Новый закон о хостелах: будет ли он исполняться?

Текст закона о хостелах

Проект закона о хостелах в редакции согласительной комиссии содержит всего 2 статьи. Они вносят коррективы в действующую редакцию Жилищного кодекса РФ. Приводим их.

Текст законопроекта о хостелах

Статья 1. Часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 14; 2008, № 30, ст. 3616; 2016, № 28, ст. 4558) после слов «промышленных производств,» дополнить словом «гостиниц,», дополнить предложением следующего содержания: «Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.».

Статья 2. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 октября 2019 года.

На этом все. Поскольку изменения вносятся в ст. 17 ЖК РФ, то считаем нужным проинформировать о содержании данной статьи на текущий момент:

ЖК РФ Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Альтернативный путь

Несмотря на то, что многие хостельеры и отельеры вынуждены закрыть бизнес или переехать в другие помещения с подходящими условиями, у них есть альтернатива – договор найма. 

«Гостиничная услуга в жилом фонде закрыта, но у людей есть конституционное право распоряжаться своей жилой площадью, так, как они считают нужным, если не нарушать прав соседей. В частности, есть возможность сдавать жилье внаем. Новый формат запрещает сдавать койко-место, но можно сдавать площадь покомнатно. То есть люди могут закрыть гостиничные услуги и сдавать квартиру. Соответственно, это не специализированная деятельность, как гостиничная, и у вас уже нет норм: сколько раз вы должны делать уборку, какая площадь подходит для проживания и так далее. Сами законодатели в лице инициаторов закона оставили возможность сдавать жилое помещение в рамках найма», – объясняет Яна Бабина. 

Адвокат Наталья Петровская заметила, что новый закон отразится на расселении коммунальных квартир. Ранее эту функцию более успешно выполнял бизнес, который выкупал такие помещения и делал из них хостелы. Теперь у собственников остался гигантский метраж, который при всем желании никак нельзя перевести в нежилое помещение, потому что зачастую такие объекты находятся не на первых этажах в исторических зданиях, и переоборудование их под необходимые нормы далеко не всегда возможно. Особенно это касается Северной столицы.

«В Петербурге есть квартиры по 300-400 метров. Представляете, вся семья в течение 10-15 лет расселяла коммуналку. А это огромные деньги. Как быть? Хостела уже здесь не может быть, перевестись в нежилое помещение они тоже не могут.  По идее они должны продать все свои двухъярусные кровати, по-другому оборудовать помещения, иначе выстроить работу, чтобы эти комнаты сдавать внаем. Но это совершенно другой бизнес, который не имеет отношения к хостелам, и другие деньги», – говорит Петрова. 

При этом проверки исполнения нового законодательства только начинаются, и конкретной судебной практики по таким делам еще не накопилось. По мнению специалистов, надзорные органы будут вести себя, оглядываясь на точку зрения региональной власти: если субъекту РФ необходимо развивать туризм, то и «кошмарить бизнес» не будут. 

«Ситуация будет варьироваться от региона к региону, от города к городу, от места к месту. Там, где власти считают, что хостелы нужны, будут поблажки и послабления, там, где власти считают, что нужно развивать именно рынок гостиниц, соответственно, начнется жесткое правоприменение. Пока сказать сложно, тем более что закон только в октябре вступил в силу. Сейчас еще нет количественного исследования того, сколько у нас мини-гостиниц, которые не выполняют требования нового закона. В целом, получается, что тот, кто не перевел помещение из жилого в нежилое, уже рискует, поэтому люди сами могут закрываться, чтобы не попасть на штрафы и более серьезные последствия», – считает Антон Свириденко.

По словам президента Федерации рестораторов и отельеров России Игоря Бухарова, предприниматели смогут работать по договору найма до первой проверки. «По большому счету, вы не можете проверить, хостел в помещении или нет. Да, кто-то перевел помещение  в нежилое или апарт, кто-то закрыл, кто-то переехал, а кто-то решил сдавать внаем как полную квартиру или покомнатно. И это будет рабочая схема до проверки. Надзорные органы будут выяснять, сколько люди там жили. Хотя, конечно, можно заключить договор на 30 дней, а через два дня его расторгнуть, когда человек будет выезжать. Но все это прослеживается», – говорит эксперт.

Тех же, кто несмотря ни на что хочет рискнуть и продолжить вести работу хостела, эксперты предупреждают – это грозит тяжелыми последствиями. «Если с постояльцами заключают договоры на отдельное койко-место, скорее всего суды будут это квалифицировать как незаконный гостиничный бизнес», – подчеркнула Наталья Петровская.  

Требования к хостелам

Хостел должен иметь следующие коммунальные удобства:

• Вытяжку.
• Канализацию.
• Водоснабжение.
• Газопровод.
• Электроэнергию.

Спальное место

Требования, предъявляемые к спальному месту в хостелах следующие:

• Высота спальных помещений не ниже 2,5 метров. На одного человека приходится не менее 4 м2 площади вместе с постелью.
• Кровати допускаются с одним или двумя ярусами, исключая в три и более, которые находятся под запретом.
• Длина между вторым ярусом и потолком более 75 сантиметров.
• Размер односпальной кровати составляет 190х80 сантиметров, двуспальной 190х140 сантиметров.
• Хостельер не обязан предоставлять клиенту сменное бельё, но эта услуга довольно популярна, за дополнительное вознаграждение или нет.

Санитарный узел

Санузел, состоящий из душевой кабинки, умывальника и унитаза, предусмотрел на десять человек максимум. Для двадцати проживающих потребуется два санузла, а для 21 – три.

Столовая

Оборудование столовой прописано в законе условно. Хостельеру можно обеспечить заведение только чайником и кулером, как обязывает ГОСТ.

Коридоры

Высота коридоров и общих залов не менее 2,1 метра. Освещенность от 20 люкс на полу. Приветствуется видеонаблюдение в целях безопасности гостей.

Что нужно для открытия хостела: обзор законодательства

Особое внимание при открытии хостела нужно уделить законодательным требованиям. Первые хостелы в России стали появляться в Москве и Санкт-Петербурге в 2007 году, но до 2015 года в законодательстве РФ вообще не было определения хостела. Любой человек мог устроить в своей квартире небольшой хостел, просто отправив заказное письмо с уведомлением в Роспотребнадзор

Получать дополнительные разрешения требовалось лишь в случае перепланировки квартиры под хостел

Любой человек мог устроить в своей квартире небольшой хостел, просто отправив заказное письмо с уведомлением в Роспотребнадзор. Получать дополнительные разрешения требовалось лишь в случае перепланировки квартиры под хостел.

С 1 января 2015 года вступил в силу регламент “Общие требования к хостелам” (ГОСТ 56184-2014). Он определил хостел как “Экономичное средство размещения, предназначенное для временного проживания, преимущественно для малобюджетного туризма, имеющее номера/комнаты различной вместимости и санузлы, как правило, за пределами номера/комнаты, а также помещения (зоны, места) для общения гостей.”

Этот регламент установил требования к хостелам (правда, часть из них носит рекомендательный характер).

Основные требования:

• Общая площадь жилой комнаты на одну кровать (одноярусную или двухъярусную) не менее 4 кв. метров. То есть в комнате площадью 20 кв. метров можно разместить 5 обычных или двухъярусных кроватей (5-10 койко-мест).
• На каждые 15 койко-мест должно быть оборудовано не менее 1 душа и 1 туалета
• Обязательно наличие общей зоны для отдыха и общения гостей
• Хостелы могут быть как смешанного типа, так и раздельными по половому признаку (мужские и женские)

Также есть целый ряд дополнительных требований (установлена высота потолков, порядок уборки, смены постельного белья и вывоза мусора, требования к персоналу, мерам безопасности, нормам освещения и т.п.). Выполнение этих требований позволяет сделать комфортный хостел, а не ночлежку.

Регламент также ввел классификацию хостелов по количеству койко-мест:

1. до 25 – мини-хостелы,
2. от 25 до 50 – малые хостелы
3. от 50 до 120 – большие хостелы

С 2016 года в России начали кампанию по войне с хостелами. Депутаты подготовили и приняли в первом чтении законопроект, который существенно ограничивал возможности хостельеров в многоквартирных домах и фактически вынуждали бизнесменов уйти с этого рынка, ведь 75-80% хостелов в России находятся именно в многоквартирных домах. Чаще всего их делают на первых этажах, но формально никто не запрещал сделать хостел на шестом этаже девятиэтажки. Это часто не нравится другим жильцам. Поэтому законопроект предлагал существенные ужесточения существующих законов:

1. обязательный перевод квартиры под хостел из жилого фонда в нежилой
2. возможность сделать хостел только на первом этаже (или на втором при условии что на первом этаже – нежилые помещения)
3. обязательно иметь отдельный вход в хостел (не через общий подъезд)
4. письменное согласие всех жильцов дома

Выполнить эти условия для большинства хостельеров невозможно, поэтому принятие закона означало их уход с рынка. Мнения чиновников по этому вопросу разделились: одни говорили о необходимости защитить “многострадальных” жильцов дома от жадных хостельеров, другие – о том, что хостелы решают важную проблему с временным размещением, отвечают потребностям рынка и помогают развивать туризм в России. После пикетов против принятия закона его дальнейшее рассмотрение было отложено.

Сейчас формально хостелы можно размещать в жилых помещениях без отдельного входа и без согласия жильцов дома/подъезда. При этом Роспотребнадзор может закрыть любой хостел при поступлении жалоб от жильцов дома. Основанием для закрытия может стать что угодно: например, отсутствие эвакуационного выхода из помещения.

В 2018 году в парламент снова внесли законопроект о запрете хостелов в жилых домах. Владельцы хостела готовы к регулированию рынка, но пока непонятно, в какой редакции (мягкой или жесткой) будет принят новый закон о хостелах – и будет ли он принят вообще.

Где открыть хостел?

Оптимальное место для мини-отеля — спальный район вблизи остановок общественного транспорта, недорогих миниатюрных кафе, супермаркетов и магазинчиков.

Спальный район вблизи остановки общественного транспорта – идеальное расположение хостела

Можно ли открыть хостел в жилом доме? Законодательством не предусмотрено ограничений на этот счет. То есть для организации бизнеса подойдет обычная квартира на 3–4 комнаты. Это хороший начальный вариант, который станет источником дополнительной прибыли. Если же предполагается более масштабный проект, следует подыскать площадь от 150 кв. метров.

Выбирая, где открыть хостел, не забудьте о коммуникациях. Обязательно наличие:

• вентиляционной системы;
• водоснабжения;
• электричества;
• канализации.

Открываем хостел в жилом доме

Чтобы открыть хостел в жилом доме, потребуется выкупить или взять в аренду 2 или 3 квартиры на первом этаже. Площадь в собственности экономически выгоднее, так как оплачивать аренду придется из своего кошелька.

Вы не получите разрешение на открытие отеля, если недвижимость относится к жилому фонду. Поэтому отводимую под заселение жильцов площадь следует перевести в нежилой фонд. Меньше всего бюрократических препон последует, если переводить в нежилой фонд площади на первом этаже.

Первое, что нужно, чтобы открыть хостел в квартире, — представить в местное самоуправление документы, указанные в ФЗ №188:

• заявление;
• документы, подтверждающие права заявителя на площадь;
• технический план жилища;
• план строения по этажам;
• проект перепланировки.

Можно открыть хостел в многоквартирном доме, однако на старте вы должны определить, подойдет ли вам такой формат или же вы готовы вложить больше средств, чтобы затем получать стабильный доход. Отель в жилом фонде подходит для оценки рыночной ниши. Кроме того, с такого формата стоит начинать, если вы хотите проверить, интересно ли вам гостиничное направление.

Открываем хостел в нежилом помещении: правила, о которых нужно помнить

Открыть хостел в нежилом помещении возможно, если, разумеется, здание отвечает существующим требованиям. Перечислим их.

• Для размещения гостей не подходят цокольный этаж и подвал.
• Обязательно соблюдение правил пожарной безопасности:
  • соответствие эвакуационных выходов установленным стандартам;
  • доступ к лестницам, ведущим на первый этаж;
  • наличие запасного входа/выхода при размещении от 50 человек.
• Обязательна процедура регистрации иностранных граждан.

Прежде чем организовать хостел в нежилом помещении, оцените объем работ по перепланировке и ремонту, так как во многом эти затраты сформируют конечную стоимость реализации проекта. Удобно брать в собственность коммерческую недвижимость, которую продают по низким ценам, когда хотят быстро получить прибыль.

Документы для Роспотребнадзора

Копии всех указанных документов направляются в Роспотребнадзор. В этот перечень входит:

• Учредительные документы ООО.
• Свидетельство о регистрации юрлица.
• Все указанные выше договора.
• Акты проведения очистных мероприятий и всех профилактических процедур.
• Протоколы лабораторных исследований.
• Оценка рабочего места по освещенности (искусственной, естественной) и другим микроклиматическим условиям.
• План санитарных мероприятий направленных на предотвращения заболевания постояльцев.
• Санитарный паспорт объекта.
• Если на его территории планируется/располагается пункт питания, документы, необходимые для этого заведения.

Для уточнения информации стоит обратиться в приемную Роспотребнадзора или местную СЭС либо посмотреть на официальном сайте данного органа:

• уведомление — http://www.rospotrebnadzor.ru/gosserv/for/11/category/88/120/;
• разрешение — http://www.rospotrebnadzor.ru/gosserv/for/11/category/89/121/.

Государственная пошлина за получение разрешения от СЭС и отправку уведомления о начале предпринимательской деятельности оплачиваться не должна.

Хостелы и законодательное регулирование

Этот вид гостиничного сервиса пришел в РФ из Европы. Название hostel переводится с английского как общежитие. Клиенту за скромную плату предлагается спальное место, а также право пользования «общим имуществом» для постояльцев (душем, туалетом, кухонной и иной бытовой техникой, посудой и т.д.).

Однако с начала 2015 года функционирование хостелов было относительно упорядочено: появился ГОСТ Р 56184—2014 под названием «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам» (его можно скачать здесь). Там же впервые было установлено официальное определение хостела — это «экономичное средство размещения, предназначенное для временного проживания, преимущественно для малобюджетного туризма, имеющее номера/комнаты различной вместимости и санузлы, как правило, за пределами номера/комнаты, а также помещения (зоны, места) для общения гостей» (п. 3.1).

Вместе со стандартом появились первые инициативы, предлагающие ввести закон о запрете хостелов в многоквартирных домах. Пути обхода контрольных мероприятий, многочисленные жалобы жильцов на постояльцев и контрастная судебная практика привели к тому, что в 2015 году появился так называемый закон Хованской. А точнее — законопроект № 876688-6 «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса РФ (в части запрета использования жилых помещений в качестве гостиницы, иного средства временного размещения, а также предоставления в них гостиничных услуг)». Автор – депутат-«справедливорос» Галина Хованская.

Финальный список документов

Будьте проактивны: собирайте и проверяйте список документов заранее, не дожидаясь вопросов и дополнений государственных служб. Проверьте, чтобы у вас были:

• Договор на аренду помещения или документы на право собственности;
• Свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
• Свидетельство об уплате налогов и постановке предприятия на учет в ИФНС;
• Заключение пожарной инспекции о соответствии помещения требованиям противопожарной безопасности;
• Разрешительная документация от СЭС;
• Журналы уборки помещений, учета дезсредств и дезинфекции;
• Санитарные книжки для всех сотрудников;
• Внутренние документы: Приказы по ТБ и ППБ, приказ о назначении ответственного лица за ППБ; правила и распорядок хостела; должностные обязанности для сотрудников; инструкции поведения в чрезвычайных обстоятельствах (пожар, порыв системы отопления, водоснабжения);
• Документы в уголке потребителя.

Дополнительно нужно заключить договоры:

• С СЭС на обеззараживание, дератизацию (уничтожение грызунов) и дезинсекцию помещения;
• На уборку помещения и стирку белья с клининговой компанией;
• На вывоз бытовых отходов и утилизацию ртутных ламп;
• На поставку воды (если на участке у дома не пробурена скважина), газа, электроэнергии, отопление (если оно не автономное).

Перед самим открытием хостела (именно перед началом фактической деятельности, а не сразу после регистрации юридического лица) не забудьте уведомить Роспотребнадзор и МВД.

Что придётся делать владельцам бизнеса?

Законопроект обсуждается уже 4 года, говорит Алексей Мишин, президент Межрегиональной ассоциации хостелов и мини-отелей (МАХиМО), то есть волеизъявление государства и то, что изменения будут, было понятно, и у игроков рынка было время переформатировать свой бизнес. МАХиМО, по его словам, законопроект поддерживает: «Контролировать, регулировать и стандартизировать то, что происходит в квартирах, нереально». С этой же целью недавно был принят и закон о классификации гостиниц, объясняет эксперт, а до этого для хостелов существовал только ГОСТ, но он носил рекомендательный характер. Как только рынок начнут регулировать, на него могут прийти инвесторы, которые сейчас его избегают из-за неопределённости, добавляет Мишин.

Сам он также развивает бизнес в сфере гостиничных услуг, его хостел расположен в нежилом помещении — предприниматель говорит, что изначально учитывал риски размещения в жилом доме и от этого варианта отказался, хотя открываться в квартире дешевле. Некоторые из членов ассоциации за то время, что идёт обсуждение закона, запустили процедуру перевода помещения в нежилой фонд и сейчас находятся на этапе перерегистрации, говорит Мишин.

«Несмотря на новеллы законодательства, хостел, расположенный на первом этаже многоквартирного дома, продолжить работу сможет, но для этого собственникам помещения придётся перевести его из статуса жилой квартиры в нежилое помещение — то есть им не избежать устройства отдельного входа, разработки проекта, общего собрания собственников, согласований с государственной жилищной инспекцией, органами Роспотребнадзора и противопожарной службой», — объясняет Александр Ушаков, помощник адвоката союза адвокатов МКА «Арбат». Даже если хостел расположен выше первого этажа, остаётся теоретическая возможность продолжить деятельность, поскольку, согласно нормам Жилищного кодекса РФ, можно перевести в нежилой фонд квартиру, расположенную выше первого этажа, если под ней помещения тоже нежилые, уточняет ведущий юрист Национальной юридической службы «Амулекс» Татьяна Немонова. Кто-то, возможно, сумеет переформатировать бизнес — например, расширив площадь за счёт нижних этажей, добавляет источник Сравни.ру в одном из сервисов-агрегаторов.

Ещё придётся пройти классификацию и получить категорию (по системе, предусмотренной Постановлением Правительства РФ от 16.02.2019 г. № 158), добавляет Ушаков.

При этом сейчас нарушение части 3 статьи 17 Жилищного кодекса (в которую и предлагает внести изменения Госдума) может повлечь за собой предупреждение и штраф (в соотвествии со статьями 7.21 и 7.22 Кодеса об административных нарушениях) или даже лишение права собственности (на основании статьи 293 Гражданского кодекса РФ).

Можно ли спасти ситуацию?

В России усиленно хотят увеличить туристический поток: например, с октября в Петербурге и Ленинградской области ввели электронные визы. В 2020 году Северная столица примет Чемпионат Европы по футболу, что тоже подразумевает большой наплыв иностранных гостей. Но учитывая ситуацию с малыми средствами размещения, возникает вопрос: где селить приезжих? Чтобы решить проблему, Союз хостелов России предлагает прибегнуть к мировой практике и ввести такое понятие как туристическое жилье. 

«Туристическая квартира, комната – это вариант, который как раз определяет использование вашей квартиры в рамках сдачи посуточно, либо покомнатно. Получается, у нас будет два направления: то, что находится в нежилом фонде – это гостиницы, в жилом – туристическое жилье. Соответственно, нужно внести изменения в федеральный закон №132 «Об основах туристической деятельности»,  чтобы были конкретно определены нормы туристического жилья и административная ответственность за неисполнение закона», – объясняет Яна Бабина. 

Эксперт отмечает, что в Петербурге, например,  власти стараются оказать помощь предпринимателям, попавшим в трудную ситуацию из-за нового закона: через Фонд имущества находят нежилые помещения, имеющие необходимый статус. Однако это подходит лишь для тех, кто решил переехать или только собирается открыть бизнес. 

«Если говорить о спасении действующих объектов, им предоставляется помощь по переводу помещения из жилого в нежилое. Но это же Петербург, исторический центр, поэтому здесь желание не совпадает с реальностью. В 99 % случаев перевести помещение в нежилое не получится при всем желании помочь», – рассказывает Яна Бабина. 

Специалисты полагают, что из-за сложившейся ситуации представители бизнеса могут уйти в тень. Однако, работая по договору найма, можно также использовать ООО или ИП. И в данном случае, чтобы хоть немного помочь ситуации с туристическим потоком, Игорь Бухаров предлагает упростить процедуру открытия бизнеса.  

«Раньше процедура занимала месяцы, а теперь дни, но даже так люди не хотят с этим сталкиваться: у них нет желания писать отчеты, они не понимают, как это будет работать. Даже открывать ИП не хотят, боятся, говорят: «Я еще ничего не заработал, а уже весь в штрафах и проверках». В данном случае идеальный вариант – это самозанятые. Нужен только телефон и приложение. Получил 100 рублей, 4 рубля заплатил государству и все. Часто слышу, что люди налоги будут платить, только если их заставить, но не нужно никого заставлять, рассказывать, что в противном случае у них пенсии не будет. Все всё прекрасно понимают. Нужно упростить систему, чтобы открыть дело было просто. И у людей не будет никаких проблем», – считает Игорь Бухаров.