Оценка для ипотеки: особенности и условия процедуры

Содержание документа

Давайте рассмотрим структуру, содержание и оформление отчета об оценке недвижимости. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости учитывается множество факторов. Все они должны быть отражены в отчете.

Именно по этой причине существуют стандарты оценочной деятельности, которых обязаны придерживаться профессиональные оценочные компании.

Важно: требования к документу закреплены федеральным законодательством. В частности, регламентированы Требованиями к отчету об оценке (ФСО №3)

В отчете о рыночной стоимости квартиры должна быть отражена следующая информация:

• задание на оценку;
• факты и выводы;
• полные данные о заказчике и оценщике (директоре организации, юрлице, специалисте, выполняющем оценку);
• ограничения и допущения при проведении работ по подготовке отчета;
• применяемые стандарты оценочной деятельности;
• описание объекта недвижимости с указанием количественных и качественных характеристик;
• анализ рынка и прочих оказывающих влияние на конечную цену внешних факторов. Это обязательная часть работы. Причем должен быть проведен анализ именно в том ценовом сегменте, в котором находится квартира.
• описание методов оценки: затратный, сравнительный и доходный. Если какой-либо из них не применялся, специалист по оценке должен обосновать причину;
• согласование полученных разными методами результатов оценки недвижимости.

Целая глава в отчете отводится под описание характеристик объекта оценки.

Обязательно должны быть указаны:

• технические данные, состояние коммуникаций и год постройки дома;
• тип межэтажных перекрытий;
• материалы, из которых здание возведено;
• метраж и тип планировки квартиры;
• высота дома и этаж расположения жилого помещения;
• наличие поблизости остановок общественного транспорта, крупных дорожных развязок, магазинов и других соцобъектов.

Важно: обязательно присутствие описания текущего состояния жилого помещения. Речь идет о качестве выполненного ремонта, наличии или отсутствии встраиваемой техники

Что делать, если банк не принимает отчет

Если банк не захочет принимать отчет об оценке, сделанный сторонней компанией, нужно разбираться, почему. Вот наиболее вероятные причины:

• Отчет не соответствует требованиям закона, банк указывает конкретную причину — нужно проверить обоснованность этой претензии. Сообщите о происходящем оценщику, обычно разбираются в проблеме быстро. Или пригласите другого эксперта в помощь. Если вы обратились в компанию и в ней отказались признавать ошибки или переделывать отчет, обратитесь в Роспотребнадзор.
• Банк не принимает отчет, потому что он не от аккредитованной компании. Или вовсе не указывает причину. Можно отправить жалобу в Центробанк, ФАС и прокуратуру. В течение месяца из ведомств должен прийти ответ.

По закону банк обязан принимать отчеты об оценке, оформленные в соответствии с законом, от любой организации. Но если откажется, то процесс затянется — начнутся разбирательства, придется жаловаться в контролирующие органы.

В результате ваша сделка может сорваться — вряд ли продавец будет ждать 1–2 месяца, пока вы будете без гарантий результата ругаться с банком.

Поэтому проще сравнить несколько оценщиков и, если разница не кардинальная, обратиться к одному из аккредитованных в вашем банке. Цены на оценку почти везде одинаковые.

Порядок проведения оценки

В ходе данной процедуры определяются ликвидационная и рыночная стоимость квартиры. Ориентиром для финансовых организаций является первый тип этой характеристики. Так они минимизируют свои риски, поскольку рыночная цена может отличаться в большую сторону на 20 процентов. И это не предел разницы.

Оценка недвижимости для ипотеки в ВТБ24 проводится в несколько этапов. Сначала необходимо составить соответствующую заявку и собрать вышеуказанные документы. После этого оценщики выйдут с вами на связь, чтобы согласовать дату и время непосредственного выезда эксперта на место. Находясь в самой квартире, специалист проверит её соответствие плану БТИ, посмотрит на её состояние и сделает снимки.

Но здесь следует учитывать определённые нюансы. Например, если здание, в котором вы планируете приобрести квартиру, возведено до 1960 года, нужно добавить к остальным документам справку о том, какой тип перекрытий был использован в ходе строительства. Если же дом был построен до 1970 года, придётся получить ещё справку о том, что в ближайшее время его не планируют реконструировать или сносить.

Завершив осмотр квартиры, оценщик оформит итоговый отчёт. В офисе оценочной компании вы должны будете забрать два экземпляра этого документа, один из которых необходимо предоставить в банк, приложив к нему квитанцию, подтверждающую оплату услуг оценщика.

Кто оценивает

Проводить оценку недвижимости априори должны незаинтересованные организации.

Другое дело, что сотрудникам финансового учреждения результаты оценки, выполненной сторонней компанией, могут не понравиться. Тогда банкиры потребуют проведение дополнительной процедуры, а это – лишние денежные затраты.

Итак, производить оценку ипотеки для банка ВТБ 24 разрешается:

• аккредитованным банком компаниям;
• независимым оценочным организациям.

Непосредственно саму оценку при этом производит физическое лицо, называемое оценщиком. К нему предъявляются следующие требования:

• членство в одной из СРОО (саморегулируемой организации оценщиков);
• наличие страховки (до 300 тыс. рублей) своей ответственности, действительной на протяжении не меньше одного года.

Как проводится оценка квартиры

Оценка зависит от такого фактора, как привлечение заемных средств либо приобретение недвижимости в собственность. В одном случае обязательно следует предоставить техническую и подтверждающую права на квартиру документацию. Шаги, которые необходимо проделать в данном случае, следующие:

• собрать нужные документы;
• пригласить оценщика, чтобы посмотреть квартиру;
• уточнить все требования, выдвигаемые кредитной организацией, и на основании этого заключить соглашение со специалистом;
• получить справку о стоимости, чтобы на ее основании делать отчет о кредите;
• передать полный отчет.

В данном документе будет содержаться вся информация об оценке, которая нужна: это и рыночная стоимость, и результаты независимой экспертизы. Такая цена на квартиру станет базовой для определения кредита и залоговой суммы недвижимости.

Оценщик принимает во внимание следующие факторы:

• состояние квартиры, а также возраст дома;
• имеющуюся поблизости инфраструктуру;
• наличие транспортной ветки;
• этаж, жилплощадь, комнаты и иные параметры непосредственно квартиры.

Необходимые документы

Если осуществляется оценка квартиры в новостройке, необходимо предоставить следующие бумаги:

• техпаспорт;
• акт передачи недвижимости;
• договор долевого участия или соглашение о переуступке прав;
• удостоверение личности будущего заемщика.

А чтобы оценить недвижимость на вторичном рынке, потребуется:

• техпаспорт;
• правоустанавливающий документ;
• удостоверение личности заемщика.

Собрав нужные бумаги, узнают, сколько стоит оценка, и оформляют заявку

В назначенное время специалист приедет, чтобы провести осмотр помещения.  При оценке во внимание принимаются такие параметры квартиры, которые остаются одинаковыми на весь период

После того как произведена оплата услуги, оценщик готовит документ в течение пяти дней. При этом в отчете должна быть указана следующая информация:

• общие данные о специалисте и заемщике;
• применяемые методы оценки;
• исследование рынка на текущий момент;
• данные о квартире;
• рыночная, а также ликвидационная ее итоговая стоимость.

Что нужно знать об оценщике

Выбор самого оценщика и оплата его услуг является задачей исключительно заемщика. Хотя никто не ограничивает клиента в выборе, но рекомендуется, чтобы фирма, занимающаяся стоимостным анализом недвижимости, была аккредитована банком, в котором клиент намеревается взять ипотеку. Поскольку у каждого банка могут быть свои индивидуальные требования к оценочным отчетам. Помимо этого любой подобный отчет должен соответствовать требованиям Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК).

Чтобы все эти пункты были наверняка соблюдены, выбранная заемщиком фирма должна иметь подтверждение о членстве в СРО (саморегулируемые организации на рынке недвижимости) и полис страхования гражданской ответственности на минимальную сумму в 300 тыс. рублей. Страховой полис оценочной компании указывает, что организация не первый год занимается соответствующей деятельностью.

Плюс это гарантия, что в случае просчета или ошибки специалиста, деньги заказчику будут возвращены полностью или частично (в зависимости от грубости ошибки, допущенной в отчете). Если независимая компания не аккредитована банком, то все эти реквизиты заемщик должен будет приложить к отчету. Оценка квартиры для ипотеки, как правило, заказывается уже после того, как было проведено первое предварительное собеседование с банком-кредитором. Чтобы примерно знать, какое собственно жилье нужно оценивать.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, и кем она проводится

Кто платит за оценку квартиры при ипотеке? Клиент сам должен решать вопрос оценки квартиры. Все расходы, связанные с этой процедурой, он также оплачивает из своего кармана. Компенсации от банка не будет, даже если в ипотеке откажут. По этой причине кредитная организация часто сама делает анализ объекта. Если стоимость жилья приемлема и нет причин отказать клиенту, то последний обязан оплатить затраты оценщику. В большинстве случае банки работают с конкретными фирмами, которые имеют аккредитацию. Отчеты от них они принимают без нареканий. Конечно, по закону клиент имеет право обратиться в любую другую компанию. Но тогда стоит ожидать, что банк будет делать замечания по поводу каждой буквы и цифры в отчете.

Есть ситуации, когда услуги оценщика оплачивает кредитная организация. К примеру, если она подает в суд на заемщика, который не исполняет своих обязательств. В этом случае, необходимо точно знать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки. Раз недобросовестный клиент не выплачивает долг по кредиту, то ожидать от него оплату услуг оценщика не стоит.

Оценку объекта могут делать лица, у которых есть специальный аттестат, подтверждающий их квалификацию Такого специалиста можно найти в фирме, которая занимается оценкой недвижимости, или же заключить с ним отдельный трудовой договор. Если речь идет об оценке квартиры для ипотеки, то необходимо понимать, что есть независимые и аккредитованные оценщики.

Независимые специалисты. Такие оценочные компании либо не захотели получить аккредитацию банка, либо не соответствуют требованиям кредитной организации. Отсутствие аккредитации – это не повод считать, что независимый оценщик некачественно выполняет свою работу. Однако отчеты таких специалистов банк может отклонять по самым разным причинам. Поэтому лучше заказать оценку квартиры для ипотеки в компании, которая имеет аккредитацию.

Специалисты, аккредитованные банком. Это фирмы, которые аккредитованы банком, так как удовлетворяют его требованиям. Список аккредитованных специалистов кредитная организация рекомендует своим клиентам. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам. Во-первых, аккредитованные оценщики становятся клиентами банка. А во-вторых, отчеты они предоставляют в том виде, который утвердила финансовая организация. Оценщики благодаря такому взаимодействию получают постоянный поток заказчиков. Иногда по договоренности оценщик выплачивает банку агентскую комиссию.

Предпочтительно делать оценку квартиры для ипотеки у компаний, которые имеют аккредитацию. Их список можно найти на сайте любого банка

Обратите внимание, что конкретный оценщик может иметь аккредитации не во всех банках. Это значит, что его отчет где-то могут не принять

Учитывать это стоит тем, кто еще не знает, в каком банке будет оформлять ипотеку.

Из списка оценщиков выбирайте того, чьи услуги стоят дешевле всего и кто сможет выполнить работу в срок. Цена в данном случае – более важный показатель. Срок чаще всего значения не имеет, к тому же обычно оценщики готовят отчет не больше недели. В целом, все подобные компании работают на одних и тех же условиях и оказывают одинаковые услуги.

Какие требования предъявляют кредитные организации к оценщику?

1. Ему необходимо состоять в организации, которая занимается оценочной деятельностью. Организация должна быть зарегистрирована в Едином госреестре юрлиц.
2. Оценщик обязан иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму минимум 300000 рублей. Такое обеспечение исключает риски, связанные с ошибкой в результате экспертизы по оценке квартиры.
3. Оценщик должен являться членом СРО (саморегулируемой организации), которая занимается вопросами деятельности оценщиков.

Имейте в виду, что в таких случаях кредитная организация очень щепетильно относится к проверке отчета об оценке квартиры. Зачастую документы просят доработать. Банки оказывают большее доверие тем фирмам, с которыми сотрудничают на постоянной основе, результаты их оценки проходят согласование быстрее.

Аккредитованную организацию удобно выбирать еще и потому, что тогда клиенту нет необходимости проверять бумаги, подтверждающие квалификацию оценщика. Обязательно проверять соответствующую квалификацию нужно, если вы обратились в компанию, которая не имеет аккредитацию в банке. Финансовое учреждение вернет отчет, если его составило лицо, не имеющее права заниматься оценочной деятельностью.

Нужна ли оценка при покупке квартиры от застройщика?

Когда речь заходит о покупке квартиры в новостройке, то возникает резонный вопрос, зачем нужна оценка, если стоимость устанавливается застройщиком и фиксируется в договоре. Дело в том, что банк не имеет права нарушать закон «Об ипотеке», в котором четко прописана необходимость проведения этой экспертизы.

Поэтому независимую оценку заказать все-таки придется. В какой-то степени это будет страховкой и для покупателя, эксперт проверит насколько справедлива цена на выбранный объект недвижимости. И если она будет сильно отличаться от цены договора — есть смысл задуматься о целесообразности такой сделки. Оценка новостройки проводится на момент сдачи готового жилья.

Зачем вообще нужна оценка недвижимости?

Соглас­но зако­но­да­тель­ству, оцен­ка недви­жи­мо­сти – это обя­за­тель­ное меро­при­я­тие при полу­че­нии ипо­теч­но­го кре­ди­та. Неза­ви­си­мая оце­ноч­ная сто­и­мость жилья про­из­во­дит­ся перед тем, как кре­дит­ная орга­ни­за­ция выдаст заем­щи­ку ипо­те­ку. Имен­но банк заин­те­ре­со­ван, преж­де все­го, в оцен­ке квар­ти­ры, та как кре­ди­то­рам необ­хо­ди­мо удо­сто­ве­рить­ся, что объ­ект зало­га, в слу­чае чего, будет про­дан за сум­му не менее той, кото­рая была выда­на в каче­стве кре­ди­та на ее приобретение.

Оцен­ка квар­ти­ры для ипо­те­ки, как пра­ви­ло, испол­ня­ет­ся оце­ноч­ны­ми ком­па­ни­я­ми или част­ны­ми спе­ци­а­ли­ста­ми. В послед­ствие фир­ма выда­ет доку­мен­ты с ито­го­вой неза­ви­си­мой экс­пер­ти­зой и сто­и­мо­стью пред­ме­та недви­жи­мо­го иму­ще­ства, кото­рый в буду­щем и ста­нет зало­гом. Во вре­мя дан­ной про­це­ду­ры оцен­щик учи­ты­ва­ет осо­бен­ность и спе­ци­фи­ку цели, соглас­но кото­рой про­из­во­дит­ся неза­ви­си­мая оцен­ка жилплощади.

А спе­ци­фи­ка, в дан­ном слу­чае, состо­ит в том, что кре­дит­ная орга­ни­за­ция рас­смат­ри­ва­ет при­об­ре­та­е­мую недви­жи­мость в каче­стве иму­ще­ства, кото­рое в слу­чае невы­пла­ты дол­га кре­ди­то­зам­щи­ком мож­но будет про­дать с молот­ка. Так, банк-кре­ди­тор вер­нет себе капи­тал, выдан­ный соглас­но дого­во­ру ипо­те­ки. То есть на осно­ва­нии доку­мен­та­ции, в кото­рой ука­зы­ва­ет­ся сто­и­мость квар­ти­ры для ипо­те­ки, банк опре­де­ля­ет, соот­вет­ству­ет ли цена за недви­жи­мость сум­ме запра­ши­ва­е­мо­го кредита.

Зачем нуж­на оцен­ка квар­ти­ры для ипотеки?

Если про­да­вец недви­жи­мо­сти запра­ши­ва­ет цену боль­шую, чем та, кото­рую опре­де­лил оцен­щик, то заем­щик обя­зан будет само­сто­я­тель­но най­ти допол­ни­тель­ные денеж­ные сред­ства, что­бы покрыть раз­ни­цу меж­ду сум­мой, кото­рую обес­пе­чи­ва­ет ипо­теч­ный кре­дит и сум­мой, запра­ши­ва­е­мой про­дав­цом квартиры.

Слу­ча­ет­ся, что оце­ноч­ная сто­и­мость, кото­рую опре­де­ли­ла неза­ви­си­мая экс­пер­ти­за, ока­зы­ва­ет­ся зна­чи­тель­но ниже рыноч­ной и тога банк выдаст вам не ту сум­му, на кото­рую вы рас­счи­ты­ва­ли. Такая ситу­а­ция может воз­ник­нуть, если оцен­щик не вер­но подо­брал подоб­ные типы иму­ще­ства или не учел состо­я­ние жилья (ремонт, рай­он, этаж и пр.). В этом слу­чае, заем­щик может насто­ять на повтор­ной неза­ви­си­мой оцен­ке, при­ве­дя свои дово­ды оце­ноч­ной компании.

Кто должен платить за оценку квартиры при ипотеке продавец или покупатель

Экспликация квартиры или план БТИ. В документе должны быть детально описаны все помещения квартиры с указанием точных размеров. Во время осмотра жилья специалист по оценке устанавливает соответствие его реального состояния и на бумаге.

В оценочной компании снимут копии с представленных бумаг, которые вам предложат заверить. Впоследствии они будут вложены в отчет. Укажите свой номер телефона для связи и ожидайте сообщения о готовности документа.

Это ведь не является самой оценкой? Это какой то отдельный документ? И если так, то каковы детали его получения? Спасибо заранее.

На российском рынке недвижимости принято, что услуги экспертной компании погашает со своего кармана покупатель, то есть лицо, которое в этом заинтересовано. В данном случае это заемщик, желающий взять ссуду, а вот продавцу можно прийти на сделку и без этого документа. На деле собственнику квартиры неинтересно, откуда поступит финансирование.

Оценка недвижимости по ипотеке в основном нужна банку

Неважно какой тип недвижимости — оценку необходимо делать. В данной статье мы будем говорить об оценке квартиры

Например, представьте, что вы взяли жилищный кредит и уже заселились в новое жилье. При этом через полгода вас уволили с работы, и оказалось, что платить ипотеку нечем.

Прочими расходами можно считать и комиссии за внесение изменений в кредитный договор, и взимание платы за выдачу банком справок и выписок. Рассчитать все возможные расходы практически нереально, поэтому при оформлении ипотеки стоит рассчитывать свой бюджет и включать в него небольшие непредвиденные траты даже, если кажется, что абсолютно все уже учтено.

Оценка для ипотеки

В силу гражданского законодательства, процедура оценки объекта недвижимости обязательна при оформлении ипотечного кредита.

Оценка проводится до момента одобрения заявления заемщика на выдачу денежной ссуды.

В проведении оценки объекта недвижимости имеет интерес, главным образом, банк, потому что ему нужно удостовериться, что если заемщик не выплатит займ, то заложенное имущество (квартира) будет реализовано за сумму не менее, выданной банком.

Поэтому получить в кредитном учреждении можно только лишь средства, размер которых не превышает стоимость жилья.

Оценку квартиры для ипотеки выполняется только путем обращения к специализированным оценочным организациям и индивидуальным экспертам- оценщикам.

По результатам работы экспертом выдается отчет, в котором рассчитана стоимость проделанной экспертизы объекта недвижимости. Стоимость недвижимости, указанная в отчете оценщика не является обязательно для продавца, м может быть запрошена и большая сумма. Но в случае крупных расхождений заемщику потребуется уплачивать разницу из собственных средств, поскольку банк не выдаст сумму, превышающую оценочную.

Оценка недвижимости

При оценке недвижимости эксперт учитывает множество обстоятельств, а именно:

Указанные факторы, применяются при оценке квартир, расположенных в новостройках и квартир на вторичном рынке жилья.

В новостройках, когда дом недавно принят в эксплуатацию и покупается квартира без финальной отделки, то оценщик также смотрит исследует состояние звукоизоляции, электропроводки, входной двери и окон, лестничной площадки.

Дополнительно при оценке квартиры учитывается:

Оценщиком тщательно обследуется состояние квартиры и всего дома в целом, делаются фотографии, все параметры и характеристики заносятся в отчет для наиболее полного анализа.

Оценка квартиры во вторичном жилье

Оценка квартиры во вторичке производится по вышеуказанным критериям.

Однако в случае покупки квартиры, которая уже находилась в собственности другого лица, то внимание обращается также на следующие факторы:

Выполнять оценку жилого помещения, находящегося во вторичке требует дольше времени, потому что произведенный ремонт может скрывать состояние квартиры, потолков, пола и стен.

Если в квартире имеется самовольное переустройство и (или) перепланировка, это обязательно отражается в отчете оценщика. Данное обстоятельство может быть препятствием осуществления сделки с такой квартирой.

Особенности выбора компании для оценки

Вам необходимо позвонить по списку оценочных компаний, которые вы нашли на официальном сайте. И нужно получить следующие сведения:

1. В течение какого времени оценщик выезжает на место? Все хорошо, если до двух дней.
2. Сколько времени уйдет на то, чтобы подготовить отчет? Как правило, до 5 дней.
3. Какая стоимость оценки? Если говорить о Санкт-Петербурге, то средняя стоимость составляет 3000 рублей. В Москве же минимальная оценка составляет 2500. Средняя же будет дороже.
4. Сколько нужно заплатить за вторую копию отчета? Оценщики создают одну копию по умолчанию. В некоторых случаях вторая стоит 500 рублей. Но в добросовестных компаниях это бесплатно. Поэтому рекомендуется сотрудничать лишь с теми оценщиками, которые не берут деньги за это.

Запомнить

1. Оценивать недвижимость могут организации и частные лица, действующие по законодательству РФ, состоящие в СРО и имеющие страховые полисы. Самостоятельно выбирая оценщика, проверьте его легитимность, опыт работы и готовность выполнить работу в соответствии с требованиями кредитора.
2. Пользуйтесь рекомендацией кредитной структуры по выбору оценщика, экономьте свои деньги и время.
3. Консультируйтесь с оценщиками на этапе осмотра имущества: это поможет в принятии решения покупки жилья в ипотеку.
4. Помните о сроках годности отчета (6 месяцев) и оформляйте кредит сразу после получения и передачи документа в банк.

Удачи в сделках и до новых встреч!

Пример оценки квартиры

Для наглядности приведем пример оценки квартиры на основании существующих аналогов. Предположим, что оценить нужно жилье площадью 50 кв.м., расположенное в живописном районе, но без ремонта, в черновой отделке. Примерно такие аналоги можно найти почти во всех случаях:

Чаще всего используется не больше трех аналогов. Меньше применяется только тогда, когда аналогов найти невозможно (что резко снижает актуальность такого метода оценки). Больше же используется тогда, когда разброс цен слишком большой.

Средняя стоимость 1 квадратного метра, с учетом поправочных коэффициентов составит: (50000+45000+48000)/3=47667 рублей. Итого, рыночная цена объекта оценки будет равна 47667*50=2383350 рублей.

Дополнительно банк может применять другие поправочные коэффициенты. Например, на то, что за время действия кредитного договора дом износится и квартира автоматически упадет в цене. Также могут быть и другие факторы, типа тенденции на рост или падение цен на жилье в регионе и так далее. Эти цифры высчитываются отдельно и зависят уже напрямую от внутренних нормативов банка.