоимость недвижимости.

Кредит оформляется отдельным договором. Если он ипотечный, то у него целевое предназначение.

Кредитные продукты, в основном, доступны платежеспособным гражданам, у которых есть средний недостаток. Оформлять покупку недвижимости целесообразно при помощи ответственного и компетентного юриста.

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами

Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.

Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.

Ознакомление с документами при покупке квартиры

После осмотра жилплощади и обсуждения с продавцом финансовых вопросов необходимо тщательно изучить имеющиеся документы на квартиру. Если вы хорошо подкованы в юридическом плане, то такую оценку можно сделать самостоятельно, в остальных случаях лучше не поскупиться и обратиться к юристам

Проверка такого плана – это не полноценная продажа, а простой осмотр документов, поэтому стоит она недорого, а её важность неоценима

Если вы всё же решились проверять комплект самостоятельно, то обратите особое внимание на следующие моменты. Во-первых, это подлинность документов

У реального продавца на руках должны быть подлинный набор документов, а не копии, пусть даже и заверенные нотариально

Во-первых, это подлинность документов. У реального продавца на руках должны быть подлинный набор документов, а не копии, пусть даже и заверенные нотариально.

Во-вторых, нужно обязательно уточнить, нет ли на эту жилплощадь какого-то обременения, то есть имеет ли перед вами стоящий человек право заключать договора и заниматься продажей этой недвижимости. В этом вопросе очень поможет домовая книга, где указаны все сведения о жильцах, равно как и собственниках квартиры.

В-третьих, явно нелишним будет собрать заявления (продавцу или покупателю) с других собственников жилья об их согласии на сделку, если последние имеются. Такой документ должен быть обязательно заверен нотариально.

Ну и последнее: если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо приложить разрешение на продажу, выданное органами опеки и попечительства.

Все эти документы при покупке квартиры должны быть юридически грамотно оформлены и обязательно с не истёкшим сроком давности.