Комиссия риелтора: сколько стоит его работа и что в нее входит

Так кто же все-таки платит риэлтору – Продавец или Покупатель?

Для тех, кто решил-таки взять на содержание агента по недвижимости, подскажем, что на рынке принято следующее правило по умолчанию. Для владельцев квартир (Продавцов) услуги риэлтора бесплатны, т.к. здесь агент понимает, что ему и так уже дают в распоряжение дорогой объект, а уж как он сможет его обыграть, чтобы себя не обидеть – это его проблемы.

Покупателю тоже дают понять, что ему не о чем беспокоиться, так как заявленная в рекламе цена квартиры уже включает все комиссионные агента, и дополнительно платить ему ничего не придется. Вроде бы всем хорошо, все должны быть довольны!

Но и здесь есть подвох! «Бесплатные услуги для Продавцов квартир» – отличный рекламных ход, который приятно греет уши владельцам недвижимости. Но мало кто из них задумывается над таким парадоксом – какой интерес риэлтору бесплатно работать, ведь Покупателю он тоже не объявляет стоимости своих услуг, и счет ему не выставляет? Покупателю объявляется только цена квартиры.

Вот здесь и начинается «ловкость рук» настоящего агента по недвижимости. Ему нужно так выставить цену и организовать передачу денег по сделке, чтобы и Продавец, и Покупатель получали то, что они заказывали, но при этом как можно меньше контактировали друг с другом (в идеале – только на самой сделке, и то под надзором риэлтора). Почему так?

А чтобы скандала не случилось. Ведь несложно догадаться, что цена квартиры, которую называют Продавцу, и цена, которую выставляют Покупателю – это разные цены. И иногда они отличаются очень существенно. Настолько существенно, что если Продавец узнает, за сколько на самом деле ушла его квартира, он может и скандал устроить (вот тебе и «бесплатные услуги для Продавца»). Задача риэлтора – контролировать процесс сделки, разводить Продавца и Покупателя квартиры по разным углам, и не допускать чтобы «лишняя информация» всплыла в самый неподходящий момент.

Думаете, мы тут преувеличиваем? Ничуть! Факт того, что большинство риэлторов заботят не столько проблемы клиента, сколько возможность заработать любыми путями (в т.ч. маскируясь под «новые форматы» оказания услуг), подтверждают… сами риэлторы в своих откровениях. Например – Сергей Косиков, директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр»:

Справедливости ради стоит уточнить, что «плавающие» и скрытые комиссии чаще применяются мелкими агентствами недвижимости и частными риэлторами. Крупные же агентства (в больших городах) могут открыто объявлять о размере своих комиссионных как за продажу объекта недвижимости, так и за его покупку. Традиционно размер таких комиссионных колеблется в диапазоне 2 – 4% от суммы сделки. В Москве, например, сумма комиссионных составляет, в среднем 150 000 руб. со сделки (данные на 2017-2020 годы). Диапазон таких комиссий – от 80 000 руб. (демпинг от небольших агентств), до 300 000 руб. (без учета дорогого элитного жилья).

И не стоит забывать, что в агентстве недвижимости работают АГЕНТЫ. А это, по своей натуре, авантюрные и независимые люди, которым не платят постоянную зарплату (или платят символический минимум), и они сознательно на это идут. Основной доход агента – это процент с проведенной им сделки. И это заставляет их изворачиваться и строить комбинации так, чтобы создать себе доход как можно больше (вполне естественное желание). А для этого есть ряд приемов, которые помогают им запутать размер комиссии так, что точную сумму заработка риэлтора не знает ни Продавец, ни Покупатель, ни даже само агентство.

Но рассказ про такие приемы – это уже отдельная история из «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА».

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Скрытая оплата

Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент. 

Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации. 

Возможны такие варианты развития событий:

• покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
• продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
• сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.

Зачем риэлтор нужен покупателю?

Несмотря на распространенное мнение о том, что риэлтор нужен преимущественно продавцу, часто в роли заказчика услуг агента выступает покупатель недвижимости.

Риэлтор помогает покупателю:

• не тратить время на долгий выбор недвижимости;
• учитывать все нюансы при подборе квартиры или дома;
• не попасть на уловки мошенников;
• не получить ряд проблем при покупке недвижимости.

Кто платит риэлтору при продаже квартиры? Логичный ответ — покупатель, но только в случае, если он лично обратился к агенту, и они заключили договор.

В последнее время есть тенденция отказа покупателей от риэлторских услуг. Причин этому две:

• распространенное мнение, что специалисты агентства проверяют недвижимость, поэтому можно просто обратиться по объявлениям;
• приобретение квартиры за кредитные средства подразумевает, что сотрудники банка проводят проверку недвижимости на юридическую чистоту.

Обращаться к риэлтору или нет — это личный выбор каждого человека

Но в случае, если принято решение довериться специалисту, важно не забыть составить договор. Он будет гарантией качества услуг агента и поможет подстраховать себя на случай срыва сделки

Рынок новостроек: комиссия ниже, чем на «вторичке»

На рынке новостроек без риелтора не обойтись — у бригадира на стройке квартиру купить невозможно. Так что девелопер либо создает свое подразделение по реализации жилья, либо договаривается с агентством недвижимости. Как поясняет Никита Орлов (АН LIANA, «Мегаполис-Сервис»), при продаже новостроек в Москве действует стандартная схема, когда вознаграждение риелтору выплачивает застройщик, а не клиент. Комиссия при продаже квартиры в новостройке бизнес-класса составляет 1%, а в сегментах эконом и комфорт – 2-3%. Если новостройка расположена на территории Московской области, то размер комиссионных может составлять до 5%.

Например, в подмосковном Орехово-Зуево, по данным Елены Танаевой, генерального директора ООО «АН «Мегаполис-Сервис» (г. Орехово-Зуево), практикуются комиссии порядка 2-3%, а один из застройщиков города вообще выплачивает риелторам фиксированную комиссию в 25 тыс. руб.

Покупатель со своей стороны тоже платит агентам – за сопровождение сделки и оформление собственности. По информации Марии Литинецкой («Метриум Групп»), это 1-1,5% (чаще 1%) от стоимости договора. Сумма может составить 70 — 150 тыс. руб., уточняет Марина Пиатрович, руководитель отдела продаж вторичного жилья компании «Азбука Жилья».

В каждом проекте встречаются свои правила оплаты риелторских услуг, разъясняет Литинецкая. У кого-то в 1% входит также сумма за бронь квартиры, которая потом включается в ее стоимость. Кто-то предлагает фиксированную цену за сопровождение сделки, вне зависимости от бюджета покупки.

Зачастую покупатели новостроек воспринимают риелтора как посредника и предполагают дополнительные денежные затраты, замечает Оксана Вражнова («МИЭЛЬ»). Но это неверно: стоимость метров и у застройщиков, и у риелторов одинаковая. Иногда клиенты думают, что у застройщика проще получить скидку или увеличить ее размер, но и это заблуждение. Когда застройщик предоставляет скидку, то ее получают и клиенты брокера, и клиенты застройщика. Иногда у риелтора скидка может быть больше — за счет части комиссии, которую ему выплачивает застройщик.

Об услугах риелтора, за которые платит покупатель новостройки, подробно рассказывают в пресс-службе компании «ИНТЕКО». Обычно клиенту предоставляется персональный менеджер, который помогает найти вариант, выбирает удобный способ оплаты. Если речь идет о кредите — посоветует банк с подходящими условиями. Но главное на начальном этапе – заключить договор резервирования, гарантирующий, что выбранную квартиру не купит кто-то другой.

Затем между клиентом и застройщиком заключается договор долевого участия (ДДУ). Менеджер организует подписание, готовит документы для регистрации ДДУ в Росреестре, проводит их правовую экспертизу (в документах могут быть недочеты, разночтения), представляет интересы клиента в органе, осуществляющем госрегистрацию. Наконец, зарегистрированный договор передает покупателю.

После сдачи дома риелтор помогает зарегистрировать право собственности. Во всех случаях он действует от имени клиента на основании договора на возмездное оказание услуг и нотариально заверенной доверенности.

В чём заключается услуга риэлтора для покупателя

Услуга обычного риэлтора для покупателя заключается в показе квартиры и связи по телефону с хозяином. Больше никакой ответственности посредник не несёт. Только информационная услуга о квартире. Сопровождает сделку риэлтор чисто физически, просто чтобы в конце получить свои 5% комиссии.

Никакими документами и их проверкой посредники не занимаются – это обман. Пенсионерка, воспитательница детского сада и бывшая учительница после недельной стажировки не могут разбираться в юридических тонкостях и рисках при операциях с недвижимостью. Это область, где юрист тратит 10 лет на наработку опыта и обучение.

Для посредников это просто слова, а деньгами рискуете вы. В штате агентств недвижимости обычно юристов нет, только риэлтора. Обычно всё пускается на самотёк и за проверкой документов к юристам никто не обращается

Посредники деньгами не рискуют – им это не особо важно

Почему так дорого

Сегодня на рынке дорогого жилья предложений намного больше, чем продавцов. В первую очередь это касается вторичного рынка, но и на первичном сохраняются большое число новых проектов и высокая конкуренция. Именно поэтому требовать дополнительных расходов с редкого покупателя, который приносит чемоданы денег, давно не принято. В среднем на рынке элитных и премиальных новостроек в столице заключается около 1–1,5 тыс. сделок. На вторичном больше, но и объем предложения там выше в разы. При этом квартиры могут экспонироваться от одного до трех лет, отмечают риелторы.

Сегодня элитный рынок принадлежит покупателю. «Продать недвижимость, где сейчас все стоит, крайне тяжело. Даже тот поток покупателей, который проходит через агентство, не гарантирует быстрой продажи. Сейчас покупатели могут думать над покупкой дорогой недвижимости и год, и два — и только от мастерства брокера зависит продолжительность этого срока», — говорит директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

На протяжении всего периода продажи квартиры (на вторичном рынке от двух месяцев до трех лет) агент по недвижимости берет на себя обязательства по рекламе, куда входят не только внутренние ресурсы компании (интернет-сайт, рассылки по базам данных), но и внешние каналы — платные сайты с рекламными объявлениями, изготовление презентационных материалов, которые предоставляются или рассылаются клиентам и заинтересованным лицам, поясняет Халин. По его словам, помимо рекламы, в гонорар агентства непосредственно входит работа брокера, то есть время, которое он тратит на то, чтобы сделка состоялась, — показы квартир, проведение встреч с потенциальными интересантами.

«В среднем при работе с элитным объектом количество часов, которые агент тратит для достижения результата, может составлять от 100 до 500 на одну сделку. Все накладные расходы по сопровождению сделки риелторская компания, по сути, авансирует клиенту и ставит зависимость покрытия этих затрат исключительно от конечного результата. Если сделка не состоялась, покупатель ничего не платит, поскольку не получил услугу. Соответственно, риелторская компания не будет требовать компенсаций, возмещения расходов или какого-либо вознаграждения. То есть и время, и рекламные деньги компании — исключительно риски агентства», — поясняет Халин.

Привлечение покупателя зависит от маркетологов агентства и от тех ресурсов, которые оно тратит на рекламу. Такая работа потребует от собственника полной самоотдачи, времени и финансовых средств, а если приведет к продаже, то с соответственной потерей в деньгах, констатирует Колосницын. Риелторы также напоминают, что практически в каждой сделке требуется юрист, услуги которого стоят немало. Для качественной презентации нужны профессиональный фотограф и дизайнер. В некоторых агентствах есть и собственный транспортный отдел, который организует доставку брокеров на сделки, а при необходимости — и клиентов в квартиры, особенно если это не одна поездка за день.

Как проверить риэлтора при покупке квартиры

Если в случае приобретения квартиры Вы обращаетесь за помощью к риэлтору, его также понадобится проверить на предмет благонадежности и ответственности. Для этого понадобится задать специалисту следующие вопросы:

1. Сколько лет риэлтор трудится на рынке?
2. Сколько успешных сделок купли-продажи недвижимости риэлтор заключает в год? Если специалист отвечает уклончиво или приводит незначительную цифру (1-2 сделки в год), это повод отказаться от сотрудничества.
3. Какие именно услуги предоставляет риэлтор? Ответ должен быть конкретизированным и четким.
4. Какую ответственность понесет риэлтор в случае, если исполнит свои обязанности ненадлежащим образом?*

*Обычно честные компании и работники ручаются «головой». Например, в клиентском договоре прописывается, что риэлтор будет отвечать за убытки своего заказчика в случае проведения неграмотной правовой экспертизы, в случае недостаточной проверки юридической чистоты квартиры и пр.

Даже если в сделке участвует посредник, представляющий Ваши интересы, Вам все равно следует лично отслеживать и курировать процесс купли-продажи. Случается так, что даже при большом денежном вознаграждении риэлторы обманывают своих клиентов или выполняют работу некачественно.

Чтобы выбрать профессионального и опытного риэлтора, Покупателю следует придерживаться следующих рекомендаций:

1. Не доверять первому впечатлению. Часто мошенники специально арендуют дорогие помещения, чтобы завлечь доверчивого клиента.
2. Уточнять, работает ли данное риэлторское агентство с банками, юристами и нотариальными конторами. Как правило, крупные компании имеют большой список партнеров.
3. Изучать отзывы о риэлторских агентствах на специализированных Интернет-сайтах.
4. Не передавать риэлтору предоплату, тем более, если это не подкрепляется никаким соглашением.
5. Внимательно и неспешно изучать текст основного договора, заключаемого с риэлтором. Вполне возможно, что «между строк» в нем содержатся невыгодные для клиента условия.
6. Искать таких риэлторов, которые работают по фиксированной денежной ставке в качестве вознаграждения. Если сумма вознаграждения имеет процентный формат и зависит от стоимости квартиры, риэлтор может специально искать более дорогостоящие варианты жилья.
7. Проверять документы риэлтора или риэлторского агентства. Вам должны предоставить свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя, свидетельство о постановке на налоговый учет, а также персональные документы – паспорт, диплом о профильном образовании, сертификаты о повышении квалификации.

Покупка квартиры на вторичном рынке – сложная процедура, включающая в себя множество аспектов. Документы на недвижимость, личность Продавца, техническое состояние помещения и дома, репутация и результативность нанятого риэлтора – все это потребуется проанализировать самым тщательным образом. Не знаете, как избежать рисков и подводных камней конкретно в Вашем случае? Юрист сайта бесплатно проконсультирует Вас и ответит на все интересующие вопросы

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:Москва и Область
3. Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Анонимно

Информация о вас не будет разглашена

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расскажите друзьям

Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи

Максим Привалов

Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Рейтинг автора

Написано статей

609

Цена услуг риэлтора может сильно разниться.

Многие, изначально, называют сильно заниженные цены на услуги риэлтора — демпенгуют, чтобы привлечь клиентов, а в процессе работы, поднимают их по размеру агентского вознаграждения — «раскручивают». Агенты-новички, в поисках первого клиента, также занижают цену. Сильно завышенная стоимость риэлторских услуг может быть обусловлена именем агентства, брендом. Расценки риэлторов в раскрученных конторах в несколько раз выше, но к сожалению, это не всегда обусловлено качеством предоставляемых услуг.

Выбор исполнителя по минимальной стоимости риэлторских услуг (кто скажет меньше, с тем агентом я и буду работать), по меньшей мере, не уместен, это обязательно скажется на качестве предоставленных услуг. Но, увы, по такому принципу начинают искать себе риэлтора 90% клиентов на рынке недвижимости. Хорошо — дешево не бывает, это знает каждый здравомыслящий человек. Но и дорого — не всегда отлично. После многочисленных встреч и переговоров, консультаций и всех этих мытарств — к такому выводу приходят все, кто хочет получить риэлторские услуги. Съэкономив на хорошем специалисте несколько десятков тысяч рублей, вы можете потерять свое имущество, а может быть и свое здоровье. Стоит оно того? Конечно же, нет!

Есть разумное, рациональное решение — идеальное соотношение цены и качества — услуги частного риэлтора в Москве. Умеренная цена и высокое качество оказываемых услуг при максимальном, к вашему жилищному вопросу, внимании. Что может быть лучше?!

Услуги риэлтора при продаже квартиры.

Расценки на услуги зависят от сложности сделки, и поэтому, комиссия риэлтора при продаже квартиры — величина договорная. Каждая сделка по недвижимости индивидуальна, и, чтобы ответить на вопрос — «сколько вы возьмете за свои Сколько стоят услуги риэлтора в Москве?», воспользуйтесь бесплатной консультацией по телефону.

Выбор риэлтора по стоимости услуг.

Только после ознакомления с материалами и сведениями по предстоящей сделке, я смогу назвать точную стоимость риэлторских услуг, которая будет отражена и зафиксирована в агентском договоре.

Не верьте заявленной низкой комиссии риэлтора при продаже квартиры, все расценки риэлторов в прайсах и таблицах условны, носят рекламный характер и, зачастую, служат лишь для привлечения внимания. Конкуренция между агентами сумасшедшая! Ведь рынок оказания риэлторских услуг — это такой же рынок, как и любой другой. Я бы даже сказала, что это наиболее «разогретый», что ли, рынок.

Звоните, спрашивайте, консультируйтесь — за спрос денег не беру.

А вообще, выбор риэлтора, как мне кажется, дело интуитивное. Вот понравился человек с первого взгляда, и все тут. Обзвоните нескольких агентов, обрисуйте свою ситуацию — узнайте стоимость риэлторских услуг, назначьте несколько встреч, поговорите, пообщайтесь. Посмотрите кто как, а главное, о чем говорит, кто как держится и что конкретно предлагает…

И помните — не так важна стоимость услуг риэлтора, как комфорт в общении, душевное спокойствие и уверенность в безопасности предстоящей сделки.

И напоследок, по статистике, люди совершают сделки купли-продажи недвижимости раз в 15-20 лет, а для многих, жилищный вопрос — это вопрос всей жизни. Не торопитесь. Сделайте паузу. Взвесьте все и сделайте для себя правильный выбор.

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

Связаться со мной и изложить свой жилищный вопрос можно любым удобным для вас способом

• Звоните, мой личный номер мобильного телефона 8(903)170-13-84
• Пишите мне на электронную почту
• Или оставьте вашу заявку через форму обратной связи на сайте

Каковы тонкости оформления расписки в получении денежных средств?

Чтобы покупатель был абсолютно уверен, что его обязательство по передаче денег продавцу выполнено, и продавец не заявит о том, что оплата квартиры не произведена, необходимо пошагово оформить расписку. Данный документ, даже составленный в простой письменной форме, будет иметь существенную доказательную силу при возникновении каких-либо претензий.

Большинство граждан полагают, что такое подтверждение передачи наличности нужно обязательно проводить через нотариуса. Это не совсем верно, доказательная сила у обоих документов будет абсолютно равной. Это лишь некий способ успокоить себя, что в процессе составления расписки участвовало еще и должностное лицо. Кроме того, необходимо будет заплатить взнос за услуги нотариуса.

Отсутствие кого-либо из сторон сделки недопустимо. Обязательно либо личное присутствие, либо оформление расписки через доверенное лицо. Но в таком случае потребуется представление доверенности, прошедшей заверение в нотариальной конторе.

Какие данные подлежат включению в расписку:

• место оформления, а также дата. Точное время указывать необязательно;
• имена, фамилии и отчества сторон соглашения по купле-продаже;
• точные паспортные данные участников сделки;
• целевая принадлежность данного платежа;
• сумма, подлежащая выплате продавцу. Причем расписывают подробно и цифрами, и прописью. Обязательно также определяют, полная эта сумма или ее часть, например, первоначальный взнос.

ВАЖНО !!! Оба участника договора должны расписаться в документе, и сделать расшифровку своих подписей. Помимо подписей участников сделки по купле-продаже, требуются подписи, как минимум, двух свидетелей составления расписки

Если сумма будет внесена единовременно, то обязательно необходимо включение оговорки об отсутствии взаимных претензий контрагентов.

Закон не содержит указание на то, должна ли быть расписка напечатана на компьютере или написана вручную. Однако большинство специалистов по сделкам с недвижимостью советуют покупателю заполнять бланк расписки вручную. Это будет существенным подспорьем в случае какого-либо судебного разбирательства или же расследования уголовного дела (в случае мошенничества, например). В таких случаях всегда проводят почерковедческую экспертизу. И не всегда для нее бывает достаточно только подписи, если документ составлен покупателем на компьютере.

Какие документы потребуются при купле-продаже квартиры за наличный расчет.

При рассмотрении порядка продажи квартиры за наличный расчет, нельзя обойти вниманием вопрос, какие документы нужны для этого

Их список достаточно широк:

Сам договор купли-продажи квартиры.
Предварительный договор или договор о задатке (если подобные соглашения заключались).
Документы, удостоверяющие личность контрагентов.
Документ, подтверждающий право собственности продавца.
Технический паспорт жилого помещения.
Выписка из домовой книги о всех зарегистрированных жильцах. Желательно также потребовать у продавца документ о том, что все прописанные прежде в данном жилом помещении лица на данный момент сняты с регистрационного учета

Покупатель должен обратить внимание, что выписка должна быть, так называемая, архивная, поскольку она содержит данные обо всех когда-либо зарегистрированных здесь лицах. Особенно это актуально в отношении лиц, находящихся в колониях, которые после отбытия срока вернутся по месту прежней прописки, став неприятным сюрпризом для нового владельца.
Документ, подтверждающий оплату всех долгов за жилищно-коммунальные услуги

Также необходимо урегулировать дела с компаниями-поставщиками услуг телефонной связи и интернета. Все долги должны быть оплачены, а договоры – расторгнуты, о чем должен быть представлен соответствующий акт.
В некоторых случаях квартира находится в совместной собственности супругов, т.е. нужно будет представить согласие второго супруга на отчуждение, иначе сделку признают недействительной.
Для того, чтобы продать квартиру, где зарегистрирован гражданин, не достигший совершеннолетия, неизбежно потребуется согласие органов опеки и попечительства, которое, в этих случаях, получить непросто.
Если сделку осуществляют через поверенного, то потребуется представление оформленной по все правилам доверенности.

11.Выписка из госреестра недвижимости, содержащая все необходимые сведения об объекте недвижимости.

Этот перечень неполный, в зависимости от конкретных жизненных обстоятельств могут потребоваться иные документы.