Ж-2 зона малоэтажной жилой застройки

Улица и проезжая часть.

Красные линии регулируют расположение наших домов и построек относительно проездов и дорог

Поэтому знать, где проходит красная линия у вашего участка важно

Ваш дом должен стоять на расстоянии не менее 5 метров от красной линии улицы, и не менее 3 метров от красной линии проезда. Баня, гараж или сараи должны стоять на удалении не менее 5 метров от этих линий.

Кстати, если ваш забор стоит вплотную к красной линии, калитка должна открываться только внутрь – иначе она создаст проблемы для пешеходов, автомобилистов, велосипедистов и пр. – в общем, для общества.

Все вышесказанное может напугать будущего домовладельца, но, поверьте, на практике это не так страшно! Не пожалейте средств на кадастрового инженера и ваши дом и постройки встанут как надо. И по завершении строительства не забудьте подать уведомление теперь уже об окончании. К нему вам потребуется технический план. И если вы все соблюли, вы приступаете к регистрации объекта. Быстрее и проще всего это сделать через МФЦ.

Впрочем, часто бывает и такое, что вы-то все учли и построили правильно. А вот новый сосед – нет. И договориться миром не удается

Конечно, стоит попытаться донести до него важность соблюдения СНИПов и градостроительных норм. Ведь если эти нарушения выявит администрация, то это может привести не только к штрафам, но и к сносу

В таком случае вам нужно подать заявление в администрацию, в котором изложить все факты. Оно станет причиной проведения проверки.

Есть и судебный путь. Но в таком случае вы должны быть точно уверены в нарушении, а не измерять расстояния на «глазок».

Ж – 3. Зона жилой застройки средней этажности

Зона Ж — 3 выделена для формирования жилых районов с размещением многоквартирных домов 4 — 5 этажей. Допускается широкий спектр услуг местного значения, коммунальные предприятия без превышения допустимых уровней воздействия на окружающую среду.

Основные виды разрешенного использования недвижимости:

· многоквартирные жилые дома 4 – 5 этажей (в том числе со встроенными объектами обслуживания);

· детские сады, иные объекты дошкольного воспитания;

· школы;

· аптеки;

· поликлиники общей площадью не более 600 кв. м.;

· магазины товаров первой необходимости (общей площадью не более 400 кв.м.);

· ремонт бытовой техники, парикмахерские, пошивочные ателье, иные объекты обслуживания;

· библиотеки;

· почтовые отделения.

Вспомогательные виды разрешенного использования:

· гаражи, встроенные в жилые дома;

· открытые автостоянки для временного хранения индивидуальных автомобилей;

· парковки перед объектами культурных, обслуживающих и коммерческих видов использования;

· жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы.

Условно разрешенные виды использования:

· многоквартирные жилые дома до 4 этажей;

· гостиницы, общежития;

· офисы на первых этажах жилых домов общей площадью не более 300м2 (кроме жилых домов, расположенных внутри кварталов);

· клубы многоцелевого и специализированного использования (с ограничением по времени работы);

· компьютерные центры;

· кафе, закусочные, бары, рестораны, в том числе на 1-2 этажах многоэтажных жилых домов (с ограничением по времени работы);

· бани;

· общественные туалеты;

· интернаты для престарелых и инвалидов, ночлежные дома;

· гаражи боксового типа, многоэтажные, подземные и наземные гаражи, автостоянки на отдельном земельном участке;

· объекты культового назначения

· производственные и коммунальные объекты, деятельность которых не оказывает вредного воздействия на окружающую среду, для которых не требуется установления санитарно-защитных зон;

· телефонные и телеграфные станции;

· спортзалы, спортклубы.

Предельные параметры разрешенного использования недвижимости:

· отступ застройки от красных линий не менее 5 м, если иное не определено проектом планировки. Допускается совмещение линии застройки с красной линией в районах сложившейся застройки;

· высота жилых домов до верха плоской кровли не более 20,0 м до конька скатной кровли не более 24,0 м;

· минимальная площадь земельного участка рассчитывается по «Методическим указаниям по расчету нормативных размеров земельного участка в кондоминиумах» (СП 30-101-98);

· если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров, определенных по СП 30-101-98, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы участка жилого дома устанавливаются по существующим границам;

· сверхнормативная территория может быть передана домовладельцам в собственность или аренду только при условии, что она не может быть использована в качестве самостоятельного объекта в соответствии с утвержденной градостроительной документацией;

· возможность установки ограждений и их внешний вид согласовываются с главным архитектором города.

Территориальная зона жилой застройки Ж-3

Зона среднеэтажного строительства. В пределах этой зоны предусмотрено возведение среднеэтажных строений смешанного типа. Здесь размещают объекты не выше восьми этажей и с обширным перечнем обслуживания для местного населения. Но можно возводить и другие здания. Перечень основных ВРИ:

• среднеэтажная жилая застройка;
• магазины и рынки;
• парки и площадки для спорта;
• начальные и средние школы;
• обслуживающие предприятия;
• организация здравоохранения;
• кафе, закусочные и прочее.

Условно допустимые виды – это офисы, размещенные на первом и втором этажах жилых домов, либо в отдельных зданиях. Также к ним относят местные торговые центры, резервуары для воды, индивидуальные гаражи, автомойки и другие виды строений. Есть здесь и вспомогательные ВРИ (парковки, пожарные гидранты и т.д.).

Классификация

В каждом поселении выделено несколько основных зон после территориального разделения площади:

• Самые важные и, как правило, самые большие зоны – жилые.
• Также обязательно присутствуют общественно-деловые зоны.
• Производственные.
• Выделяются зоны инженерные и транспортные.
• Необходимы зоны рекреационные.
• Выделяются зоны специального назначения и военных объектов.
• Могут присутствовать и зоны сельскохозяйственного назначения.

Границы территориальных зон должны совпадать с границами отдельных земельных участков. Каждая зона имеет свой градостроительный регламент, отвечающий нормам землепользования. Он зависит от расположения зоны, площади и назначения этого земельного участка. Участки могут находиться в пределах одной зоны, в таком случае для них применяется один градостроительный регламент.

Что такое градостроительный регламент? Это определение основного правового режима для земельного участка и всего, что находится на нем или под его поверхностью.

Этот регламент и виды разрешенного использования – основные нормы, которые нужно учитывать при использовании земельных участков, находящихся в пределах той или иной территориальной зоны.

Как перевести свой земельный участок в территориальную зону Ж?

Изменение территориальной зоны предполагает корректировку ген. плана и правил землепользования и застройки. В этих целях подается обращение в уполномоченные органы (местный муниципалитет или Городская комиссия в Москомархитектуре). В заявлении необходимо привести обоснование таких изменений:

1. Территориальная зона меняется, чтобы повысить эффективность использования участка или недвижимости – представьте факты неэффективности земли в текущем состоянии, прикрепите соответствующие расчеты.
2. Собственнику участка причиняется вред – надо детально разобрать все аспекты такового (снижение стоимости надела, удешевление объектов недвижимости и прочее).

Основания могут быть и другими. Например, заявитель приобрел участок, планируя возвести на нем многоквартирный дом, но текущая территориальная зона позволяет строить только парковки и прочие аналогичные объекты. Доказав целесообразность строительства жилого дома, вы убедите комиссию изменить действующую зону.

При внесении изменений в правила застройки, уполномоченные органы стараются соблюдать баланс между интересами собственников и публичными интересами. Когда смена территориальной зоны приведет к развитию территории, провести ее будет легче. Иногда процедура требует организации публичных слушаний, в других ситуациях решение принимает глава местного муниципалитета.

Мотивированный ответ дается на основании полученных документов и ходатайства. К обращению надо прикрепить:

• ситуационный план, где отмечены границы вашего участка и имеющиеся на нем объекты недвижимости;
• документацию на землю, включая выписку из ЕГРН, договор аренды или иное подтверждение прав;
• схему планируемой застройки, где обозначены места размещения объектов и их экономические показатели.

На рассмотрение обращения может уйти до двух месяцев. Юристы Геобюро помогут с переводом Вашего земельного участка в территориальную зону Ж.

Территориальная зона жилой застройки Ж-4

Зона многоэтажного строительства. Высота жилых строений девять и более этажей. Помимо них допускается возведение других объектов, отвечающих требованиям градостроительных регламентов. Также в основные виды включены:

• многоэтажная жилая застройка;
• магазины и рынки;
• бытовая сфера обслуживания;
• учреждения культурного развития;
• спортивные виды деятельности;
• организация здравоохранения и т.д.

К условным видам относят религиозное использование земель, предпринимательство, размещение складов и обслуживание автотранспорта. А вспомогательные виды – это отдельно стоящие гаражи (владельцы – люди с инвалидностью), гостевые автомобильные стоянки, хозяйственные площадки и прочее.

Виды разрешенного использования

Статья 85 ЗК РФ гласит, что в состав земель населенных пунктов входят следующие зоны:

1. Жилые.
2. Общественно-деловые.
3. Производственные.
4. Инженерных и транспортных инфраструктур.
5. Рекреационные.
6. Сельскохозяйственные.
7. Специального назначения.
8. Военные.
9. Иные территориальные.

Для физических лиц интересны только 2 территориальные зоны: жилые и сельскохозяйственные. Остальные 7 не могут быть приобретены в собственность или взяты в аренду. Согласно статье 85 части 5 ЗК РФ, земельные участки в жилых зонах используют с целью:

• Индивидуальной жилой застройки.
• Мало- или многоэтажной жилой застройки.
• Возведения бытовых или культурных помещений.

Часть 11 статьи 85 ЗК РФ гласит, что физические лица имеют право завладевать землями населенных пунктов сельскохозяйственного назначения с целью строительства там зданий, необходимых для сельскохозяйственного производства, пашен и многолетних насаждений. Узнать о возможностях использования того или иного участка можно изучив классификатор №540, утвержденный 01.09.2014 Минэкономразвития.

Земли в составе общественно-деловых зон предназначаются для строительства административных, образовательных, культурно-бытовых, социальных зданий, необходимых для общественного пользования. Возможность использования таких участков регламентируется градостроительными документами. Земли, расположенные в производственных зонах, предназначены для строительства заводов, складских помещений.

Земли в составе зон инженерно-транспортных инфраструктур используют для строительства железнодорожных линий, автомобильных дорог, проезда морского, воздушного, трубопроводного транспорта, линий связи и инженерной инфраструктуры. Участки, находящиеся на территории рекреационных зон, используются для туризма и отдыха горожан. Они заняты городскими лесами, парками, скверами, садами и другими природными комплексами.

Как изменить территориальную зону земельного участка Ж-1 – Ж-4 на другую зону Ж?

Когда действующая территориальная зона не позволяет строить необходимые объекты недвижимости или вести определенную деятельность, надо обратиться в органы власти за ее изменением. В Москве заявление подается в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки. В области изменением территориальных зон занимаются местные власти (глава муниципалитета).

Для смены зоны Ж-1 — Ж-4 на другую, но в пределах территориальной зоны Ж, потребуются серьезные основания:

• по ошибке участок разместили в двух различных зонах, из-за чего невозможно получить разрешение на строительство или иным образом использовать землю;
• выбранная зона предусматривает ведение деятельности (как правило, коммерческой), но действующая зона ограничивает таковую;
• использовать участок в новой территориальной зоне было бы выгоднее (улучшится комплексное развитие района, повысится эффективность пользования землей и т.д.).

Причины перевода надела из одной зоны в другую должны быть детально проработаны. Их указывают в заявлении, прикрепленная же документация должна содержать доказательства необходимости изменения зоны. В этих целях можно обратиться в экспертные организации для проведения расчетов.

Чаще всего, собственники обращаются за изменением территориальных зон Ж-1 на Ж-2, Ж-2 на Ж-3, Ж-3 на Ж-4 т.е. с целью извлечения коммерческой выгоды увеличивают плотность застройки. Увеличению плотности застройки может мешать отсутствие необходимой для проживания инфраструктуры — нагрузки на детские сады, школы, поликлиники и т.д. Иногда, для преодоления данного ограничения, зайстройщики, берут на себя дополнительные обязательства по строительству социально значимых объектов.

В остальном процедура изменения территориальной зоны стандартная:

1. заявление подается в уполномоченный орган;
2. создается проект изменений ПЗЗ;
3. проводятся публичные слушания (если требует ситуация);
4. проект и рекомендации рассматривает глава администрации;
5. выносится решение и обновленные данные вносят в ЕГРН.

Юристы нашей компании пройти предварительные согласования, помогут составить обоснованное заявление и переведут надел в подходящую территориальную зону.

Дополнительные материалы:
Изменение разрешенного использования земельных участков — услуги
Изменение категории земельных участков — услуги

Территориальная зона жилой застройки Ж-2

Зона блокированной застройки и малоэтажного строительства. В этой зоне возводят дома на несколько квартир. Их максимальная высота – четыре этажа. Это предусмотрено основными видами использования. Также к ним относят:

• блокированные здания с территорией возле дома;
• малоэтажная многоквартирная жилая застройка;
• магазины и рынки;
• административные здания;
• объекты для обслуживания жителей района;
• гостиницы и детские учреждения;
• школы, спортивные залы, дома культуры;
• библиотеки, отделения связи, аптеки.

В перечень условных ВРИ входят: общежития, индивидуальное жильё, поликлиники, торговые комплексы, рынки, ветеринарные лечебницы и прочее. Среди вспомогательных видов: детские и спортивные площадки, автомобильные стоянки, гаражи, скверы, бульвары и остальное.