Как происходит продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2021 году: порядок действий и документы

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

• собственником жилья;
• владельцем доли в продаваемой квартире;
• прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
• ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

1. основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
2. способ продажи (наличный, безналичный);
3. наличие обременения жилья;
4. возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

1. полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
2. ограниченная (с 14 до 18 лет);
3. частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

• После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
• В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

1. размер новой квартиры, ее площадь;
2. расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
3. условия проживания;
4. техническая оснащенность;
5. соответствие санитарных норм утвержденным законом;
6. иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют (т.е. расписываются вместо них) их родители или представители (п.1, ст.28, ГК РФ).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п.1, ст. 26, ГК РФ).

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства (об этом ниже).

Кроме того, если для сделки вообще требуется разрешение Органов опеки, и/или несовершеннолетний ребенок указан в числе собственников квартиры (согласно данным Выписки ЕГРН), то сделка по отчуждению такого жилья обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия. Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.

В таком разрешении должны быть ясно указаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов. Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен). Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры:

• Свидетельство о рождении ребенка (оригинал и копия), или паспорт ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
• Заявление от родителей ребенка;
• Паспорта обоих родителей. А в случае отсутствия одного из них — подтверждающий документ (свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав, и т.п.);
• Правоустанавливающие документы по квартире, которая продается (оригинал и копия);
• Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (копия);
• Технические или Кадастровые паспорта на обе квартиры (оригиналы и копии); Дополнительно могут потребовать справки БТИ, экспликации и копии поэтажных планов на обе квартиры (зависит от фантазии инспектора Опеки);
• Отчет независимого оценщика, в котором указаны рыночные цены продаваемой и покупаемой квартир;
• Выписки из Домовой книги и Копии финансово-лицевого счета, либо Единые жилищные документы на обе квартиры (оригиналы);
• Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо доли в квартире, ему перечисляются деньги);
• Если дети старше 14 лет, то их присутствие также необходимо, и от них могут потребовать самостоятельно написать отдельное заявление.

При приватизации квартиры, где прописан несовершеннолетний, обязательно ли оформлять на него долю или можно обойтись без этого? Какие во втором случае могут возникнуть трудности после достижения ребенком совершеннолетия?

Эксперты настоятельно рекомендуют при приватизации квартиры выделять долю детям до 18 лет. Но многие продавцы предпочитают так не делать. Чтобы избежать необходимости согласовывать сделку с органами опеки, некоторые прописывают несовершеннолетних детей у родственников и при приватизации оформляют долю в квартире только на взрослых. Это существенно упрощает продажу недвижимости.

Однако риелторы говорят, что не рекомендуют своим клиентам покупать такое жилье. Если ребенка выписали до приватизации, он может в судебном порядке потребовать, чтобы новый собственник вернул деньги за его долю, которую ранее не выделили родители. Причем в отношении таких дел нет срока исковой давности – человек может потребовать восстановления своих прав с выплатой компенсации и в 30, и в 50, и в 80 лет. Вряд ли кому-то захочется постоянно ждать подвоха. Поэтому стоит пройти процедуру согласования сделки в органах опеки, а не делать покупателю скидку в силу возможных рисков в будущем.

Риск того, что квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, приватизируют без ведома органов опеки и без выделения ему доли, крайне мал.

Как взять разрешение у органов опеки

За соблюдением законных интересов несовершеннолетних следят представители органы опеки. Поэтому любые с недвижимостью, собственником которой является ребенок, требуют их согласия (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ). По закону, при лишении ребенка собственного жилья, необходимо одновременно предоставить ему аналогичную по стоимости недвижимость. Причем прописать там ребенка недостаточно – он должен стать именно собственником.

Закон допускает продажу недвижимости без покупки нового жилья. Но в этом случае на имя ребенка необходимо открыть счет, куда будут перечислены деньги за совершенную сделку. Отдельно отметим ситуации, когда продается жилье, приобретенное ранее с использованием средств материнского капитала. И появляется необходимость в разрешении органов опеки и попечительства на продажу. С одной стороны — не нарушается Закон Об опеке и попечительстве, с другой — какая-то часть средств, в том числе маткапитала, после продажи квартиры зачисляется на расчетный счет в банке — и по факту временно изменяется направление использования МК, не предусмотренное в Законе о материнском капитале. Но, без разрешения органов опеки родители не могут распоряжаться денежными средствами с данного детского счета. Для того, чтобы в последующем направить их на покупку нового жилья, снова потребуется разрешение. В итоге: денежные средства, предназначенные для улучшения жилищных условий семьи, реализуются именно в этом направлении.

Органы опеки могут разрешить отчуждение квартиры без предоставления документов о приобретении новой если:

Семья переезжает в другой город. В этом случае на покупку нового жилья дается три месяца. Если по истечении этого срока ребенок не станет собственником новой недвижимости, предыдущую сделку аннулируют. Новое жилье приобретается в строящемся доме

В этом случае органы опеки будут принимать во внимание степень готовности – чем ближе окажется срок сдачи объекта, тем выше вероятность, получить разрешение на сделку. До момента окончания строительства ребенка обязательно нужно где-то зарегистрировать

Для получения разрешения в органы опеки необходимо предоставить:

• свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
• документы на оба объекта недвижимости: свидетельства о праве собственности, техническая документация, справки из БТИ о их стоимости;
• паспорта родителей;
• предварительные договора купли-продажи на обе квартиры;
• письменное согласие ребенка старше 14 лет на сделку;
• реквизиты расчетного счета, открытого на ребенка, если сделка осуществляется с перечислением денежной компенсации за проданное жилье.

Документы предоставляются на оба объекта недвижимости: на тот, который принадлежит несовершеннолетнему, и на тот, который планируется приобрести взамен.

Собранный пакет документов вместе с заявлением о разрешении сделки передается в органы опеки лично или через МФЦ. Стандартный срок рассмотрения заявки – 30 дней. По истечении этого времени выдается либо приказ о разрешении сделки, либо мотивированный отказ. Разрешение органов опеки действительно в течение 3-х лет.

Чаще всего недвижимость на ребенка оформляют его родители или близкие родственники. Мотивом может быть не только желание обеспечить его будущее, но и защитить жилье от посягательств третьих лиц, в том числе кредиторов. Однако при этом дальнейшее распоряжение имуществом значительно осложняется. Кроме того, делая ребенка единственным собственником общего жилья, родители теряют правовую защиту на случай, если в будущем их выросший наследник решит продать квартиру. Поэтому принимая решения, родителям стоит руководствоваться не только сиюминутной выгодой, но и проанализировать возможное развитие ситуации в дальнейшем.

2021 zakon-dostupno.ru

Несовершеннолетний – собственник доли

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками в первую очередь зависят от возраста этих детей. Так, лица, не достигшие 14 лет, не принимают участие в сделках по купле-продаже недвижимости: за них этой делают законные представители — родители или опекуны, с разрешения ОПП. Подростки с 14 до 18 лет могут распоряжаться своим имуществом только с письменного согласия взрослых – родителей или попечителей, а согласие попечители дают также с разрешения ООП, что отражено в п. 2 ст. 37 ГК РФ.

Справка: детям, не достигшим 14 лет, назначаются опекуны, которые могут выступать в защиту их прав и интересов в любых отношениях без специального полномочия. Подросткам от 14 до 18 лет назначаются попечители – в отличие от опекунов, попечители оказывают содействие в защите прав своих подопечных.

Полную дееспособность дети получают после 18 лет. С этого момента можно проводить сделки купли-продажи без привлечения органов. Однако, в законодательстве РФ есть пункт, согласно которому получить полную дееспособность можно в 16 лет. Для этого должно быть соблюдено одно из условий:

• Вступление в законный брак.
• Официальное трудоустройство несовершеннолетнего. Причем его заработной платы должно хватать на оплату всех необходимых нужд.

В таких случаях продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей проводится по общим правилам купли-продажи недвижимого имущества.

Стандартные условия для продажи доли ребенка

Итак, если ребенок недееспособен или его дееспособность ограничена, родители, чтобы продать его долю недвижимости, должны обратиться в органы опеки и попечительства. ООП дадут согласие на сделку только в том случае, если условия проживания в новой квартире будут не хуже, чем в продаваемой. Например, семья продает двухкомнатную квартиру на окраине, чтобы купить трехкомнатную квартиру в центре.

Пример заявления ООП.

В таком случае ребенок от сделки ничего не потеряет, а даже выиграет, так как доля в новой квартире будет стоить дороже, чем в старой. В редких случаях возможно купить квартиру дешевле, но в тогда разницу между стоимостью долей необходимо положить на специальной счет, который будет принадлежать ребенку. Пользоваться им он сможет только после 18 лет.

При рассмотрении заявления, ООП будут учитывать:

• расположение новой квартиры;
• квадратуру;
• ремонт;
• коммуникации;
• стоимость.

Исключения

Иногда приходится оформлять сделку купли-продажи не с целью улучшения жилищных условий, а для того, чтобы выручить часть свободных денег, например, для оплаты дорогостоящего лечения ребенка или его обучения в специализированном учреждении.

Подобные случаи предусмотрены законодательством в п. 1, ст. 20 ФЗ РФ «Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному». Если законный представитель сможет документально доказать, что продажа квартиры необходима для блага ребенка, тогда ООП дадут согласие.

Помимо этого, органы допускают продажу жилья без предоставления замены в случаях:

• переезда в другую страну на постоянное место жительства;
• участия в долевом строительстве, но при условии, что половина дома на момент продажи старого жилья уже построена.

Главная задача органов опеки и попечительства – проследить, чтобы права ребенка не были ущемлены, следовательно, родителям, продавая долю несовершеннолетнего, нужно документально доказать органам, что они действуют в интересах своего ребенка.

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Риски альтернативных сделок с участием несовершеннолетних

Получение согласия от органов опеки

Если родители покупают недвижимость ребенку за счет своих накоплений, то никаких сложностей при этом не возникает. Дополнительно согласовывать покупку с органами опеки им не надо.

Но большая часть сделок на рынке недвижимости являются альтернативными. Это значит, что родители продают квартиру, где прописан или собственником является несовершеннолетний, а взамен покупают другую недвижимость.

Соблюдение интересов детей контролируют в данном случае органы опеки и попечительства. Родители должны перед продажей доли ребенка заручиться согласием органов опеки на сделку: какую квартиру они продают и что получает ребенок взамен. Этот документ обязательно запросят у нотариуса и в Росреестре.

Органы опеки будут проверять, не ущемляются ли права ребенка в сделке, и предъявляют ряд требований к квартире. Доля ребенка в новой квартире не может быть меньше первоначальной:

1. По соотношению долей в праве собственности. Например, ребенку принадлежала 1/3 в собственности, после продажи стоимость доли выросла до ½.
2. По соотношению общей и жилой площади. Ребенку принадлежало 20% в квартире 60 кв.м., после покупки новой – ему выделят 50% в квартире 100 кв.м.
3. По стоимости доли. Если в новой квартире стоимость 1 кв.м. выше, сделку скорее всего одобрят.

Органы опеки могут отказаться выдавать разрешение, если новая квартира находится в отдаленном районе, рыночная стоимость доли ребенка уменьшилась, ребенку покупают недвижимость в другом регионе.

Но даже если покупаемая взамен квартира «хуже» продаваемой, то такую сделку могут одобрить при наличии убедительных доводов в пользу ее заключения. Например, родители разводятся и мать с ребенком переезжает в квартиру с меньшей площадью.  Такой переезд будет в интересах ребенка, который перестанет находиться в сложной психологической обстановке, поэтому его скорее всего одобрят.

По результатам обращения родителей органы опеки выносят постановление с конкретными параметрами одобренной сделки.  Форма согласия не установлена законодательством и оформляется в свободном формате.

Органы опеки могут вынести согласие на заключение сделки в двух вариантах:

1. Постановление об одновременной покупке и продаже квартиры. Это сложный для реализации вариант сделки, так как первоначально ребенку нужно купить квартиру, а только потом продавать – ту недвижимость, где он сейчас проживает. Для подписания альтернативной сделки все стороны должны в один день подписать документы, а продавец квартиры должен согласиться подождать, пока ему не переведут деньги
2. Постановление на продажу с последующей покупкой. Этот вариант облегчает подписание договора, так как первоначально квартира с несовершеннолетним продается, а потом родители могут искать ему другой вариант квартиры. В некоторых регионах органы опеки отказываются выдать постановление в таком формате.

Также допускается вариант, что деньги за квартиру переведут на личный счет ребенка. На выдачу разрешений у опеки будет не более 30 дней. Если органы опеки не одобрили продажу квартиру, сделку признают недействительной (п.2 ст.19, п.1 ст.21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Риски неоплаты для продавца

Рассмотрим на примере, какие риски есть у продавца квартиры в пользу несовершеннолетнего:

— Нет, они не мошенники. Просто они получили предписание от органов опеки одновременно заключить две сделки: по одновременной продаже квартиры с долей ребенка и покупке – другой квартиры взамен. А так как продается доля в квартире, обязательно участие нотариуса.

Продавец квартиры для несовершеннолетнего в указанном примере очень рискует. Ведь деньги за квартиру он получит последним.  Риски можно сократить, если установить залоговое обременение на квартиру в пользу продавца до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается по сделке. Отметка о залоге будет фигурировать в ЕГРН пока семья не продаст квартиру и не перечислит средства продавцу.

Но стоит учитывать, что органы опеки выдают разрешение на конкретную сделку, поэтому самостоятельно изменить ее условия не допускается. Если сделка в результате развалится, придется получать новое постановление.

Обо всех возможных рисках продавца  квартиры, связанных с неоплатой по договору купли-продажи, и способах их минимизации мы подробно рассказывали в статье «Памятка продавца квартиры – 2021. Чем рискует продавец недвижимости и как обезопасить себя от неоплаты по договору».

Какие права имеет прописанный в квартире ребенок, но не собственник

Суд исходил из следующих положений, установленных нормативными актами:

1. При существующем договоре найма социального характера все члены семьи нанимателя обладают одинаковыми с ним полномочиями и должны быть внесены в этот документ.
2. У ребёнка появляется право на жилплощадь, где находятся его родители. Регистрация будет подтверждением такого положения.
3. По соглашению родителей Ставридова О.В. была перевезена в другой населённый пункт, но в силу малолетнего возраста не могла самостоятельно принимать решения.
4. В соответствии с Жилищным кодексом добровольный выезд семьи нанимателя и его самого будет основанием для прекращения договора со дня их убытия.

Зарегистрированный в квартире несовершеннолетний далеко не всегда является её собственником. Право собственности и прописка — это два разных понятия. Хозяин имущества владеет им, пользуется и распоряжается на своё усмотрение. Он может совершать любые действия, не запрещённые нормативными актами и не нарушающие чужие интересы (отчуждение, дарение и пр.). Прописанный в квартире получает возможность только использовать её для проживания, при условии соблюдения требований, содержащихся в Жилищном кодексе, иные действия с данным имуществом ему недоступны.

Как продать квартиру, собственник которой ребенок

При продаже квартиры, где собственником является ребёнок, необходимо получить:

• письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя
• распоряжение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним

Прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд. Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем они располагали до сделки.

Доля ребенка в новом жилье — по площади и стоимости — должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей. Если взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть. Также органами опеки и попечительства учитывается и месторасположение нового и старого жилья. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в центре города ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины, например, по состоянию здоровья.

Важным фактом является и то, что несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям. К тому же если в цене, продаваемой и приобретаемой квартир имеется даже небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет ребёнка. Этот счет будет заблокирован до достижения им совершеннолетия.

Также следует помнить, что купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.

Если возникли сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации.

После одобрения сделки, можно приступить к сбору пакета документов. Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день.

Также будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства. Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права
собственности.