Срочный обмен квартир в москве и подмосковье

Плюсы и минусы сделок по обмену недвижимости

Обмен квартиры на дом (и обратно) — не новость на рынке жилья. Многие владельцы городских квартир мечтают о большом, собственном частном доме за городом, где гораздо больше места, чище воздух и, в целом, значительно лучше обстановка с приватностью, безопасностью и экологией. И, разумеется, ищут такие варианты.

Преимущества решения поменять свою квартиру на дом

Заключение договора обмена дает владельцу квартиры следующие преимущества:

1. Минимальные риски. Если сделка не состоится, то собственник просто вернет себе обратно свою квартиру;
2. Увеличение жилой площади без значительных расходов. Возможность без дополнительных затрат и кредитов получить более просторное жилье и «лишние» квадратные метры;
3. Получение в собственность земельного участка. Согласно закону, при передаче прав собственности на дом, автоматически передаются все права на земельный участок, на котором он находится;
4. Возможность переехать в более тихое место, где нет соседей. В своем доме, как правило, более высокий уровень приватности, нет чужих взглядов и сплетен, никто не пожалуется на шум сверху или снизу, или на затопление;
5. Возможность получить гараж, новые помещения для своего хобби или бизнеса. К дому можно пристроить доп. пристройки, гараж, второй этаж, мансарду, подвал и все что угодно;
6. Экономия на жилье, капремонте и других расходах. Стоимость услуг ЖКХ и расходов на эксплуатацию при проживании в частном доме, обычно ниже, чем в квартире.

Минусы решения обменять свою квартиру на дом

Главным недостатком договоров обмена недвижимости является сложность оформления сделки — сторонам важно учесть массу деталей, в первую очередь юридического характера, в двух совершенно разных видах недвижимого имущества. Все это чревато тем, что процесс мены может сильно затянуться по времени

Вторая проблема, с которой может столкнуться будущий домовладелец — очень сложно подобрать недвижимость, эквивалентную стоимости квартиры, и отвечающую всем критериям (район, транспортная доступность, качество поселка и т. д.). Еще сложнее бывает убедить собственника провести сделку именно через обмен, а не обычный договор купли-продажи (т. е. , по сути, нужно убедить его купить свою квартиру).

Как обменять муниципальную (неприватизированную) квартиру

Так как здесь ты меняешь не свое жилье, а государственное, то и рулит всем процессом государство, точнее – местный орган самоуправления в каждом городе. В Москве, например, это районные муниципалитеты.

Чтобы оформить обмен неприватизированных квартир, надо получить разрешение от такого учреждения. Вместе с заявлением на обмен квартиросъемщик представляет следующие документы:

1. Ордер на квартиру (после 1 марта 2005 года уже не выдается, вместо него – договор соцнайма);
2. Договор социального найма;
3. Паспорт ответственного квартиросъемщика (нанимателя);
4. Выписка из Домовой книги;
5. Выписка об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ;
6. Разрешение органов опеки и попечительства (если в семье нанимателя есть дети или недееспособные люди);
7. Справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
8. Документы из БТИ – технический паспорт и справку об оценочной стоимости помещения;
9. Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих);
10. Копии документов на ту квартиру, куда будем переезжать ();

Ответ с подписанным разрешением на обмен чиновники обязаны дать в течение 10 рабочих дней. Но могут и отказать (). Например, если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма, или если жилье признано непригодным для эксплуатации (в т. ч. когда дом подлежит сносу).

Если обмен квартирами происходит в разных районах города или вообще в разных городах, то разрешение каждый наниматель получает в администрации своего района/города, соответственно. Имея разрешения для обеих меняющихся сторон, и подписанный Договор обмена, каждая сторона заключает уже на новом месте новый договор социального найма с местной администрацией, и затем регистрируется (прописывается) по новому месту жительства.

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

А можно ли обменять неприватизированную муниципальную квартиру на приватизированную?

Жилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет. Местные власти в каждом городе руководствуются своими внутренними постановлениями для таких случаев. Обычно, с такими смешанными обменами стараются не связываться, но могут быть и исключения. Узнавать надо в каждом случае индивидуально.

Плюсы и минусы обмена неприватизированных (муниципальных) квартир

Положительными сторонами в муниципальном обмене жилья является то, что здесь не бывает криминальных историй, никто не может лишиться своих прав на жилье или денег, да и вообще вся процедура оформления обмена квартир бесплатна. Но на этом плюсы заканчиваются.

Все остальное – сплошные минусы. Прежде всего, это сложность подбора подходящего варианта. Вероятность найти нужную квартиру в нужном месте да еще с жильцами, которые хотят переехать именно в твою квартиру, очень мала. Особенно с учетом того, что более 80% жилья в России уже находится в частной собственности и не будет участвовать в таком обмене. Еще нужно будет вычесть различные виды служебного (ведомственного) жилья, и нам придется выбирать только из оставшейся совсем небольшой доли госжилфонда. Еще меньше шансов разменять неприватизированную квартиру на две или три поменьше (при разъезде).

Именно так – долго и тяжело – меняли жилплощадь во времена Советского Союза (до 1991 года). Других способов просто не было, т.к. не существовало частной собственности на городское жилье.

Сейчас такой порядок обмена квартир тоже доступен, но почти не используется по причине неудобства, сложности подбора вариантов, и малой вероятности совпадения взаимных требований к жилью.

Документы, необходимые для госрегистрации

В регистрирующий орган участники обмена обращаются со следующими документами:

• свидетельствами о госрегистрации прав собственности на все обмениваемые объекты, выданными до 15 июля 2016 г, либо выписками из ЕГРН, полученными после 31 декабря 2016 г;
• паспортами на объекты (кадастровый, технический), справками БТИ;
• передаточными актами на каждый их них;
• выписками из домовых книг с полным перечнем всех жильцов (бывших и настоящих);
• документами на земельный участок при доме (свидетельство о праве собственности, межевое дело, кадастровый паспорт);
• документами (копия) о согласии органов опеки (если в качестве собственников присутствуют несовершеннолетние дети);
• копиями документов от соответствующих органов, если в помещениях, подлежащих обмену, прописаны недееспособные лица, инвалиды в качестве членов семьи;
• договорами обмена;
• заявлением от сторон сделки (заверено нотариусом) о согласии на обмен жилья;
• оплатой государственной пошлины (квитанция) за госрегистрацию жилья.

Представленные договора нужно правильно оформлять, чтобы они содержали полную информацию о характеристиках и реальной стоимости обмениваемого жилья, сторонах сделки, дате её заключения, имели ссылки на правоустанавливающие документы.

Сделка по обмену квартир на загородные дома сама по себе – не сложная процедура. Главное, как и при всех манипуляциях с недвижимым имуществом, тщательно проверять юридическую чистоту участвующих в сделке объектов недвижимости, а также иметь желание переехать жить за пределы города!

★ ★ ★

Преимущества и недостатки

Пожалуй, главным преимуществом является тот факт, что в случае обмена оба владельца останутся при жилплощади. В целом рисков меньше, если сравнивать мену и процедуру купли-продажи.

Однако, в этой процедуре существует несколько недостатков:

1. Нет полной уверенности в том, что дом использовался в целостности, чистоте и порядке. Не нужно заключать длинный договор с подробным списком критериев. Лучше всего заключить несколько мелких договоров о мене.
2. Если обмен прямой, то фактически у вас отсутствует право выбора. Однако может существовать и ряд альтернатив, если в вашем городе создана широкая база квартир, которые подлежат обмену.
3. Если вы работаете через посредников, то лучше всего следить за качеством их работы. Лучше подыскать талантливого риелтора, который будет качественно работать.
4. Сложно подобрать подходящий вариант. Чаще всего клиенты идут на уступки и соглашаются, с наиболее приемлемым заказом.
5. Обычно процесс мены занимает больше времени, чем договор купли-продажи.
6. Юридическое оформление более сложно.

Нужно отметить, что процедура обмена дома на квартиру все чаще начинает использоваться. По сути, это равноценный обмен, от сделки которого все остаются в выгоде.

Преимущества и недостатки обмена

В основе решения мены маленькой квартирки на дом, как правило, лежит желание получить жилое помещение большего размера в экологически чистом районе, учитывая, что транспортный поток в частных секторах менее интенсивный. Также прельщает обмен квартиры на дом в области по следующим причинам:

1. К дому будет прилагаться земельный участок, на котором можно разбить клумбы, завести небольшой огород и даже возвести несколько хозяйственных построек, к примеру, беседку, гараж или баню.
2. Дом, безусловно, будет находиться на значительном удалении от соседей, а значит, права на личную жизнь будут соблюдаться в большем объеме.
3. Стоимость коммунальных расходов будет на порядок ниже.

Однако сделка по обмену жилых помещений может принести и негативные последствия, о которых мало кто задумывается изначально. В частности:

1. Ремонт квартиры предполагает отделочные работы только внутри жилого помещения, дом же необходимо поддерживать в надлежащем состоянии и снаружи. Не говоря уже о других дворовых постройках, что значительно может увеличить расходы семьи.
2. Каждая квартира изначально оборудована всеми инженерными сетями, включая и отопление. Дом же может предусматривать печное отопление, к которому городские жители не всегда готовы.
3. Найти дом, оборудованный всеми стандартными благами достаточно сложно, поэтому в большинстве случаев квартира меняется с доплатой и все расходы по проведению той же центральной канализации и газа ложатся на плечи уже новых владельцев. Причем стоимость доплаты и понесенных расходов зачастую бывает не равноценной.

Как обмениваться с доплатой?

Для начала нужно определить рыночную стоимость своего объекта. Для этого необходимо сравнить его с аналогичными объектами, выставленными на продажу. Проанализировав, какое жильё продаётся, по каким ценам, и насколько оно отличается в лучшую или худшую сторону от вашего (только, чур, объективно), можно примерно понять рыночную стоимость и вашего жилья.

Следующим этапом будет поиск встречного варианта. Смотрим, выбираем, анализируем. В результате всех вычислений у вас появляется понимание того, какая доплата потребуется. Понятно, что эта величина непостоянная. Она легко может поменяться в зависимости от того, как хорошо вы умеете вести переговоры по торгу с продавцом покупаемого вами объекта, а также насколько грамотно вы сможете отстоять цену при продаже своего жилья.

Как поменять квартиру на дом? Основные этапы обмена

Каких-то жестких правил и процедур обмена недвижимости законом не предусмотрено. Стороны могут сами договориться о порядке сделки, могут ее проводить лично или дистанционно. Нет ограничений и по сумме доплат при неравноценном обмене – стороны договариваются об этом сами (только необходимо обязательно прописать размер доплаты в договоре).

Процесс обмена квартиры на дом включает в себя несколько этапов:

1. Оценка недвижимости

Сначала владельцам рекомендуется провести независимую оценку своего имущества.

Для этого следует обратиться к оценщикам. Они могут профессионально оценить текущий износ и состояние объектов, их местоположение, плюсы и минусы, окружающую инфраструктуру. На основании полученных данных, определяется рыночная стоимость жилья.

Эта процедура актуальна как для квартиры, так и для частного дома.

2. Поиск подходящего объекта

Подходящую для обмена недвижимость можно искать самостоятельно (через интернет порталы с объявлениями), либо путем обращения в профессиональное агентство недвижимости. Второй вариант быстрее и безопаснее, хотя потребует дополнительных расходов на оплату услуг специалистов.

При рассмотрении вариантов, на что поменять свое жилье, следует обязательно обратить внимание:

• насколько полный пакет документов у собственника;
• проведена ли приватизация;
• прописаны ли несовершеннолетние, инвалиды или недееспособные лица;
• кроме того, не получится совершить размен на недвижимость, если она была куплена в ипотеку, находится в залоге у банка или за ней числятся другие обременения.

3. Оценка выбранного объекта

Чаще всего объект, выбранный для обмена, имеет более высокую цену, чем собственное жилье. Здесь играет свою роль психологический фактор — люди, обычно, хотят поменять свою квартиру на что-то более комфортное в плане проживания: увеличить жилплощадь и количество комнат, иметь свой гараж или участок земли и пр.

Поэтому сделок по неравноценному обмену всегда больше. В этой ситуации рекомендуется привлечь оценщика, для проведения правильной и точной оценки стоимости и суммы доплаты.

4. Заключение договора обмена

В договоре должны быть обязательно прописаны все характеристики объектов недвижимости, их стоимость, условия совершения (или не совершения) сделки, права и обязанности сторон, размер доплаты или ее отсутствие.

После подписания договора, его следует обязательно зарегистрировать в Росреестре.

Образец договора обмена квартиры на частный дом

Размен двухкомнатной квартиры на однокомнатную с доплатой

Если же нужен обмен однокомнатной на двухкомнатную квартиру с тем же расположением района, нужно будет учесть стоимость доплаты. Несложно выяснить сумму (плюс-минус), изучив стоимость одно- и двухкомнатной недвижимости на страницах соответствующих сайтов, печатных изданий.

Высокий спрос существует на квартиры разного метража, этажности, с разным количеством комнат. Не перестают быть востребованными даже компактные однокомнатные квартиры, особенно после роста коммунальных услуг. Поэтому, имея в собственности такую выгодную недвижимость, можно рассчитывать на различные возможности ее использования.

Особенности сделки мены

При оформлении договора мены желательно, чтобы в сделке была обозначена одна и та же сумма. Это значит, что нужно подбирать такую квартиру или дом, которая по стоимости будет такой же, как и дом.

Если же обмен не будет равнозначным, тогда в сделке стоит прописать сумму, которую одна из сторон доплатит.

Сделка по обмену дома на квартиру и наоборот относится с сложным типам сделок, поскольку приходится работать одновременно с двумя объектами недвижимости. Поэтому специалисты советуют прибегать к помощи юристов или нотариусов для чистоты сделки.

Если же обменщики хотят провести сделку без посредников, тогда им нужно учесть следующие моменты:

• обязательно запросить архивную справку из домовой книги у собственника квартиры, чтобы посмотреть, какие лица ранее проживали на жилплощади;
• запросить обычную справку из домовой книги, чтобы удостовериться, что прописанные лица уже выписаны из квартиры;
• если дом меняется не на одну, а на две квартиры, тогда следует внимательно ознакомиться с документами на обе квартиры.

Нужно ли платить налог при обмене дома на квартиру?

Порядок налогообложения при совершении сделки обмена дома на квартиры приравнивается к сделке купли-продажи. Поэтому налог с продажи дома/квартиры составляет 13% от стоимости жилья.

При этом важно учесть, что налог выплачивается только в том случае, если гражданин является владельцем недвижимости свыше 5 лет

Можно ли получить имущественный вычет?

Если сумма сделки выше, тогда налоговый вычет можно получить только из указанной нормативной суммы (не больше 1 млн. руб.).

Можно ли поменять дом на квартиру, которая не была приватизирована?

Нет, провести такую сделку не получится. Чтобы сделать обмен, заранее стоит приватизировать квартиру и только потом можно будет обменивать ее на дом.

При обмене дома на квартиру обязательным условием является составление договора мены – сделки, при которой участники обязуются передать друг другу свои жилые помещения, принадлежащие им на правах собственности.

При этом сделка может быть как равнозначной (стоимость квартиры и дома одинаковая), так и неравнозначной с обязательной доплатой. Сделка по обмену дома на квартиру обязательно подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Способы

Как происходит обмен недвижимости?

Через договор мены

Заключением договора мены участники получают конечный желаемый результат сразу, с минимальным риском и затратами.

Плюсы:

1. Ее участники гарантированно не лишатся жилья.
2. Средства участников не уменьшит инфляция.
3. Не надо копить, брать в долг деньги для покупки.
4. Каждый получает то, что ценно с его индивидуальной точки зрения.
5. При наличии у участников долгов сделке не угрожают судебные исполнители согласно статье 446-й ГПК РФ.
6. Полученный результат не так легко растранжирить, как наличные деньги.
7. НДФЛ берется только с доплаты, если она фигурирует в соглашении.
8. Это идеальный вариант решения жилищных отношений между близкими родственниками.

Через альтернативную сделку

Что лучше: купить или обменять? При альтернативном варианте заключаются встречные сделки купли-продажи объектов недвижимости. Если объект находится в собственности меньше трёх лет, то придется заплатить НДФЛ с полной суммы. Если в такой ситуации обе стороны, сумма налога удвоится.

То есть, такая сделка выгодна, когда собственники недвижимости приобрели ее более трех лет назад.

Основные мотивы предпочтения такой формы:

1. Мена гораздо более, чем купля-продажа, подвержена риску расторжения по суду одним из участников в корыстных целях. Возврат сторон к первоначальному до сделки положению может быть произведен судом в течение трех лет после ее совершения, в отдельных случаях – в большие сроки.

   Особо опасна сделка мены, которая затрагивает интересы несовершеннолетних, недееспособных, престарелых граждан.

   Если такие нюансы имеются, а покупатель объекта предполагает сделать серьезные капиталовложения в него, более безопасна для него встречная купля-продажа.

2. Вычет базы НДФЛ при покупке жилья производится один раз в жизни гражданина. Покупателю, который приобретает недвижимость впервые, купля-продажа предпочтительнее мены.
3. Двойная регистрация соглашений предполагает двойные расходы на нее, есть опасность — вторая сторона не доведет сделку до конца, что для первой будет означать убытки, необходимость судиться.
4. Поиск варианта мены – дело длительное, трудоемкое. Возможность выбора вариантов у сторон сокращается.

Поэтому в большинстве случаев владельцы недвижимости предпочитают соглашения купли-продажи.

Другие

При наличии факторов, делающих невыгодным или опасным оформление мены, владельцы недвижимости применяют и более изощренные способы. Один из них — мена (купля-продажа) через третье лицо.

Если обмененное (купленное) имущество было реализовано покупателем до предъявления иска контрагентом, оно считается добросовестно приобретенным.

Посредник, участвующий своим имуществом в процессе обмена/купли-продажи может извлечь дополнительные налоговые выгоды или обеспечить их получение участниками реального обмена.

Взаимное дарение иногда оформляется между близкими родственниками (супругами, детьми и родителями, усыновителями и усыновленными, дедушками, бабушками и внуками).

В этом случае суммы сделки освобождаются от налога. В прочих ситуациях каждый даритель заплатит 13% НДФЛ с указанной в соглашении суммы дарения.

Если родственная связь будет потеряна до регистрации собственности, полученной в дар (например, супруги разведутся, усыновитель откажется от усыновления), 13% НДФЛ оплатит одаряемый.

Размен 2-комнатной квартиры

Риелторы могут предложить желающему следующие варианты размена 2-х комнатной квартиры:

• на две «однушкии» с доплатой или без;
• на 1 «однушку» + комнату в общежитии;
• на 3 комнаты в общежитии;
• на 2 однокомнатных квартиры.

Более реальными вариантами обмена являются все, кроме первого, но ведь люди хотят получить от сделки максимум выгоды, поэтому стараются сделать все возможное, чтобы при размене количество комнат осталось одинаковым.

Но многие забывают о том, что при размене «двушки» на 1+1, у того, кто решает обзавестись двумя квартирами появляется дополнительный санузел, кухня и коридор, поэтому зачастую такой обмен маловероятен.

Но искать подходящие варианты можно и нужно, потому что на практике произвести размен можно, если:

• общая площадь «двушки» окажется больше, чем две однокомнатных квартиры;
• квартира находится, к примеру, в столице, а ее владелец хочет произвести размен на две однокомнатных, расположенных в Подмосковье или в другом городе не областного значения;
• «двушка» расположена в престижном районе, а «однушки» хоть и находятся тоже в одном городе, но расположены в спальных районах;
• в «двушке» сделан шикарный ремонт, а однокомнатные квартиры продаются с обычной планировкой и косметическим ремонтом либо вообще без него.

Обмен квартиры в Москве на дом в области — поиск оптимального решения

 Обмен квартиры в Москве на дом в области – хлопотное, требующее усилий, дополнительных финансовых вложений, дело. Некоторые подписывают договор с риелтором и терпеливо ждут вожделенных перемен.

 Но зачем перепоручать третьему лицу важное дело? Зачем дополнительно выкладывать кругленькую сумму на риелтора? Лучше заняться обменом самостоятельно, имея возможность без посредников подбирать желаемые варианты. А, как информативный источник, использовать сайт доски объявлений

Эффективность обмена информацией

 Обмен квартиры на дом, обмен частного дома на квартиру с доплатой, другими вариантами возмещения стоимости жилья (предложение о передаче земельного участка, автотранспорта, начатого бизнеса) без посредников требует публичности. На сайте доски объявлений всегда есть возможность подыскать различные варианты, которые устроят обе стороны.

 Размещение объявления в газетах — плохой вариант. Придется продолжительное время «стоять» в очереди на бесплатную публикацию. Да и широкой заинтересованной аудитории у печатных изданий нет.

 Потенциальные участники сделки стараются получить (разместить) информацию об обмене быстро. Со временем тратить минимум времени, чтобы поднять свое объявление в десятку первых, просмотреть нужную информацию. Доска объявлений соответствует этим запросам.

 Тут можно оставить детальное описание самой недвижимости (обмене квартиры на дом, иных вариантах). Дополнительно предусмотрено размещение нескольких фотографий жилья, которые помогают получить полное представление о предмете обмена.

 При неравноценной сделке удается напрямую и конфиденциально договориться о сумме доплаты или рассмотреть иные интересные предложения. При равноценном обмене обсудить детали юридической стороны вопроса.

Большие возможности

 Главное преимущество сайта — доступность и информативность.

 Клиентам, размещающим информацию об обмене недвижимости на сайте доски объявлений, гарантируются:

• широкий круг заинтересованной аудитории;
• моментальное помещение предложения в десятку первых при необходимости его повторения.

 Клиентам, просматривающим рубрику обмена недвижимости в Москве, гарантированы:

• неограниченное число вариантов обмена;
• постоянное поступление свежей информации.

Чтобы оставить исчерпывающую информацию о предмете сделки или просмотреть интересующие страницы, достаточно выйти на сайт доски объявлений.