Инвестиции в недвижимость. с чего начать и выгодно ли это

Как инвестировать при минимальных средствах

Напомним ещё раз, что вложения в недвижимое имущество требуют больших вложений, в отличие от любых других способов.

Если вы ограничены в финансовом плане, то можно использовать один из следующих методов:Привлечь денежные средства. Наиболее популярным методом по покупке объекта недвижимости является ипотека. Кредит под залог недвижимого имущества (иными словами кредит на объект недвижимости, под залог этого же жилья)

Чтобы банк предоставил ипотеку нужен лишь стабильный доход, отличная кредитная история и небольшой пакет документации. В среднем по ипотеке предоставляют от 11 до 17 процентов годовых, от 5 до 7%, если кредит в зарубежной валюте. Преимущество данного способа в том, что платежи по ипотеке можно выплачивать деньгами, полученными со сдачи в аренду.

Также можно вступить в клуб инвесторов. (Там могут помочь как советом, так и материально.)

Краудфандинг. Можно создать свой проект и привлекать денежные средства для инвестирования.

Почему нужно знать о достоинствах и недостатках?

Написать эту статью меня побудило видео на Youtube одного из финансовых блогеров — Натальи Смирновой. В своем ролике «Мои провалы инвестиций в недвижимость» она рассказывает, как потеряла или не заработала деньги благодаря подводным камням инвестиций в иностранную недвижимость — английскую, немецкую и другую европейскую.

Все, что она не выбирала — оказалось провальным. При любой инвестиции срабатывал риск, который приводил к снижению дохода или к потере всего депозита.
Цель любых инвестиций является получение дохода. Однако чем больше доход, тем больше риск вложений. В В результате реализации риска вы можете полностью потерять или заморозить свой капитал. Поэтому нужно знать о ключевых недостатках, рисках или подводных камнях инвестиций в иностранную недвижимость.

Покупка квартиры для сдачи в аренду

Существуют два основных способа заработать на недвижимости. Первый — купить квартиру на этапе стройки и продать дороже после сдачи дома. И второй — купить квартиру и сдавать  ее в аренду.

Первый способ несет в себе основной риск — это банкротство или мошенничество застройщика. Сегодня в России насчитывается несколько десятков тысяч обманутых дольщиков. И зачастую восстановить справедливость и защитить свои права им бывает очень трудно. В 2018 году вступили в силу изменения, которые призваны улучшить защиту дольщиков, но как они будут работать, пока не ясно

Выбор застройщика, дома и прием готовой квартиры имеет такое количество нюансов, что материала хватит на отдельную статью, но сейчас на этом заострять внимание не будем

Второй способ — сдачу недвижимости в аренду, разберем более подробно. Если вы покупаете квартиру на этапе стройки, то как я уже писал выше, рискуете столкнуться с долгостроем или мошенничеством. Поэтому нужно очень ответственно подходить к выбору застройщика. Избежать этой проблемы можно, купив квартиру на вторичном рынке или в готовом доме, но готовое жилье стоит дороже.

При выборе квартиры есть три главных правила — место, место и еще раз место. Мало кто захочет снимать квартиру в районе без развитой инфраструктуры, без транспорта, метро, магазинов, поликлиник, школ и садиков

Поэтому очень важно выбрать правильное расположение квартиры

После того как квартира куплена, необходимо сделать ремонт

Хороший и качественный ремонт безусловно привлечет внимание арендаторов и позволит назначить цену аренды чуть выше рыночной. Но такой ремонт дорого обойдется, что снизит рентабельность инвестиций, а неаккуратные арендаторы быстро испортят внешний вид

С другой стороны дешевый ремонт и скудная мебельная обстановка не будут привлекать квартиросъемщиков. В общем, ремонт потребует дополнительных вложений в квартиру и вашего времени.

После этого этапа наступает поиск арендаторов. Квест состоит в том, чтобы найти идеального арендатора, который будет регулярно платить деньги, не съедет через пару месяцев, будет аккуратен, законопослушен и вежлив с соседями. Но найти такого квартиросъемщика получается не всегда и не сразу.

Так же желательно заключить с арендатором договор, в котором прописать все условия и ответственность сторон. Так сказать, договориться на берегу. Это поможет избежать некоторых неприятных споров в будущем.

Сдать квартиру в аренду и забыть об этом не получится. Всегда будут возникать различные вопросы. Периодически нужно контролировать состояние квартиры, что-то подремонтировать, сменить устаревшую мебель, починить технику, сделать косметический ремонт, найти новых съемщиков и так далее.

Не стоит так же забывать, что все кто сдают квартиру, обязаны платить налоги (налог на имущество и на доход от сдачи в аренду), которые будут повышаться. Все это будет отнимать часть вашей прибыли.

Как видно, инвестиции в недвижимость могут быть хлопотным делом. И если вы не хотите оказаться у разбитого корыта, вам потребуется изучить множество вопросов, начиная с выбора района и застройщика, заканчивая поиском арендаторов и обстановкой жилья.

Так стоит ли инвестировать в элитную жилую недвижимость?

Итак, мы подошли к главному вопросу: стоит ли инвестировать в элитную жилую недвижимость — как в целом, так и сегодня в частности? Казалось бы, стоимость квартир обещает расти, значит, вложения в «элитку» будут прибыльными. Однако, по моему мнению, элитное жилье априори — это актив «для себя», который не может быть выгодным объектом для инвестиций. 

Дело в том, что «элитка» — крайне индивидуальный продукт. Это сочетание:

• премиальной локации, 
• престижного окружения, 
• концепции, 
• архитектуры проекта;
• «клубности» (обособленная среда, приватная территория и полноценная инфраструктура — парковка, детские сады, кружки, школы). 

Каждый состоятельный покупатель сам выбирает сочетание этих критериев и готов переплатить миллион-другой за «зацепивший» его объект. Он может осмотреть десяток похожих квартир, но купить ту, где его впечатлил вид из окна. По сути, элитное жилье — эмоциональная покупка, выбор которой может быть непредсказуемым. Это значит, что инвестиции в дорогие квартиры не гарантируют получения дохода: такие объекты могут годами оставаться на рынке в ожидании покупателя.

Однако в последние годы на стыке коммерческой и жилой недвижимости появился новый формат, ориентированный как раз на инвестиционные возможности, а именно — апарт-отели с гостиничной инфраструктурой. Работой с арендаторами здесь занимается управляющая компания, а инвестор только получает доход с вложенных средств. 

Апарт-отели, как правило, строятся возле метро, большинство юнитов уже имеют отделку и меблировку. Нарезка помещений более мелкая, чем в обычных апартаментах, и, следовательно, порог входа — ниже. Сегмент начал развиваться в Москве не так давно, но успех уже налицо: формат с легкостью заменяет собой квартиры и не очень дорогие, но качественные отели 3* и 4*.

При сдаче посуточно средняя доходность составляет 10-13%, а у особо успешных объектов может достигать 16%. 

Риск 4. Сложность управления и малая ликвидность

Если вы покупаете объект недвижимости за границей, то им нужно управлять. Делать это самому будет затруднительно. Нужно показывать объект, взымать плату, платить коммунальные платежи.

Для этих целей есть управляющие компании, которые берут процент от дохода. В случае из видео объектом инвестиции была парковка в Великобритании, которая сдавалась в аренду управляющей компанией.

Управляющая компания стала банкротом, управлять парковкой стало некому. Новую найти не удалось. В итоге недвижимость стоит без пользы и приходится даже доплачивать за нее. Т.е. деньги вложены, но не работают.

Страховые компании

Накопительное страхование жизни представляет собой долгосрочную инвестицию сроком от 5 до 40 лет. Суть ее заключается в ежегодном пополнении счета определенной суммой. По завершении срока возвращается вся сумма ранее вложенных средств, плюс накопленные проценты. В среднем от 4 процентов годовых.

Пример страховых программ: ЗАО «Русский Стандарт Страхование”.

Предлагаются четыре программы:

• копилка;
• пенсия;
• дети;
• защита.

Программы имеют аналогичные условия по двум пунктам:

• Гарантированная норма прибыльности – 4,5 процентов.
• Обязательные ежегодные взносы – 20 тысяч рублей.

Однако, программы страхования отличаются в поросах максимального срока действия договора, а также источника накопления ежегодного инвестиционного дохода. Наиболее сильное отличие имеет программа «Пенсия», которая дает возможность вносить взносы от 10 до 20 лет, накапливая гарантированный капитал.

После этого, предлагается до 22 компания предлагает до 22 лет получать дополнительную прибыль в виде страховых выплат. В случае смерти пенсионера, все средства передаются в управление наследников. В случае государственной программы, вся разница остается на счетах Пенсионного фонда.

Вложение в строительство новых объектов недвижимости

Вложение денег в строительство недвижимости является крупным и популярным направлением среди начинающих инвесторов. Причём вложения относительно небольшие, поскольку строящийся объект дешевле рыночной стоимости на 20-50% в зависимости от рисков и этапа строительства.

Многие люди вкладывали деньги в новостройки, начиная с 2005 года. Им удалось заработать неплохие деньги, даже беря квартиры в ипотеку. В то время наблюдался экономический рост и цены на квартиры стабильно дорожали. Я думаю, что вложив те же самые деньги в фондовый рынок, они бы были еще в большем плюсе без каких-либо телодвижений.

Ни что не вечно в нашем мире. С 2014 года ситуация изменилась. Теперь вложение в новостройку это скорее риск без каких-то видимых возможностей заработать состояние. Причём риск связан как с застройщиком, который может долго строить объект или вовсе заморозить его, а также и то, что цены упадут или останутся на том же месте. Плюс к тому же возможно придётся ещё долго искать покупателя.

Даже сейчас можно сказать, что цена на новостройки после её сдачи увеличиваются лишь на 10-20%, однако за это время пройдет 1-2 года. Инфляция съест большую часть всей прибыли. В итоге инвестор рисковал ради чистого дохода в 3-5% за вычетом инфляции? А ведь надо было ещё ходить к застройщику, оформлять документы, а потом искать покупателя. По-моему время дороже этой скромной прибыли и взятого на себя риска.

Кстати, те кто вложили деньги в новостройки в 2011-2014 году долгое время были в минусе. Лишь в 2018 году их цена покупки сравнялась с рыночной. По сути их деньги не работали 4-7 лет. За это время фондовый рынок вырос в 2-3 раза.

• Небольшие вложения (объект на стадии строительства стоит дешевле);
• Огромная вероятность продать дороже объект после постройки;
• Новостройка в плане инвестиции лучше, чем старым домам по 30-70 лет;
• Большой выбор строящегося жилья;
• Ставки на ипотеку ниже, чем на вторичном жилье;

• Сдача объекта может затянутся, а для инвестора это означает, что все время его деньги не будут работать;
• С учётом кризиса рассчитывать, что цены на новостройки после сдачи сильно подорожают не приходится;
• Очень много новых новостроек, что увеличивает количество предложений на рынке, тем самым сбивая цену;

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость и как правильно это делать?

Как видно, инвестирование в недвижимость имеет свои плюсы и минусы. Если имеется возможность, то стоит вложиться в жильё, но нужно знать, как правильно это делать:

Для начала нужно определить свои финансовые возможности. Если капитал ограничен, то можно использовать коллективные вложения или привлекать соинвесторов — тогда инвестирование будет проходить на условиях долевого участия, а прибыль будет делиться поровну.
После оценки собственных активов необходимо рассмотреть рынок и выбрать объект. Нужно внимательно изучить цены и тенденции к их росту, оценить потенциал развития и только после этого выбирать объект для покупки — квартиру, дом, земельный участок или зарубежное жильё.
После того, как изучен рынок и выбран объект, следует этап покупки

Очень важно правильно приобрести недвижимость и провести процедуру оформления сделки. Для этого лучше всего обратиться к юристу по земельно-имущественным вопросам или опытному риелтору, чтобы избежать ошибок

Специалист поможет грамотно оформить сделку в соответствии с законодательством.
Последний шаг — получение прибыли. После приобретения имущества остаётся 2 пути — либо перепродать объект по более высокой цене, либо сдавать его в аренду. Не стоит забывать, что при перепродаже жилья, которое находится в собственности меньше 5 лет, требуется уплата налога. Поэтому объект рекомендуется сдавать в аренду — окупаемость в этом случае настанет только через 6-12 лет, зато риски инвестирования гораздо ниже, а недвижимость останется в собственности инвестора.

Интернет

Инвестиции в сети Интернет несут в себе довольно много неконтролируемых рисков. Смысл в том, что все предлагаемые проекты – финансовые пирамиды, которые «живут» ровно столько, сколько в них верят вкладчики. Однако и среди них можно найти возможность заработать. Яркий пример тому «Хайп». Существует три основных вида:

• низкодоходный (от 8 до 15 процентов в месяц);
• среднедоходный (20 процентов в месяц);
• высокодоходный (более 20 процентов).

«Хайп» представляет собой финансовую пирамиду, которая выплачивает прибыль за счет денежных средств, которые вложили новые вкладчики.

Однако, «Хайп» смог наладить стабильное поступление новых средств, и уже на протяжении довольно долгого времени выплачивает вкладчикам доход.

Достаточно популярный вид бизнеса сайты под контекстную рекламу, интересный на первый взгляд низким порогом вхождения в бизнес, но он же и является минусом. Огромная конкуренция из миллионов школьников и студентов рано или поздно задавят вас своим количеством. Кроме того есть риски санкций от поисковых систем, хакеров и самое опасное – правительства РФ.

Принятие законов на скорую руку депутатами за 1 день, совершенно не понимая принципы развития интеллектуальных систем ведут к нарушениям конституции, впрочем это никого не смущает. Государство ведет себя как слон в посудной лавке высокотехнологичных систем. Буквально в любой день этот слон может запросто запретить или сделать невыгодным любой вид бизнеса в интеренте.

Стоит ли вкладываться в недвижимость: мнение экспертов

При изучении этого вопроса стоит заметить, что инвестор инвестору – рознь. Профессионально зарабатывать на спекулятивных операциях с недвижимостью трудно, и удается это немногим. Доля игроков в этом сегменте рынка относительно небольшая, и новички там появляются редко. Скорее, речь идет о людях, которые пытаются как-то спасти свои накопления от обесценивания и делают это интуитивно.

В текущей ситуации, которая сопровождается обвалом рубля и другими потрясениями, вкладывать деньги в покупку квартир достаточно выгодно. Особенно это касается россиян, хранивших сбережения в валюте: для них недвижимость автоматически подешевела на 15-20%. Спрос на жилье снизился, а значит, снижаются и цены.

Правда, эксперты считают, что обвала цен на квартиры и дома ждать не стоит. Застройщики демпинговать не спешат, и стоимость квартир в комплексах, которые хорошо распродаются, держится на прежнем уровне. К тому же с появлением эскроу-счетов покупать новостройки стало почти так же безопасно, как и вторичку. Но выгодные предложения на рынке жилья найти вполне реально.

Другой вопрос – решиться приобрести недвижимость сейчас может далеко не каждый. С одной стороны, людей привлекают цены и низкие ставки по ипотеке, предлагаемые крупными банками. С другой – во время кризиса велик риск потерять работу или просесть в доходах из-за роста инфляции. Поскольку большая часть населения страны не имеет возможности купить жилье без использования кредитных программ, большого ажиотажа не будет.

Способ 3. Акции

Минимальная сумма вложений: менее 1000 ₽.

Прогнозируемая доходность: 8–15%.

Покупая акции строительных компаний, инвесторы приобретают долю в бизнесе. За это получают процент с прибыли в виде дивидендов. Некоторые компании дивиденды не платят и вкладывают все деньги в расширение бизнеса. В этом случае можно заработать на росте стоимости ценных бумаг.

На бирже торгуется не так много акций крупных российских застройщиков. Это «ПИК», «Самолёт», «ЛСР» и «Эталон».

Где и за сколько можно купить акции

Купить акции можно на Мосбирже. Для этого нужен брокерский счёт и деньги на нём. Стоимость ценной бумаги у каждой компании своя. Например, акция «ПИК» 6 сентября стоила 1400 ₽, «ЛСР» — 774 ₽.

Как выбрать акции

Главное, что должен сделать инвестор, — это найти перспективную компанию. Оценить бизнес помогут её финансовые отчёты, публикуемые на официальном сайте. Рост выручки и прибыли указывает на хороший потенциал. Показатели лучше смотреть в динамике и брать сразу за несколько лет.

Нужно также посмотреть на дивиденды: платит их компания или нет, как часто и были ли простои. Если были, то стоит узнать их причину.

Затем можно посмотреть динамику цены акции в течение года и за несколько лет: как часто она менялась и насколько. Оценить помесячно итоги торгов по конкретным акциям на бирже — сколько было совершено сделок и на какую сумму. Если сложно анализировать самостоятельно, то можно воспользоваться советами аналитиков брокерских компаний и их инвестиционными идеями.

Плюсы акций

• Хорошая доходность.
• Акции могут приносить 15% годовых и более.
• Есть возможность заработать не только на дивидендах, но и на росте стоимости.

Минусы акций

Высокая степень риска: акции могут резко подешеветь или застройщик — обанкротиться, тогда акции вовсе обесценятся и вернуть вложенные деньги не получится.

Жилая недвижимость — как самый простой объект для инвестиции

Самым простым и понятным для каждого человека является привычная каждому из нас жилая недвижимости (квартиры, дома). Её можно перепродать дороже или же сдавать в аренду.

Как показывает опыт предыдущих лет, стоимость квартир лишь дорожает со временем. Но надо понимать, что этот процесс крайне медленный и «срубить» на этом деньги можно лишь в случае удачной покупки/продажи.

Чаще всего рост цен на квартиры схож с процентом инфляции в стране, а это говорит о том, что заработка у инвестора практически нет. Есть лишь надёжный актив по сохранению платёжеспособности своих денег.

Цены на недвижимость могут изменяться в зависимости от экономической ситуации в стране и мире в целом. Посмотрите на график изменения цены на квадратный метр жилья в Москве в рублях:

Можно сказать, что он довольно активно растёт все время. Но это ситуация в рублях. А с индексом цен в долларах ситуация другая:

Можно обратить внимание, что просто купив доллары можно было бы гораздо эффективнее сохранить свою платёжеспособность, нежели храня их в недвижимости. При этом доллары являются ликвидным активом и могут приносить доход от банковского вклада или облигаций

Например, еврооблигации Газпрома приносят 8.7% годовых, ВЭБа 5.6%. Но они довольно дорого стоят. Можно приобрести диверсифицированный портфель ETF фонда FXRU, FXFA или RUSB.

Рассмотрим преимущества и недостатки инвестирования в жилую недвижимость.

• Рынок жилья огромный, поэтому есть широкий выбор. Если действовать грамотно и особо не бить горячку, а ждать лучших предложений, то можно регулярно совершать удачные покупки;
• Пассивная прибыль от сдачи в аренду. Жилье всегда пользуется спросом, даже несмотря на огромный выбор;
• Покупатель найдётся на любое жилье. Вопрос лишь в её стоимости и быстроте поиска покупателя;
• Надёжный вариант сохранения денег;
• Недвижимость дорожает по мере инфляции;

• Требуются крупные вложения. Например, в Москве цены на квартиры начинаются от 5 млн рублей;
• Процесс оформления и продажи занимает 2-4 недели, когда покупатель уже найден;
• Низкая рентабельность аренды. В среднем выходит 4-6% годовых, что даже ниже банковских вкладов;
• Низкая ликвидность. Поиск покупателя может затянуться на несколько месяцев, чтобы продать быстрее надо снижать цену;
• Состояние жилья со временем портится и иногда придется вкладываться в косметический ремонт;
• Риски порчи имущества от квартирантов;
• Нужно платить налог на прибыль от сдачи. А это еще сокращает доход на 13%. В итоге получается меньше 4-6% годовых;

Хочу ещё подчеркнуть то, что покупать квартиру в ипотеку будет крайне невыгодно. Во-первых, квартира еле дорожает в цене, во-вторых, вы платите регулярно банку по 9-12% годовых. А также прибавьте к этому ещё и инфляцию на стартовые вложения. Итого получается, что проще всего накопить деньги, а потом уже приобретать жилье.

Многие рассуждают так: купим квартиру и будем сдавать её, а на вырученные деньги покрывать ипотеку. Но если посчитать ваши возможности и доходы от банковского депозита без этой «муторной схемы», без беготни и рисков, то получится, что без каких-либо телодвижений можно получить больше. Единственным риском остается резкий обвал рубля, но в этой ситуации недвижимость вряд ли будет дорожать в цене из-за отсутствия денег у покупателей.

Выводы

Жилая недвижимость является источником сохранения денег, но не их способом накоплением. При этом в какие-то периоды времени можно даже быть в убытке. Я лишь могу добавить, что если сумма инвестиционного портфеля составляет более 8 млн рублей, то в целом имеет смысл купить однокомнатную квартиру для сдачи. Это снизит риски и создаст гарантированный источник стабильного дохода, который можно вкладывать куда-то ещё или жить на эти средства.

Обучение – важная составляющая инвестирования

Научиться инвестировать не просто. Для этого у вас должно быть желание, способности к анализу.

Тема инвестирования популярна, поэтому здесь много тех, кто хочет заработать на других, продавая курсы обучения, рекламируя «токсичные» знания. Сейчас много курсов по обучению инвестированию. Будьте бдительны в их выборе.

Часто они предлагают рисковые стратегии, дают много обещаний, заманивают перспективой быстрого заработка.

Самый лучший вариант обучения инвест-стратегиям – менторство (возможность новичкам наблюдать за работой профессионалов). Такое обучение дает много инструментов, знакомств, которые будут вам полезны, дает возможность адаптировать чужой опыт к вашей ситуации. Ищите настоящих специалистов и учитесь у них. Старайтесь получать больше практического опыта.

Тщательно фильтруйте информацию, которую вы получаете и старайтесь иметь дело только с профессионалами.

ТОП-3 антистратегий

Чтобы добиться успеха в инвестировании, нужно руководствоваться хорошей стратегией. Хорошая тактика должна не только приносить вам доход, но и не противоречить законодательству РФ.

Рассмотрим примеры популярных «доходных тактик», которые лучше не использовать начинающему инвестору.

Антистратегия 1. Покупка квартиры и деление на студии

Несмотря на популярность, эта стратегия сопряжена с высокими рисками. По закону запрещено из одной квартиры делать многоквартирное помещение. Если надзорные органы уличат вас в незаконной перепланировке, вас обяжут вернуть квартиру в первоначальное состояние. Это сопряжено с возвратом денег вашим покупателям, расторжением сделки, возможной компенсацией морального ущерба.

Второй способ заработка на делении на студии – сдача квартир в аренду. Это также противоречит законодательству, поскольку организация гостиничного фонда в жилых помещениях запрещена.

Особенно опасно инвестирование в такие объекты с привлечением ипотеки. Вы рискуете не только столкнуться с ответственностью за перепланировку, но и потерять средства на выплату кредита.

Антистратегия 2. Инвестиции в курортную недвижимость

Курортная недвижимость – еще одна высокорисковая отрасль инвестирования. Риск в том, что во многих городах на землях ИЖС строят многоквартирные дома. Это противоречит законодательству.

Жилой дом, построенный на участке ИЖС, не должен иметь признаки многоквартирного дома. По документам такое строение может оформляться как нежилое. Если надзорные органы выявят нарушение, такой объект подлежит сносу.

В Сочи массово сносят такие объекты. Об этом много сообщений в прессе.

Если вы планируете сдавать жилье в аренду, подходите к этому вопросу основательно. Определитесь с тем, кто будет заселять новых жильцов, брать оплату, следить за сроками выселения, оплатой коммунальных платежей.

Антистратегия 3. Самостоятельное строительство на перепродажу

Строительство домов на перепродажу – еще одна востребованная «тактика», которая многим кажется простой и доходной.

Риск этой стратегии в том, что для ее успешной реализации нужно соответствующее образование, точное знание технологий строительства, этапов, рынка строительных материалов

Важно уметь грамотно экономить, не в ущерб качеству строительства

Ошибиться можно даже на стадии подбора участка для покупки, если вы в этом вопросе непрофессионал.

Оставьте этот вид инвестирования профессиональным строителям, которые разбираются в своем деле.

Как начать инвестировать: пошаговая инструкция

Чтобы совершить инвестицию, нужно пройти 5 шагов:

• выбрать направление инвестирования по своим финансовым возможностям;
• исследовать рынок, сравнивая имеющиеся предложения;
• выбрать объект для инвестиции;
• совершить сделку по приобретению недвижимости;
• извлечь доход.

Определяем уровень финансовых возможностей

На первом шаге я рекомендую не только оценить собственные возможности, но и проработать вариант коллективного инвестирования. Стоит поискать других желающих вложиться в недвижку, чтобы купить жилой либо коммерческий объект вместе (с выделением долей).

Изучение предложений

Далее нужно проанализировать рынок, рассмотреть предложения относительно потенциальной доходности каждого продающегося объекта.

Выбор объекта для инвестирования

Необходимо проверить каждый объект на соответствие характеристик, заявленных продавцом, реальному положению.

Осматривая квартиры, нужно наводить справки о соседях, экологичном и криминогенном благополучии района, социальной инфраструктуре и др.

При выборе коммерческой недвижимости надо сразу прикидывать варианты сдачи площадей арендаторам, верно оценивать потенциальный доход.

Покупка объекта недвижимости

Необходимо корректно оформить сделку и правильно уплатить налог. Если положен налоговый вычет, обратиться в ФНС за ним.

Извлечение прибыли

Последний шаг – перепродажа либо сдача имущества по максимально возможной стоимости

Важно и не продешевить, и не выставить слишком большую цену

Надежность инвестиции

Показатели доходов от сдачи жилья находятся на уровне пятнадцати процентов. Это говорит о рентабельности вложения. В покупку жилья вкладываются и довольно крупные западные инвесторы. Так, инвестиции в недвижимость в Москве, Казани, Питере и других крупных городах весьма интересны для зарубежных компаний.

После того как принято решение о вложении в недвижимость, необходимо все узнать как можно подробнее. Главное, о чем забывать не стоит — это то, что цена квартиры или помещения с первичного рынка будет примерно на тридцать пять процентов дешевле квартиры, продающейся на вторичке.

Приобрести недвижимость или вложить все деньги на банковский депозит – что выгоднее

Если инвестор обладает нужной суммой для покупки квартиры, что для него будет выгоднее, приобрести ее или инвестировать деньги в банковский депозит?

• Покупка квартиры за полную стоимость – 8 000 000 руб.;
• Доход от арендной платы за 30 лет – 14 400 000 руб.
• Доход по банковскому депозиту на эту же сумму за 30 лет – 13 710 713 руб.

Из расчетов очевидно, что доход в обоих случаях почти идентичный, с небольшим перевесом в пользу дохода от арендной платы. Однако здесь стоит учесть один нюанс. По прошествии 30 лет на банковском счету будет находиться сумма равная 21 710 713 руб., и нужно понимать, что инфляция за все эти годы «съест» часть капитала. В свою очередь, получив доход от сдачи квартиры в аренду в размере 14,4 млн руб., владелец имеет в собственности недвижимость, цена которой однозначно выросла за эти годы. Поэтому, делаем вывод, при наличии необходимой суммы, покупка квартиры будет выгоднее, чем инвестиции на банковский депозит.

Однако, перед тем как принять окончательное решение, нужно учитывать тот факт, что банковский депозит – это 100% пассивный доход. Инвестору нужно посетить банк всего один раз для открытия вклада, после чего деньги будут накапливаться автоматически, без его участия. В случае же сдачи квартиры в аренду доход уже нельзя будет назвать пассивным. Владелец недвижимости будет тратить свое время на поиск и заселение новых жильцов, причем за 30 лет сделать это придется не единожды. Кроме того, в связи с этим возможны риски – могут попасться неблагонадежные жильцы, которые, например, затопят соседей, испортят мебель или технику, или просто не заплатят за несколько месяцев

Поэтому, перед тем, как решить для себя, что же выгоднее, нужно определить, что более важно, а что второстепенно

Налогообложение: инвестиции в недвижимость

При расчете доходности нужно заложить расходы на оплату налога. В России арендодателю необходимо уплачивать два вида фискальных взносов:

• ежегодный налог на недвижимость – 0,1% для жилых помещений и 0,5% – для коммерческих);
• подоходный налог (13%) от полученной прибыли, если инвестор – физлицо.

Для ИП и ООО ставка налога будет зависеть от выбранной системы налогообложения. Так, для предпринимателя это могут быть 6% от дохода либо 15% от суммы дохода после вычета расходов. Для коммерческой фирмы расчеты будут более сложные – здесь о них смысла говорить нет, так как частный инвестор, скорее всего, не будет образовывать компанию для торговли недвижимостью. Фактически это является девелоперским бизнесом, а не инвестициями в недвижимость.

Налог на недвижимость необходимо уплатить до 1 декабря текущего года. Налоговая инспекция совершает расчеты и направляет их в письме каждому владельцу недвижимости. Если вы продали в этому году недвижимость, то налог будет рассчитан до дня продажи. Даже если инвестор купил и перепродал объект, то он всё равно должен будет заплатить налог за дни владения.

Если речь идет об уплате подоходного налога, то его нужно рассчитать и отразить в налоговой декларации. Саму декларацию нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Уплата непосредственно налога производится по предоставленным налоговой службой реквизитам до 15 июля года подачи декларации.

Для иностранной недвижимости расчет налога производятся по законам той страны, где расположен объект. И здесь без агента, владеющего соответствующими знаниями, вряд ли обойтись.