Договор аренды жилого помещения

Содержание договора

Несмотря на то, что содержание договоров аренды является однотипным и различие в них незначительно, есть существенные пункты, которые следует оговаривать особенно тщательно.

Предмет договора найма квартиры

В этом пункте прописывается, что именно сдается внаем: вся квартира или только комната, адрес жилья, указываются правоустанавливающие документы собственника недвижимости. В этом же пункте следует оговорить срок аренды и сколько человек имеет право проживать в съемной квартире.

Срок действия договора аренды квартиры между физическими лицами в 2015 году может устанавливаться в зависимости от конкретной ситуации, но не более чем на 5 лет.

Соглашение между физическими лицами об аренде квартиры предусматривает возможность нанимателя быть зарегистрированным по месту проживания на весь срок действия договора.

Права и обязанности сторон

В договоре желательно оговорить все обязанности, которые должны нести и арендатор, и арендодатель – с какой регулярностью хозяин квартиры намерен посещать квартиру, с какой регулярностью наниматель будет вносить оплату, каким имуществом и на каких условиях он может пользоваться, имеет ли право принимать гостей на длительный срок и т.д.

Здесь же необходимо указать обязанности сторон при возникновении аварийных или непредвиденных ситуаций, приведших к порче имущества (в том числе и третьих лиц – соседей). В этом разделе соглашения указывается право арендатора на пользование жилым помещением на протяжении оговоренного срока и штрафные санкции, которые понесет хозяин квартиры за досрочное выселение жильца.

В этом разделе договора рекомендуется оговорить условия, при которых соглашение о найме может быть расторгнуто по инициативе одной из сторон. По сложившейся практике арендатор должен, как минимум, за месяц предупредить владельца съемной квартиры о намерении освободить жилье. Такой же срок обычно предусматривается для наймодателя.

Кроме добровольного расторжения договора найма собственник может потребовать от арендатора освободить съемную квартиру в судебном порядке. Обычно такие ситуации происходят при условии долгосрочного (более 1 года) договора и в случаях, когда арендатор грубо нарушает условия договора в части оплаты жилья, сохранности имущества или использования жилого помещения не по назначению.

Порядок расчетов и размер оплаты

Существенный пункт, который должен в полной мере описать все финансовые стороны взаимоотношений арендатора и арендодателя. Помимо суммы ежемесячного платежа здесь оговаривается, кто должен оплачивать квартплату и счета за коммунальные услуги, возможность взимания залоговой суммы с нанимателя за пользование услугами телефонной связи.

В этом же разделе договора аренды жилья указывается, с какой периодичностью владелец квартиры имеет право изменять сумму ежемесячного платежа.

Если съемное жилье находится в собственности нескольких лиц, то в договоре необходимо прописать, кто именно из сособственников будет получать арендную плату и в каком порядке (наличными, банковским или денежным переводом).

Как правило, договором обусловливается конкретное число, до которого должна производиться оплата. Если деньги не выплачиваются вовремя, в соответствии с ГК РФ можно предусмотреть начисление пени и штрафов.

Ответственность сторон

Этот раздел договора досконально описывает те меры финансового характера, которые могут быть применены к стороне, нарушившей условия контракта. Это могут быть любые санкции, о которых договорились наниматель и наймодатель – максимальный размер штрафов законом не ограничивается.

Договор обязательно должен предусмотреть порядок разрешения споров между сторонами. Это может быть и судебный иск пострадавшей стороны, и тот порядок обмена претензиями, который устроит обе стороны.

Опись имущества и акт приема-передачи

Неотъемлемая часть договора аренды – перечень имущества, которое находится в квартире

Здесь важно не только перечислить все предметы мебели, бытовую технику и другой инвентарь, но и описать состояние, в котором имущество находится

Оформление договора найма (аренды) квартиры между физическими лицами – процедура, которая значительно облегчит жизнь обеим сторонам. 

Как правильно составить договор?

Важно. Договор аренды составляется обязательно в письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ) с подписью сторон и печатью организации.. В документе приводятся:

В документе приводятся:

• полные данные об арендодателе и арендаторе;
• адрес квартиры;
• срок аренды;
• сумма арендной платы;
• порядок оплаты.

• обязанности сторон по содержанию помещения, в т.ч. по проведению ремонта;
• а также порядок уплаты коммунальных услуг;
• отдельным пунктом выделяются условия досрочного прекращения действия соглашения.

Принципиальным вопросом считается использование арендуемого помещения. В договоре рекомендуется оговаривать, кто имеет право проживать в квартире (постоянное проживание сотрудника с семьей, временное проживание сотрудников до приобретения постоянного жилья, проживание командированных лиц и т.д.).

Целесообразно оговаривать состав проживающих, т.е. максимальное количество жильцов. Желательно указывать необходимость согласования с арендодателем изменения состава проживающих лиц.

• Скачать бланк договора аренды квартиры
• Скачать образец договора аренды квартиры

При заключении договора потребуются такие документы:

• удостоверение личности физического лица;
• документ, подтверждающий право собственности;
• справка об ИНН (он обязательно вписывается в документ);
• свидетельство государственного пенсионного страхования;
• банковские реквизиты сторон.

Важно. Если собственник оформлен в качестве ИП, то дополнительно предоставляется документ об его регистрации, а также копия решения о переходе на упрощенную систему налогооблажения и выписки из ЕГРЮЛ.

Инструкция

1. После выбора жилища и предварительной договоренности с его владельцем, проверьте полномочия. Может случиться и так, что вы станете участником субаренды, когда прежний арендатор на завышенных условиях сдает жилье. Или вместо самого собственника этим занимается член семьи, у кого нет единоличных прав на распоряжения квартирой, такие действия законом оценены, как незаконные. Попросите представить свидетельство о собственности. Там подробно все указано. Но можно и запросить справку из реестра прав на недвижимость: сведения являются публичными и доступны всем.
2. Попросите сделать подробную опись всего имущества: где какие царапины и неисправности, отклеены ли обои, поцарапан ли пол. Это поможет в дальнейшем избежать необоснованных претензий со стороны владельца квартиры. Перечислите списком все имущество, а рядом проставьте ваши замечания, например, стиральная машина – скол обшивки в таком-то месте.
3. Обговорите стоимость оплаты, конечную дату передачи денег, возможности отсрочки платежа.
4. Возможность проживать со своей семьей, тоже нужно обговорить, попросите владельца сделать всем временную регистрацию на время проживания в квартире. Это может пригодиться, если потребуется медицинская помощь или устройство на работу.

Все нюансы описать невозможно, нужно следовать исходя из сложившейся ситуации, но важно: когда и кто может навещать квартиру в ваше отсутствие нужно уточнить сразу

Как составить договор сдачи недвижимости в аренду?

Сразу следует оговориться, что формулировка «аренда» в случае физического лица не совсем верная. Если человек хочет снять квартиру, то он оформляет с владельцем договор найма. Договора аренды более актуальны для юридических лиц, которые хотят, как правило, использовать помещение в коммерческих целях.

Чтобы снять помещение для торговли или производства, оно должно быть зарегистрировано как коммерческая недвижимость. Если подходящие варианты отсутствуют, арендатор может договориться с владельцем об изменении назначения помещения. Другого варианта нет. Попытка вести коммерческую деятельность в жилом помещении преследуется по закону.

В отношении жилого помещения следует учитывать наличие более чем одного владельца недвижимости (при долевом разделении жилой недвижимости). Тогда для аренды помещения потребуется подтверждение от всех, вне зависимости от их размера доли в квартире.

Есть три варианта, когда возможен съем квартиры с двумя и более владельцами:

• Наличие согласия от всех владельцев;
• Заключение одним из совладельцев с остальными договора доверенности;
• Присутствие всех собственников помещения при подписании договора.

Если на территории жилплощади зарегистрированы другие лица, не являющиеся собственниками, они тоже предоставляют письменное согласие. Это делается, в том числе, и для соблюдения прав лица, снимающего квартиру. В противном случае его могут выселить на правах жильцов-совладельцев, и ему придется срочно искать жилье.

Наниматель также должен предоставить паспорт. Если он планирует проживать не один, то потребуются паспорта остальных сожителей.

Виды договора аренды квартиры

Теперь следует рассмотреть все подвиды договора аренды квартиры. В зависимости от особенностей документа может меняться и его оформление, и условия для сторон соглашения.

Существует и типовой договор (описание — ниже в статье), а в списке указаны подвиды и вариации документа.

Выделяют следующие подвиды договоров аренды квартиры:

• С правом выкупа;
• С мебелью и оборудованием и с приложениями в виде акта описи имущества и оборудования;
• Краткий;
• Краткосрочный;
• Долгосрочный;
• На аренду только одной комнаты.

С правом выкупа

Если арендатор поселяется с планами на долгосрочное проживание, он может обсудить с владельцем помещения перспективу выкупа. Если последний соглашается, то в договор вносится соответствующая поправка.

Как правило, система работает таким образом — озвучивается сумма выплаты и распределяется на определенный период (по аналогии с кредитом). При этом арендатор должен выплачивать и ежемесячные взносы.

По истечении указанного срока выплат и выполнения арендатором всех финансовых обязательств квартира переходит ему.

С мебелью и оборудованием

Не у всех есть время и средства приобретать новую мебель в арендуемое жилье. Поэтому они предпочитают снимать уже обставленную квартиру. Как правило, стоимость такого варианта несколько выше. При этом к договору должна прилагаться бумага с полной описью сдаваемого с помещением имущества.

Краткий

Когда арендатор планирует недолговременное проживание в съемной квартире, он может заключить с владельцем краткий вариант договора. В нем содержится минимум информации, необходимой для действия соглашения. Дополнительные пункты, вроде долговременных гарантий и возможности выкупа квартиры, отсутствуют.

Краткосрочный

Почти аналогичен краткому, с различием в том, что краткосрочный всегда действует в течение непродолжительного периода (до полугода), а краткий может действовать долгое время. Распространен среди лиц, которые должны по работе много путешествовать, задерживаясь на одном месте на непродолжительный срок.

Долгосрочный

Заключается на продолжительный период времени. Часто включает пункт о найме с правом выкупа. Это возможно за счет длительного проживания в снимаемой квартире. Данный вид документа распространен среди молодых семей.

На аренду одной комнаты

Заключение такого вида договора аренды среди студентов — основная альтернатива студенческому общежитию. Да, это выходит дороже, но комфортабельнее, и без ограничений, которые накладывает общежитие (хотя многое зависит от хозяев).

Главная особенность — арендатор получает во владение не всю квартиру, а именно одну конкретную комнату (с правом пользоваться кухней и санузлом).

Образец договора аренды от R.TIGER

Важно понимать, что любой образец в данном случае будет условным. Даже из приведенных примеров в предыдущих пунктах четко видно, насколько широко поле различных обстоятельств, характерных для процедуры аренды жилья.. Некоторые пункты могут вам вообще не понадобиться, а другие потребуется расписать более конкретно и с дополнительными уточнениями.

Некоторые пункты могут вам вообще не понадобиться, а другие потребуется расписать более конкретно и с дополнительными уточнениями.

Постарайтесь оценить объективно, достаточно ли вам общих рекомендаций – в случае серьезных споров, значение могут иметь не только указанные условия, но и обстоятельства, которые вы пропустили.

Вы можете заказать договор в нашем сервисе. Специалисты грамотно оценят ситуацию, сдаваемое жилье, условия сторон – и сформируют договор, в котором в полной мере будут отражены все нюансы вашего случая.

Заказать консультацию или договор аренды

Составление договора

Факт сдачи жилого помещения можно подтвердить только договором, который пишется от руки или заполняется готовый бланк и скрепленным подписями всех сторон. Именно по этим причинам нужно внимательно отнестись к его составлению. Сторонами в договоре будут арендатор и арендодатель.

Что должно быть отражено:

Кто сдает квартиру: его данные паспорта, место постоянной регистрации, дату, число и место рождения.
Такая же информация должна быть и об арендаторе.
Почтовый индекс и полный адрес квартиры.
Указать правоустанавливающий на квартиру документ: акт передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, идентификационный номер выданного свидетельства о собственности.
Указать сроки сдачи: год, три года или на пять лет

Обратите внимание арендодатели: договор сроком больше 1 года подлежит обязательной регистрации, к тому придется платить от полученного дохода 13%. Совет: не пытайтесь уклониться от уплаты налога, за это предусмотрен большой штраф – до 5 тысяч рублей.
Ставка аренды за каждый месяц: ее прописывают в цифрах и прописью

Если вы оставляете хозяину залог, то эта сумма должна быть зафиксирована в договоре обязательно. Так можно будет доказать свою правоту, если возникнут конфликты.
Подробно расписать способ оплаты и дату перечисления, предусмотреть процент за просроченный платеж;
Следующий пункт очень важен для обеих сторон: частота посещений хозяином квартиры: когда и сколько раз он будет иметь возможность проверять состояние квартиры, оплату коммунальных и телефонных счетов.
Подробное описание состояние квартиры, мебели, бытовой техники и сантехнического оборудования. От этого будут зависеть претензии к вам владельца по поводу испорченной стиральной машины или холодильника.
Указать условия продления арендного договора, если такая возможность будет необходимой.
Поставить дату заключения и свою подпись.

Могут быть и другиепункты в договоре, но они могут быть добавлены по согласованию обеих сторон.

Договорные обязательства вступят в законную силу по окончании регистрационных действий, но арендатор уже может проживать в этой квартире.

Скачать типовой образец соглашения

Самостоятельно составить соглашение с учетом всех существующих норм довольно проблематично. По этой причине эксперты рекомендуют квартиранту или собственнику скачать простой образец договора аренды квартиры. Это позволит избежать ошибок, с которыми можно столкнуться в процессе оформления бумаги.

Вы можете скачать подходящий вариант в формате Word:

• Договор аренды квартиры (стандартный)
• Договор аренды квартиры (краткий)
• Договор аренды квартиры с приложениями
• Договор аренды квартиры с правом выкупа
• Договор аренды квартиры с мебелью

Или скопировать представленный ниже:

Д О Г О В О Р

______________________

(указать город) « ____ » _________ 20___ года

Гражданин (Ф. И. О. собственника жилья) , именуемый далее как «Арендодатель», и гражданин (Ф. И. О. квартиранта), далее именуемый как «Арендатор», далее именуемые как «Стороны»,

составили данный Договор о следующем:

1 Объект Договора

Арендодатель за установленную плату предоставляет Арендатору квартиру для проживания.

Квартира, которая является объектом Договора, находится по адресу:

(указать полный адрес)

Арендодатель является владельцем жилплощади на основании:

(указать документ, подтверждающий право собственности владельца), копия прилагается к Договору и является его неотъемлемой частью.

Характеристики Квартиры:

площадь: ______ м. кв.

комнаты: ____.

2 Права и обязанности Арендодателя

2.1 Предоставить жильё, в пригодном для проживания состоянии, (прочие условия).

2.2 Арендодатель подтверждает, что Квартира не находится в судебном споре.

Арендодатель обязуется:

(перечислить обязанности владельца жилплощади)

3 Права и обязанности Арендатора

3.1 Арендатор обязуется использовать жилплощадь исключительно с целью проживания, (прочие условия)

3.2 Своевременно производить оплату.

(прочие права квартиранта, например, содержать домашних животных, проводить ремонтные работы, прочее)

4 Оплата

4.1 Арендная плата в рублях составляет (указать стоимость)

4.2 Размер первой выплаты (указать стоимость)

4.3 Размер последующих выплат (ежемесячно, поквартально) до (указать число платежа).

5 Ответственность Сторон

(указываются все пункты, предусматривающие последствия порчи имущества, несвоевременную оплату, прочее)

6 Расторжение Договора

(перечислить все возможные обстоятельства)

7 Срок действия

7.1 Срок найма (указать период или дату окончания)

7.2 Договор по соглашению Сторон будет продлён ___________.

8 Непредвиденные обстоятельства

(перечислить все возможные, срок задержки оплаты, другое)

9 Примечания и прочие условия

(кто будет проживать с Арендатором)

10 Реквизиты сторон

Арендодатель

(Ф. И. О., паспортные данные, адрес проживания, телефон)

Банковские реквизиты:

____________________________

(подпись)

Арендатор

(Ф. И. О., паспортные данные, адрес проживания, телефон)

Банковские реквизиты:

____________________________

(подпись)

Чем отличается договор найма от договора аренды квартиры?

Договор аренды и договор найма квартиры – это договоры по которым недвижимое имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование или просто в пользование. В аренду можно сдавать как жилое, так и не жилое помещение, а в наем только жилое, например, квартиру.

Отличия договоров:

Стороны договора

Договор найма квартиры заключается тогда, когда эта квартира сдается гражданину. Собственник по такому договору, который сдает жилье, именуется наймодателем, а лицо, которое снимает – нанимателем.

Что касается юридических лиц, то они не могут заключать договор найма и получать по такому договору жилье во временное владение и (или) пользование. Организациям необходимо заключать договор аренды или иной договор (ст. 671 ГК РФ).

В договоре аренды сторонами являются арендодатель и арендатор

Следует обратить внимание на то, что юридическое лицо-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногородних сотрудников (ст

606, п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Форма и государственная регистрация договора

Если стороны решили заключать договор аренды квартиры или найма квартиры, то заключать такой договор необходимо только в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Сторонам договора аренды, заключенного на срок один год и более, необходимо его зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Что касается государственной регистрации договора найма, то законом это не регламентируется, но регистрации в Росреестре подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Срок договора

Договор аренды квартиры заключается на тот срок, который определен договором. В случае если срок аренды в договоре не определен, то он будет считается заключенным на неопределенный срок. Арендодатель и арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения/квартиры законом не ограничен (ст. 610 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Расторжение договора

Расторжение договора аренды осуществляется по соглашению сторон, через суд, в одностороннем порядке, если основания для расторжения установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма квартиры имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.

По желанию нанимателя договор найма квартиры можно расторгнуть в любое время. Для этого наниматель должен получить согласие других лиц, постоянно проживающих с ним, и письменно предупредить наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ):

• в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Разделы ведомости найма

Как и любой документ, соглашение о найме должно иметь свое название и начинаться с преамбулы. Вначале указывается наименование документа, а ниже место и дата его составления. Дата составления соглашения и дата его подписания (что указывается в конце) могут отличаться.

Чуть ниже первым абзацем следует установить кто из сторон является наймодателем, а кто нанимателем. Прописываются реквизиты участников сделки: ФИО, дата рождения, адрес регистрации, паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения).

Предмет акта

Этот параграф будет содержать основную информацию об объекте недвижимости, который передается в аренду. В нем необходимо прописать следующее:

• адрес жилплощади;
• подробное описание (площадь, количество комнат и пр.);
• серию, номер и дату выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности;
• количество человек, которые зарегистрированы в квартире на момент ее передачи в аренду и подписания акта приема-передачи квартиры в аренду;
• условие, что собственник жилья подтверждает, что в данное время жилплощадь не находится под арестом, не заложена и не подарена, не передана в доверительное управление и не обременена правами третьих лиц.

Обязанности и права участников сделки

Если стороны решили воспользоваться краткой формой договора найма, то в качестве этого раздела можно указать отсылку на гл. 35 ГК РФ. Если же используется стандартный договор найма, то в этом параграфе необходимо прописать три основных пункта.

1. Обязанности собственника жилья (ст. 676 ГК РФ). Сперва следует указать дату, с которой наймодатель должен предоставить жилье в пользование арендатора. Далее приводится условие, что собственник гарантирует квартиросъемщику и лицам, которые вписаны в договор, беспрепятственный доступ в квартиру до конца срока действия соглашения. И здесь же указывается порядок посещения квартиры владельцем, а также в каких случаях он может войти в жилое помещение без ведома квартиранта (не смог связаться, экстренные ситуации и пр.)
2. Обязанности квартиросъемщика (ст. 678 ГК РФ). В этом пункте приводится перечень лиц, которые могут проживать в квартире вместе с основным арендатором (ст.677 ГК РФ). Далее следует зафиксировать, что наниматель на протяжении всего времени аренды будет нести ответственность за ущерб имуществу собственника, которое было передано в его пользование по договору найма.К этому имуществу относится как сама жилплощадь, так и мебель или техника, если квартира таковую содержала. Здесь же можно прописать возможность содержания домашних питомцев.
3. Что квартиросъемщику запрещается. Наймодатель имеет право указать, к примеру, запрет на курение в помещении. Также, согласно ст.678 ГК РФ, квартиросъемщик не имеет права делать какие-либо ремонтные работы в арендуемом помещении без ведома владельца. Запрещается пересдавать жилплощадь в субнаем третьим лицам.

Срок действия съема

Этот раздел будет содержать в себе два важных условия договора найма: срок аренды и условия расторжения или продления соглашения. Первая часть будет регулироваться ст.683 ГК РФ. Главное, что следует помнить, договор не может быть заключен на срок более 5 лет. Если документ не содержит какой-либо информации о сроках аренды, то соглашение считается бессрочным, т.е. заключенным на 5 лет.

Что касается расторжения договора, то тут вступают в силу ст. 687 и ст.688. Как правило здесь указывается два основных условия: сторона, желающая расторгнуть соглашение обязуется уведомить об этом вторую сторону за 30 календарных дней или же договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, если один из участников сделки нарушил условия соглашения. Пролонгация договора аренды допускается в случае согласия обеих сторон. Продление возможно без перезаключения договора, согласно ст.684 ГК РФ.

Порядок и условия платы

В этом разделе будет содержаться информация о всех денежных выплатах, которые подразумевает под собой данная аренда. Параграф делится на следующие пункты.

• Порядок и условия арендной платы. Указывается стоимость аренды в месяц, дата выплаты, включены ли в нее коммунальные платежи. Если они оплачиваются отдельно, то следует перечислить за что именно будет платить квартирант (показания счетчиков или полностью все платежи, интернет, кабельное и пр.).
• Задаток. Указывается дата принятия и сумма.
• Залог. Следует отметить дату принятия и величину залога. Необходимо прописать когда залог будет возвращен и в каких случаях он возвращен не будет (порча имущества, нарушение условий соглашения и пр.).