Досрочное погашение ипотечного кредита

Погашение ипотеки материнским капиталом или социальными выплатами

П¾Ã»ÃÂÃÂõýøõü üðÃÂõÃÂøðûÃÂýþóþ ÿþþÃÂÃÂõýøàüþöýþ ýðÃÂðÃÂà÷ðýøüðÃÂÃÂÃÂÃÂ, úðú ÃÂþûÃÂúþ òÃÂþÃÂþüàÃÂõñõýúàòÃÂôðôÃÂàÃÂòøôõÃÂõûÃÂÃÂÃÂòþ þ ÃÂþöôõýøø ò ÃÂÃÂÃÂáõ. ÃÂûàÃÂþóþ, ÃÂÃÂþñàòþÃÂÿþûÃÂ÷þòðÃÂÃÂÃÂàÃÂÃÂõôÃÂÃÂòðüø üðÃÂõÃÂøýÃÂúþóþ úðÿøÃÂðûð ýð ÿþóðÃÂõýøõ øÿþÃÂõúø, ýÃÂöýþ ÿþûÃÂÃÂøÃÂàò ÃÂäà ÃÂÿõÃÂøðûø÷øÃÂþòðýýÃÂù ÃÂõÃÂÃÂøÃÂøúðÃÂ.

ÃÂÃÂø ÿþóðÃÂõýøø øÿþÃÂõÃÂýþóþ úÃÂõôøÃÂð, ÃÂÃÂõôÃÂÃÂòð üðÃÂõÃÂøýÃÂúþóþ úðÿøÃÂðûð ÿõÃÂõÃÂøÃÂûÃÂÃÂÃÂÃÂàýð ÃÂÃÂõàò ñðýú. ÃÂþÃÂûõ ÿþóðÃÂõýøàÿÃÂþøÃÂÃÂþôøàÿõÃÂõÃÂðÃÂÃÂõàÿþ ûÃÂñþù ÃÂÃÂõüõ, úþÃÂþÃÂÃÂàòÃÂñõÃÂõàúûøõýÃÂ.

ÃÂÃÂþÃÂõôÃÂÃÂð ôþÃÂÃÂþÃÂýþóþ ÿþóðÃÂõýøàÃÂþÃÂøðûÃÂýÃÂüø òÃÂÿûðÃÂðüø, úþÃÂþÃÂÃÂõ ýðÿÃÂðòûÃÂÃÂÃÂÃÂàýð ÃÂÃÂõà÷ðõüÃÂøúð ýðÿÃÂÃÂüÃÂà(ýðÿÃÂøüõÃÂ, õôøýþòÃÂõüõýýþõ ÿþÃÂþñøõ ÿþ ÃÂþöôõýøàÃÂõñõýúð), ýøÃÂõü ýõ þÃÂûøÃÂðõÃÂÃÂàþàÿþóðÃÂõýøàøÿþÃÂõÃÂýþóþ úÃÂõôøÃÂð ÃÂþñÃÂÃÂòõýýÃÂüø ÃÂÃÂõôÃÂÃÂòðüø.

ÃÂþóðÃÂøÃÂàôþÃÂÃÂþÃÂýþ øÿþÃÂõúàüþöýþ ø ÃÂÃÂõôÃÂÃÂòðüø ýðûþóþòþóþ òÃÂÃÂõÃÂð.

Стоит ли гасить ипотеку досрочно

Часть экспертов считает, что преждевременное закрытие ипотеки – вещь необходимая

Мнение специалистов, относительно того, стоит ли гасить ипотеку досрочно, разделились. Часть экспертов считает, что преждевременное закрытие ипотеки – вещь необходимая.

Однако объясняют они её не столько выгодой, сколько психологией заемщиков:

• вынужденные ежемесячные отчисления воспринимаются как бремя и вызывают определенный стресс;
• финансовая стабильность, на которую прямо может повлиять ухудшение экономической ситуации в стране (учитывая длительность периодов погашения, этот фактор вызывает особое беспокойство);
• то, что ипотечное имущество не принадлежит полностью заемщику, а находится в залоге у банка.

Все это мотивирует клиентов, получивших ипотеку на скорейшее погашение займа. Другие эксперты не считают, что досрочное погашение ипотеки невыгодно:

Когда ипотека взята под невысокий или льготный процент, эксперты рекомендуют производить оплату кредита в установленные сроки. В противном случае, можно попасть в ситуацию, при которой деньги уйдут на погашение выгодной ипотеки, но понадобятся на иные расходы

Заемщик будет вынужден кредитоваться по потребительским программам, где условия не так хороши.
Важно помнить, что при любой форме выплат проценты практически полностью гасятся примерно за первую половину рассчитанного периода
Досрочное погашение ипотеки в конце срока дает только моральное удовлетворение, но не материальную выгоду.
Кроме того, принимая решение о досрочном закрытии кредита, стоит обратить внимание на динамику инфляции и её прогнозы. Если уровень высокий, рекомендуется не торопиться с погашением долгосрочных жилищных займов.

Учитывая стоимость недвижимости и ставки по ипотеке, которые применялись на протяжении последних трех лет, можно уверенно сказать, что любое досрочное погашение — тяжелое бремя. Причем оно существует в настоящем, заставляя заемщика все средства отправлять на оплату займа, откладывая жизнь на то время, когда ярмо можно будет скинуть.

Каждый сам должен решить, стоит ли ему гасить ипотеку досрочно и отказывать себе в комфортных условиях существования сейчас. Или платить посильный платеж, тратя свободные средства на себя и потребности семьи. Вопросы выгоды от досрочного погашения необходимо тщательно просчитывать, исходя из финансового положения, условий ипотеки и реальной материальной экономии.

Как производится выплата

Сейчас каждый жилищный займ выдается с возможностью раннего погашения. При этом, даже если соответствующая сумма уже внесена на счет, банки не делают списание средств без получения подтверждения от клиента. Чтобы оплатить ипотеку раньше срока заемщику понадобится:

• Уточнить минимально допустимую сумму для досрочного погашения или точную для полного закрытия дога. Эту информацию можно узнать у специалистов банка либо в ипотечном договоре.
• Пополнить счет, с которого производится оплата кредита.
• Оформить заявление в отделении банка на проведение операции, указав сумму, счет и дату списания. В некоторых организациях это можно сделать в интернет-банкинге (Сбербанк), с помощью оператора колл-центра (банк ВТБ) или направить документы по почте («Россельхозбанк»).
• Дождаться списания средств и получить у сотрудников банка подтверждающие документы (справка о закрытии ипотеки или новый график платежей).

Если заявление подается при личном визите в офис, кроме паспорта заемщику может потребоваться ипотечный договор, график и бумаги по объекту недвижимости.

Важно! При полном погашении необходимо узнавать у ответственного специалиста точную сумму, которую надо заплатить именно на день проведения операции, с учетом всех процентов и при наличии – дополнительных платных услуг.

Также при оформлении заявки важно учитывать особые условия банка, которыми он руководствуется в зачислении досрочных платежей. Например, Сбербанк не проводит пересчет задолженности в праздничные и выходные дни, и поэтому в подобных случаях время обработки заявления увеличивается

В «Россельхозбанке» дополнительные взносы учитываются только в дату ежемесячного платежа.

Досрочное погашение ипотеки на примере Сбербанка

В Сбербанке, как и в других финансовых организациях, допустимо полное или частичное досрочное погашение ипотеки. Уведомлять о своих намерениях не всегда нужно за 30 дней, осуществить погашение ипотеки досрочно можно через приложение СберБанк-онлайн без каких-либо уведомлений. Сумму необходимо внести на следующий день после предоставления документов. Сотрудник финансовой организации сделает перерасчёт и предоставит обновленный график платежей. Если заявка отсутствует, деньги, внесённые сверх установленной нормы, не списываются. Они будут храниться на счету до следующего ежемесячного платежа.

Сбербанк предлагает клиентам не посещать офис компании, а обратиться через онлайн систему. Способ связан со следующими нюансами:

1. Формирование заявки происходит автоматически. Система самостоятельно отправит её в банк.
2. Погашение ипотеки досрочно можно осуществить в день заявки.
3. Если планируется полное закрытие обязательств, рекомендуется заранее уточнить сумму оставшегося долга.
4. Если происходит частичное закрытие обязательств, по электронной почте вам будет выслан новый график платежей.

Когда и как следует делать рефинансирование ипотеки?

П¾Ã´ ÃÂõÃÂøýðýÃÂøÃÂþòðýøõü ÿþýøüðõÃÂÃÂàòÃÂôðÃÂð úÃÂõôøÃÂð ñðýúþü ýð ôþÃÂÃÂþÃÂýþõ ÿþóðÃÂõýøõ úÃÂõôøÃÂð, úþÃÂþÃÂÃÂùà ÃÂðýõõ ñÃÂû ÿÃÂõôþÃÂÃÂðòûõý ôÃÂÃÂóøü ñðýúþü.

àõÃÂøýðýÃÂøÃÂþòðýøõ ÿþ÷òþûÃÂõà÷ðõüÃÂøúàÃÂýø÷øÃÂàÿÃÂþÃÂõýÃÂýÃÂàÃÂÃÂðòúàÿþ úÃÂõôøÃÂÃÂ, ÃÂüõýÃÂÃÂøÃÂàÃÂÃÂüüàõöõüõÃÂÃÂÃÂýþóþ ÿûðÃÂõöð (øûø ÿþüõýÃÂÃÂàÃÂÃÂõüàòÃÂÿûðààðýýÃÂøÃÂõÃÂýþù ýð ÃÂðÃÂÃÂõÃÂýÃÂàøûø ýðþñþÃÂþÃÂ) ÿÃÂþôûøÃÂàÃÂÃÂþú úÃÂõôøÃÂð.

ÃÂþûÃÂÃÂõýøõ úÃÂõôøÃÂð ýð ÃÂõÃÂøýðýÃÂøÃÂþòðýøõ ÿþôÃÂð÷ÃÂüõòðõàÿõÃÂõþÃÂþÃÂüûõýøõ ÷ðûþóð, ÿõÃÂõÃÂõóøÃÂÃÂÃÂðÃÂøàôþóþòþÃÂð, ø÷üõýõýøõ òÃÂóþôþÿÃÂøþñÃÂõÃÂðÃÂõûàÿþ ôþóþòþÃÂàÃÂÃÂÃÂðÃÂþòðýøàø ÿÃÂþÃÂøõ ôþÿþûýøÃÂõûÃÂýÃÂõ ÃÂðÃÂÃÂþôÃÂ.

ÃÂÃÂþÃÂõôÃÂÃÂð ÿþûÃÂÃÂõýøàúÃÂõôøÃÂð ýð ÃÂõÃÂøýðýÃÂøÃÂþòðýøõ ðýðûþóøÃÂýð ÿþûÃÂÃÂõýøàÿõÃÂòþýðÃÂðûÃÂýþóþ úÃÂõôøÃÂð, ÷ð øÃÂúûÃÂÃÂõýøõü ÃÂñþÃÂð ôþúÃÂüõýÃÂþò. íÃÂþ òûõÃÂõà÷ð ÃÂþñþù ôþÿþûýøÃÂõûÃÂýÃÂõ ÃÂðÃÂÃÂþôàýð úþüøÃÂÃÂøø ñðýúð (÷ð òÃÂôðÃÂÃÂ, ÷ð ÿõÃÂõòþô ÃÂÃÂõôÃÂÃÂò ò ÃÂÃÂþÃÂþýýøù ñðýú ø ôÃÂÃÂóøõ).

ÃÂÃÂõöôõ ÃÂõü þñÃÂðÃÂðÃÂÃÂÃÂàò ÃÂÃÂþÃÂþýýøù ñðýú, üþöýþ ÿþÿÃÂþñþòðÃÂàþñÃÂðÃÂøÃÂÃÂÃÂàú úÃÂõôøÃÂþÃÂàà÷ðÃÂòûõýøõü þ ÃÂýøöõýøø ÿÃÂþÃÂõýÃÂýþù ÃÂÃÂðòúø ø ÿÃÂþûþýóðÃÂøø øÿþÃÂõúø. ÃÂðýúàòÃÂóþôýþ ÿþùÃÂø ýðòÃÂÃÂÃÂõÃÂàø ÃÂôõÃÂöðÃÂàúûøõýÃÂð, àúþÃÂþÃÂÃÂü ÃÂöõ ýðûðöõýàôõûþòÃÂõ ò÷ðøüþþÃÂýþÃÂõýøÃÂ. ÃÂÃÂúûÃÂÃÂõýøõ â ñþûÃÂÃÂþù ÃÂÃÂþú ÿÃÂþÃÂÃÂþÃÂõýýþù ÷ðôþûöõýýþÃÂÃÂø. ÃÂþ ýÃÂöýþ ÿþüýøÃÂÃÂ, ÃÂÃÂþ ò ÃÂõÃÂøýðýÃÂøÃÂÃÂÃÂÃÂøù ñðýú øýÃÂþÃÂüðÃÂøàþ ÿÃÂþÃÂÃÂþÃÂúõ ÃÂðúöõ ÿþÃÂÃÂÃÂÿøàÃÂõÃÂõ÷ ÃÂÃÂÃÂþ úÃÂõôøÃÂýÃÂàøÃÂÃÂþÃÂøù, ÃÂÃÂþ üþöõàÿþòûøÃÂÃÂàýð õóþ ÃÂõÃÂõýøõ ø ÿÃÂþÃÂõýÃÂýÃÂàÃÂÃÂðòúÃÂ.

Что нужно обязательно сделать после погашения ипотеки?

После досрочного погашения средства будут на счету, а значит, долгов перед Сбербанком нет. В любом случае запросите справку, в которой отображен данный факт. В случае расхождения данных документ послужит неоспоримым доказательством в суде. Чтобы снять обременение с объекта недвижимости, справку предъявляют в Росреестр. Тогда дом или квартиру можно продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду. В противном случае отметка не снимается, и распоряжаться собственностью запрещено.

Если имеет место досрочное прекращение договора, обратитесь к страховому агенту со той же справкой, чтобы вернуть часть средств, потраченных на оформление полиса.

Что делать с кредитом после внесения дополнительных средств?

Сразу после внесения дополнительной суммы в счет досрочного погашения задолженности кредитный специалист задаст вам логичный вопрос: «Что делаем с кредитом: уменьшаем срок или ежемесячный платеж?». На первый взгляд, уменьшить срок кредита — это единственное правильное решение. То есть, вы будете платить за кредит не 10 лет, а, скажем, 7,5, что значительно приятнее для нашего сознания. Но, давайте не забывать про форс-мажоры с работой и здоровьем. Конечно, если вы на 100% уверенны что сумма в 17,5 тыс. рублей для вас вполне приемлемая, и вы хотите скорее доплатить кредит, тогда лучше выбрать уменьшение срока кредитования. Но если же вы не уверены в стабильности вашего дохода, тогда лучше отдать предпочтение уменьшению размера ежемесячного платежа.

Что вы получаете? К примеру, вы внесли в качестве дополнительной суммы 540 тыс. рублей. Вам сделали пересчет, и после этого, сумма вашего ежемесячного платежа стала 12700 руб. Согласитесь, это довольно значительное изменение в ваших кредитных обязательствах. Но мы же не будем останавливаться на достигнутом? Вы-то по-прежнему можете вносить все те же 17500. А это значит, что делая ежемесячное, хоть и небольшое досрочное погашение, вы с каждым разом уменьшаете свое обременение.

Важно помнить, что банк может вносить некоторые поправки, скажем, ограничивать сумму минимального досрочного платежа, и вы, к примеру, не сможете вносить по 5 тысяч, а предел будет в размере 10 тысяч. Тогда постарайтесь сэкономить, и через месяц внести таки эти 10 тысяч

Таким образом, вы постепенно можете снизить свою кредитную нагрузку до минимума, и, соответственно, переплатить меньше процентов, да и, в конечном итоге, сами закроете кредит раньше на 2-3 года, чем планировали изначально.

Ну а если рассматривать неблагоприятный момент, и вы будете временно нетрудоспособны, то платить по кредиту 10 тысяч куда проще, чем 17 тысяч. Да и поездку на море можно будет спланировать, если не вносить в счет кредита 5-6 месяцев те самые 7 тысяч.

Если сокращать срок, переплата по ипотеке ниже

Досрочное погашение с сокращением срока обычно выбирают, чтобы закрыть ипотеку быстрее. А уменьшение платежа — чтобы снизить риски в будущем, например, при потере работы или болезни через десять лет. Еще один критерий — переплата по процентам. Посчитаем на примере, сколько процентов нужно будет заплатить по ипотеке в трех случаях:

• не гасить досрочно;
• гасить досрочно с сокращением срока;
• гасить досрочно с уменьшением платежа.

Для примера возьмем ипотеку с такими параметрами: квартира за 2 550 000 рублей, первый взнос — 510 000 рублей, ипотечный кредит — 2 040 000 рублей на 30 лет, ежемесячный платеж — 15 975 рублей. 

Не гасить досрочно. Если вносить только обязательные ежемесячные платежи, параметры будут такими:

• срок кредита — 30 лет;
• ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
• всего заплатим банку — 5 751 327 рублей;
• проценты — 3 711 327 рублей.

За 30 лет нужно будет выплатить тело кредита — это те 2 040 000 рублей, что взяли в банке, и проценты — 3 711 327 рублей.

Рассчитать переплату по процентам со своими параметрами можно с помощью ипотечного калькулятора — банковского или стороннего.

Расчет переплаты по процентам за ипотечный кредит в стороннем калькуляторе

Гасить с сокращением срока. Если вносить каждый месяц на 5000 рублей больше и выбирать сокращение срока, получатся такие цифры:

• срок кредита — 14 лет и 2 месяца;
• ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
• дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
• всего заплатим банку — 3 545 720 рублей;
• проценты — 1 505 720 рублей.

Срок кредита уменьшился почти вдвое, а проценты — на 2 205 606 рублей. Но расходы на ежемесячное обслуживание ипотеки выросли на размер досрочного платежа — в нашем примере это пять тысяч рублей.

Расчет переплаты по процентам при досрочном погашении с сокращением срока

Гасить с уменьшением платежа. Если вносить те же 5000 рублей, но выбирать уменьшение платежа, срок кредита всё равно будет уменьшаться, но не так сильно:

• срок кредита — 25 лет 3 месяца;
• ежемесячный платеж — 15 975 рублей в первом месяце. Платеж с каждым месяцем снижается, например, через пять лет платеж будет около 13 000 рублей, а через десять лет в районе 8 000 рублей;
• дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
• всего заплатим банку — 4 288 453 рубля;
• проценты — 2 248 453 рубля.

По сравнению с вариантом без досрочного погашения экономия на процентах 1 462 873 рубля.

На 17‑й год ипотеки обязательный платеж снизится до 6 833 рублей

Самая низкая переплата по процентам получается, если досрочно гасить ипотеку с сокращением срока. 

Досрочное погашение и его виды

Прочитав договор кредитования, вы, скорее всего, найдете всего 2 вида досрочного погашения задолженности: частичное и полное. Как правило, найти разом крупную сумму, к примеру, 1-2-3 млн. рублей очень сложно, а если говорить о кредите в 4-5 млн. рублей, то и вовсе для большинства это неподъемные деньги. Вы можете выиграть крупную суммы в лотерею, или вам нежданно достанется щедрое наследство, тогда прекрасно, вы сможете разом погасить тело кредита, и проценты, полагающиеся банку на день уплаты долга. Чем раньше вы смогли внести всю сумму по кредитной задолженности, тем, соответственно, меньше переплатите денег банку. Но это утопия, и таких случаев от силы 1% на все ипотечные кредиты.

Второй вариант — это частичное досрочное погашение задолженности. К примеру, у вас ипотека на 10 лет, с суммой ежемесячного платежа в 17500 руб. Заемщик имеет стабильный доход и в состоянии ежемесячно выплачивать долг в том же размере. Но помимо основного дохода, в семье появляется дополнительная сумма, которую можно внести в счет частичного погашения кредита.

Появиться дополнительные средства могут из разных источников:

• начисление единовременного налогового вычета на покупку жилья, выплачиваемого при официальном трудоустройстве и исправной оплате налогов предприятием;
• получение материнского капитала за рождение второго и более ребенка, предоставив соответствующий сертификат в банк можно погасить часть задолженности по кредиту на жилье;
• продажа любого значимого имущества;
• получение наследства;
• крупный выигрыш;
• окончания срока вкладной операции и получение полной суммы депозита на руки;
• другие личные накопления.

В таком случае клиент заблаговременно должен уведомить банк, что хочет внести сумму в счет досрочного погашения задолженности.

Обратите внимание! Банк предусматривает срок в 1 месяц для предоставления соответствующего заявления о предстоящем платеже с целью досрочного погашения займа. Фактически клиент должен уведомить банк о своих намереньях не менее чем за 1 рабочий день

То есть, клиент лично может обратиться в банк и составить письменное заявление, в котором указывается размер внеочередного платежа, без учета обязательного. После этого можно делать взнос, и банк, получив платеж, сразу сделает пересчет по кредиту, предоставив возможность клиенту пересчитать остаток долга.

Выгода не очевидна

По словам экспертов, выплачивать ипотечный кредит досрочно имеет смысл в те самые первые годы, когда заемщик отдает банку большую часть процентов. При кредите в 2 миллиона рублей на 15 лет даже сравнительно небольшой досрочный взнос в размере 100 тысяч может сократить срок кредита на целых 20 месяцев. Если заемщику важнее сократить не срок кредита, а ежемесячную выплату, он может выбрать и такой вариант, тогда выплата уменьшится на 1300 рублей.
Нехитрые подсчеты показывают, что в любом случае сокращение срока кредита выгоднее для заемщика, чем сокращение ежемесячных выплат. Но это касается долгосрочной перспективы, а жить заемщику хочется не потом, а сегодня: многие признаются, что готовы пожертвовать выгодой через 15 лет, но уменьшить выплаты уже сейчас, перераспределив высвободившиеся средства с кредита на отпуск или нужные в быту вещи.
Этим же объясняется и то, что многие заемщики оформляют кредит на максимальное количество лет, переплачивая при этом огромные проценты: ежемесячные выплаты при максимальном сроке минимальны, а сумма кредита – максимальна. «Заемщики изначально оформляют ипотеку на максимально возможный срок, чтобы получить максимальную сумму кредита, – говорит Екатерина Базилевская. – Дело в том, что банки предполагают комфортный платеж по ипотеке в размере от 40% до 50% от дохода заемщика и его семьи, а на практике многие семьи готовы гасить большими суммами, так как располагают неучтенными банком доходами». В то же время статистика показывает, что даже если разница в выплатах при 15-летнем и 10-летнем сроках составляет всего 2-4 тысячи рублей, заемщики часто выбирают 15-летний кредит: эти «лишние» тысячи нужны им сегодня.
Впрочем, заемщикам, у которых каждая копейка на счету и которые не планируют в ближайшие годы менять ипотечную квартиру на более просторную, эксперты советуют и вовсе отказаться от досрочных выплат, пустив свободные средства на отдых, саморазвитие или образование детей. Практика показывает, что в последние годы ипотечные заемщики стали все чаще использовать свободные средства для открытия или развития собственного бизнеса, как поступают крупные бизнесмены во всем мире. Они отправляют средства «в оборот», а с кредитом расплачиваются через 15 лет, обесценившимися от инфляции деньгами.

Михаил Полунин, управляющий Санкт-Петербургским филиалом Связь-Банка:

При оформлении ипотечного кредита около половины заемщиков озвучивают намерения погасить в будущем данный кредит досрочно. Оформление на более длительные сроки связано с желанием клиента застраховать некоторым образом свое материальное положение от непредвиденных экономических ситуаций.
При частичном досрочном погашении ипотечного кредита клиенты могут выбрать, что им важнее в данный момент исходя из собственной финансовой ситуации: сокращение срока или уменьшение суммы ежемесячного платежа. И тот, и другой вариант уменьшает итоговую стоимость кредита и, следовательно, выгоден заемщику.

Досрочное погашение кредита в любом случае выгодно для заемщика, так как сокращает полную стоимость кредита. Однако при погашении кредита равными аннуитетными платежами наибольшие суммы по процентам гасятся в первую половину общего срока кредитования. Поэтому частичное досрочное погашение кредита при данной схеме становится тем менее выгодным для заемщика, чем ближе срок окончания кредитного договора.

Екатерина Базилевская, руководитель центра ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге:

Около 10% заемщиков филиала Абсолют Банка в Петербурге уже при получении кредита знают, что будут интенсивно гасить кредит досрочно. Данные заемщики ежемесячно или ежеквартально совершают досрочные платежи и сокращают срок ипотечного кредита с 10-15 лет до фактических 5-7 лет. Еще около10% заемщиков несистемно производят досрочные платежи в небольшой сумме, а некоторые просто самостоятельно увеличивают себе ежемесячный платеж на 5-10 тысяч рублей по своей личной инициативе. Дело в том, что если платеж составляет 30 тыс. рублей при сумме кредита 2 млн рублей на 10 лет под 13%, то в первые 3 года сумма процентов будет около 20 тысяч, а сумма погашения основного долга банку – только 10 тысяч. Все досрочные платежи уменьшают именно основной долг банку, и таким образом ипотеку можно выплатить на 3-5 лет быстрее. Остальные 80% заемщиков придерживаются изначального графика платежей.
Условия досрочного погашения прописаны в любом кредитном договоре, и заемщик должен их придерживаться. Если есть желание изменить условия договора, то это происходит с согласия сторон (банка и заемщика).

Лилия Крейсс-Белова, эксперт по ипотеке АН «Бекар»:

Стратегия погашения ипотеки

Определяя выгодность решения досрочно погасить долг по ипотеке перед банком, необходимо учитывать несколько факторов. В их число входят:

• Тип регулярных выплат – аннуитетный или дифференцированный. Этот критерий будет подробно рассмотрен ниже для каждого из двух видов платежей;
• Соотношение процентной ставки и уровня инфляции. Сегодня вполне реально оформить ипотеку под 6-9% годовых. Более того, некоторые специалисты считают, что в ближайшее время ставка может снизиться до 4-5%. Целесообразно ли при таких условиях отдавать свободные денежные средства банку, если реальная инфляция находится на близком к указанному уровне? Наверное, нет, ведь подобная ситуация означает постепенное обесценивание долга перед финансовой организацией;

Справка. Уровень инфляции в России 2014-2015 годах составлял по официальным данным, соответственно, 11,36% и 12,91%. В период с 2002 по 2008 год он колебался между 9% и 15,06%. Даже в относительно спокойные промежуток времени между двумя кризисами с 2009 по 2013 год показатель инфляции равнялся 6,45-8,8%.

Валюта кредита и ее финансовая стабильность. Сегодня практически никто не оформляет ипотеку в иностранной валюте, что стало следствием очередной девальвации рубля, случившейся в 2014-2015 годах. Произошедший в начале апреля 2018 года после введения антироссийских санкций обвал рубля на 10-15% в течение пары дней привел не только к тому, что российская валюта в очередной раз потеряла в цене. Фактически, обесценились и все долги заемщиков перед банками. Правда, необходимо отметить, что этот фактор выступает в качестве положительного только в том случае, если доход должника привязан к иностранной валюте или своевременно индексируется.

Предсказать уровень инфляции или стабильность отечественной денежной единицы достаточно сложно. Поэтому при принятии решения о досрочном погашении ипотечного кредита заемщики ориентируются, главным образом, на тип регулярных выплат.

Аннуитетные платежи

Этот вид регулярных выплат подразумевает их равный размер на протяжении всего срока действия кредитного договора. Главным плюсом аннуитетных выплат является простота их планирования. Недостатки графика с такими ежемесячными выплатами намного весомее и заключаются в том, что в течение нескольких лет в структуре платежей преобладают проценты, а основной долг по займу гасится в крайне малом размере.

Естественно, такой вариант намного выгоднее банкам, так как позволяет получить им прибыль по осуществленной финансовой сделке в первые годы действия ипотечного договора. В результате, снижаются риски кредитной организации. Не удивительно, что именно этот вид выплат активно применяют сегодня практически все банки.

Применительно к вопросу о досрочном погашении ипотечного кредита необходимо отметить следующее. Вносить средства заранее при такой схеме выплат имеет смысл в первые годы займа. Чем ближе становится окончание срока действия договора, тем менее выгодно досрочно гасить долг.

Дифференцированные платежи

Этот вариант ежемесячных выплат предусматривает начисление процентов на всю сумму основного долга клиента перед банком. В результате, максимального размера платеж достигает в первые месяцы ипотеки, постепенно уменьшаясь к концу срока действия договора.

Очевидно, что досрочно гасить кредит при такой схеме регулярных выплат намного выгоднее. Вместе с тем, дифференцированные платежи практически не применяются на практике, так как попросту не предусмотрены условиями ипотечного кредитования в большинстве банков. Поэтому всерьез рассуждать о целесообразности подобных действий не приходится.

8 способов быстрее погасить ипотеку

Кредит – это весомое финансовое обременение, поэтому каждый должник старается всеми возможными путями от него поскорее избабиться. Способов быстро выплатить долг банку или другому учреждению существует много – это личные сбережения, материнский капитал, налоговый вычет, рефинансирование, специальные социальные программы, увеличение частоты вносимых оплат, снижение расходов по кредитной карте в пользу погашения займа, субсидии.

Собственные средства и накопления

Один из 8 способов быстро выплатить ипотеку – это использование личных сбережений. Его преимущества:

• максимальное сокращение срока кредитования, возможность быстро снять с себя финансовое бремя;
• минимальная переплата по займу;
• быстрая возможность стать полноправным обладателем приобретаемой в кредит недвижимости.

Единственный недостаток этого способа – это необходимость жесткого планирования бюджета. Должник, отдавая свои накопления, лишается единственной страховки, которая при необходимости поможет решить возникшие непредвиденные материальные проблемы.

Материнский капитал

Этот способ, позволяющий быстро выплатить долг, подходит для родителей и опекунов, у которых есть два и более ребенка. Они могут получить денежную компенсацию в виде сертификата на улучшение жилищных условий, нецелевое использование указанных средств не допускается. Гражданин, который имеет право на получение материнского капитала, обращается в Пенсионный фонд и банк. Учреждения выдают разрешение на использование сертификата для погашения ипотечного займа. Должник отдает сертификат и разрешение кредитору. Размер компенсации — 400 тысяч рублей.

Налоговый вычет

Обладатели займов на приобретение жилья имеют право получить налоговый вычет со стоимости недвижимости и уплаченных финансовому учреждению процентов. Его размер составляет 13% от суммы квартиры или дома, приобретаемого в кредит, но не может превышать 2 млн. рублей. Чтобы получить денежную компенсацию, требуется обратиться в налоговую инспекцию или бухгалтерию компании-работодателя.

Рефинансирование кредита

Если заемщик находит более выгодную программу, он может воспользоваться правом рефинансировать его – перевести в другое кредитное учреждение. Преимущества этого способа:

• существенная экономия;
• снижение размера переплаты;
• возможность выбора более подходящей кредитной программы с целью улучшения условий.

Перевод ипотечного займа из одной организации в другую предусматривает снятие всех обязательств должника перед текущим кредитором и переход залогового имущества новому учреждению. При этом заключается новый ипотечный договор, в котором указываются совершенно другая процентная ставка, схема, срок кредитования, возможность реструктуризации долга, и т.д. Выгодные условия ипотечного кредитования предлагает Сбербанк.

Увеличение частоты платежей

Если из дохода можно выделить средства на то, чтобы досрочно погашать займ, вносить их можно несколько раз в месяц. Это позволит сократить период кредитования и максимально снизить переплату. Увеличивать частоту выплат рекомендуется, когда у заемщика есть дополнительный заработок, когда появились лишние деньги в результате продажи личного имущества, т.д.

Снижение расходов по кредитной карте в пользу погашения долга по ипотеке

Если человек пользуется кредитной картой с определенным лимитом, то эти средства можно использовать для погашения ипотечного кредита. Этот способ не требует каких-либо дополнительных вложений со стороны заемщика, при этом возможна существенная экономия на процентах. Кредитная карта должна быть абсолютно бесплатной, без комиссий за годовое обслуживание.

Субсидии в рамках действующих программ для отдельных категорий граждан

Безвозмезднуюю материальную государственную помощь на частичное погашение ипотечного кредита могут получить молодые и многодетные семьи, военнослужащие, инвалиды, сироты, одинокие мамы, врачи, ученые, преподаватели, госслужащие, бюджетники и т.д. Ее величина напрямую зависит от официальных доходов всей семьи. Существует несколько программ субсидирования. Каждый человек выбирает для себя подходящий вариант.

Социальная ипотека

Чтобы улучшить жилищную ситуацию для лиц, которые относятся к незащищенным слоям населения, государство разработало специальные программы. Они предполагают частичную оплату жилья, приобретаемого в кредит, за счет бюджетных средств, снижение процентной ставки, предоставление определенных льгот в виде денежных компенсаций основного долга и процентов, т.д.